西班牙：用建房合作社解決低收入群體的住房問題

西班牙解決窮人住房問題的最基本的手段之一就是組建建房合作社，讓低收入群體的家庭在自愿基礎(chǔ)上共同集資建房，由于繞過了開發(fā)商這一環(huán)節(jié)，合作社成員能夠以較低的價(jià)格獲得房子。

高昂的房價(jià)，使國內(nèi)很多人“望房興嘆”，除了等待房地產(chǎn)價(jià)格的下降及政府相關(guān)措施出臺之外，很多人也主動出擊，尋求其他的解決方式。其中，建房合作社就是最典型的探索方案。前幾年，很多人試圖通過合作的方式集體建設(shè)住房，以便繞過開發(fā)商這一不受歡迎的環(huán)節(jié)，獲得價(jià)格較低的房子。但是，這種方式雷聲大雨點(diǎn)小，到目前為止，成功的案例在國內(nèi)寥寥無幾，一部分人甚至對建房合作社冷嘲熱諷，將其看作是不可能實(shí)現(xiàn)的烏托邦。然而，建房合作社這一形式卻在歐洲一些國家大行其道，成為這些國家解決低收入群體住房問題的重要措