經濟篇：地產：“余震”難息

地震令一度火爆的西南地產市場在全國房地產市場遭遇拐點后又雪上加霜，進一步繃緊了開發商的資金鏈條

5月12日下午，在經歷了一場驚心動魄的劇烈震動后，成都置信總經理黃曉進獲知，“仙林谷鄉”項目公司的所有員工已杳無音信。

“我幾個月前在日本經歷過一次地震實驗室的模擬測試，但真實地震的感受完全不同，那種恐懼的心情沒法形容。”黃曉進說。

成都置信的全稱是“成都置信實業（集團）有限公司”——成都最大房地產企業，也是四川汶川地震中惟一報告項目嚴重受損的大開發商。其在彭州龍門山銀廠溝一帶的旅游地產項目“仙林谷鄉”損失嚴重，有一名員工死亡，三人重傷。

“現在工人已經放假，施工設備投入搶險，復工要等待安全檢查。我們正在評估地震對公司及市場造成的影響，不確定因素很多。”黃曉進向《財經》記者表示。

5月13日，住房和城鄉建設部啟動了《建設系統破壞性地震應急預案》一級響應，要求震區在建的建筑工程酌情停工，以防止發生更多人員傷亡和次生災害。四川省已要求全省建筑施工現場全部停工，待地震監測部門發出安全信息、進行全面安全檢查合格后，才可復工。

四川省建設廳同時要求，所有大型施工設備和技術專家需要接受調配。

目前看來，此次地震的直接損失多集中于縣鄉一級。這些地區的房屋多為當地建筑商或小型開發企業承建，對去年以來蜂擁進入成都、重慶的大開發商并未造成直接重創。但諸多不確定的市場因素則顯示，房地產業的“余震”必將持續到來。

雪上加霜？

成都市場是許多全國性地產商投資鏈條中的重要一環。

2007年，成都地產市場火爆，土地交易價格屢創新高。但時至地震到來前的幾個月，房地產業卻驟遇冬天，經歷著近五年來最大的市場波動。一方面，自去年底以來，全國各地市場房屋成交量下降，廣東等地房價首次呈現下跌態勢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，大多數開發商在高速擴張后，資金普遍吃緊。

地震災害突降，令一度火爆的西南地產市場，在全國市場遭遇拐點后雪上加霜，進一步繃緊了各相關大開發商的資金鏈條。

5月13日，中新地產集團（控股）有限公司（香港交易所代碼：00563，下稱中新地產）發布公告稱，其位于成都和重慶的開發項目直接受損，預計相關項目完成日期會延遲，可能會對其2008財年業績造成不利影響。

中新地產網站資料顯示，中新地產在重慶、成都分別有中新城上城和中新公園大道項目，總建筑樓面面積分別為79.3萬平方米和77.5萬平方米。

大多數在成都擁有項目的地產上市公司，并未如中新地產發布預損報告。

2007年，萬科、富力地產、萬通、首創、中海、招商、合景泰富、保利、中海等全國性地產開發商，均在成都、重慶等地獲取多個地產項目。

2007年10月，富力地產斥資8.1億元拿下成都新都地塊，加上早前斥資17.1億元取得的地塊，在成都共有新都富力桃園和熊貓城兩個大型項目。

今年5月初，富力地產成都公司總經理鄭穗偉對外透露，今年計劃推出熊貓城的一期、二期項目及新都的富力桃園項目，在成都完成4億元的銷售。同時，在重慶市場完成20億元銷售額。如今受地震影響，這一業績很可能延后。

合景泰富在2007年上市后，斥資36億元在成都拿地，這一金額約占其上市融資總金額的三分之二。目前其在成都有兩個在建項目預計2009年完工。

此外，中國海外在成都有常春藤、中海蘭庭項目正處于施工階段。雅居樂在成都有一個總建筑面積31.4萬平方米的項目，預計2008年竣工。

原計劃于今年赴港上市的龍湖地產，則在成都擁有八個地產項目。分析人士認為，地震可能對其上市融資計劃產生不利影響。

另據東方證券分析報告顯示，萬科2008年在成都將有七個項目在建，其中五個項目已竣工結算，預計竣工面積超過60萬平方米，目前已銷售20多萬平方米。東方證券認為，目前上市公司中，萬科由于在成都有較多的項目而受到地震的短期影響最大，預計成都萬科的銷售進度可能會放緩，銷售價格也面臨向下調整的壓力。

北京穆迪投資者服務有限公司（下稱北京穆迪）分析師曾啟賢也認為，地震后，由于材料和勞動成本上漲以及銷售延誤，會使相關地產公司的利潤和運營現金流受壓。

宏觀面與標準變數

地產商現在更關注的是地震對宏觀政策的影響，即是否會使得中央政府改變之前的緊縮政策，放松銀根。

5月15日，央行成都分行相關負責人稱，在報經總行同意后，對受災嚴重的成都、綿陽、德陽、廣元、雅安、阿壩藏族羌族自治州等六市州，地方法人金融機構5月20日暫不提高存款準備金率，緊縮局部放松。5月19日，央行和中國銀監會發布緊急通知，要求各家銀行對災區不能按時償還各類貸款的單位和個人不催收催繳，不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續獲得災區其他救災信貸支持。

“地震會使宏觀方面出現更復雜的局面，并且給人們的投資和消費心態帶來影響。整個經濟的變數都會增加。”華高萊斯副總經理公衍奎向《財經》記者表示。

地產商們需要考慮的一個變數，是房屋抗震標準是否會在震后提升。在這次汶川大地震中，大量房屋倒塌引發了人們對震區房屋抗震標準的關注，要求提高房屋抗震等級的呼聲相當強烈。

住房和城鄉建設部部長姜偉新在5月16日國新辦舉行的新聞發布會上表示，根據現有政策規定，四川省的建筑都是按預防地震烈度為7度的抗震標準設防的。而此次地震烈度達到10度至11度，大大超出了原有抗震標準，特別是臨近震中的房屋，絕大部分都會倒塌。

不過，在很多地產商看來，在震后提高汶川及成都等所有震區的抗震強度是不現實的。

中國土木工程學會空間機構委員會委員、東南大學建筑系教授葉繼紅向《財經》記者介紹，一個新建建筑提高1度抗震強度，成本往往要翻一番。葉介紹說，中國還沒有大震后提高當地建筑抗震等級的先例，因為這確實不大可行。

華高萊斯副總經理公衍奎認為，提高抗震標準不僅僅是企業的問題。災后重建規模很大，政府也難以負荷。在成本和堅固性方面，需要尋找一定的平衡。

不過，這些判斷并不排除地震之后的建筑標準會有微調，或對建筑材料和方式有更嚴格的限定。葉繼紅表示，從抗震性能看，鋼結構是最好的，其成本比磚混機構略高。而磚混結構要增加抗震能力，可以通過多加構造柱來實現。

有地產商向《財經》記者表示，他們不會提高建筑抗震等級，但可能會對建筑質量提出更高的要求。如果只是在現有抗震強度上，增加成本不會超過20％。成都的建筑成本一般在1000元/平方米以下，而鄉鎮建筑成本一般只有每平方米五六百元。這樣，成本增加不會太大。

成都冷暖

在多數業內人士看來，地震對于成都的地產市場影響非常直接，但不至于對全國造成重大影響，因為房地產業的區域性很強。北京穆迪分析師曾啟賢認為，西南市場與長三角、珠三角等市場相比較小，“從成都和重慶項目產生的現金流，對于大部分受影響的上市公司并不構成巨額的收入。比如說，在2008年，中國海外、雅居樂、中新地產只有10％-15％的預測銷售來自這些城市。”

但成都本地所受的沖擊則相當直觀，地震之后，開發商在成都項目均在短期內停工停售。據東方證券研究所統計，5月11日至17日，受地震影響，成都新房僅成交752套，環比上周大降60.98％。

“目前市場氣氛出現一些變化，由于地震造成的恐慌，人們會推遲做出重大供款決定。”重慶中原營銷策劃顧問有限公司總經理莊澤寶對《財經》記者表示。公司原定在5月推出的一兩個樓盤已經決定先延期一個月。他認為，一些地產商今年的銷售計劃可能受到影響。一方面，地震會導致項目推遲推出，銷售時間縮短；另一方面，市場氛圍也不明朗。

成都作為中國西南重鎮，極具成長魅力，過往對整個西南地區有較強的輻射力，在國家推出“西部大開發”戰略之后，房地產市場近年來迅速崛起。在近年一些一線城市市場逐漸趨向飽和時，成都成為一些開發商重點開拓的二線城市。據介紹，成都外地人口購房比例達到一半，主要來自成都周邊地區和新疆、西藏等周邊省份。

但是，據國家發改委公布的數據，今年2月-4月，在全國宏觀調控緊逼之勢下，成都房價已經連續出現下跌。地震的爆發無疑將推波助瀾。

“由于損失大量財富，成都周邊地區消費能力下降。同時，災后重建也會使資源投入方向發生改變。一些原用于發展產業的資金和資源會優先投入到重建中。不僅房地產業短期內會受到直接負面影響，旅游、零售、建筑等行業也會受到沖擊，成都的整體經濟都會受到一定抑制。”華高萊斯副總經理公衍奎表示。

中國房地產協會副會長顧云昌認為，一至兩年內，成都市場的需求會受到一定抑制。

對于這次地震會否影響到一些全國性開發商的戰略布局，重慶中原總經理莊澤寶認為，已建項目和已拿土地應該不受影響，今后每個開發商可能會在策略上有自己的考量。

不過，亦有分析人士認為，震后重建，亦可能使一些房地產商迎來機遇。5月20日，萬科董事會通過決議，決定授權公司在未來三至五年中，投入1億元參與地震災區的臨時安置、災后恢復和重建工作。不過公告強調，將“以純公益的方式”，莊澤寶認為，災后重建與萬科目前開始偏重于小戶型和大眾房的策略是吻合的。■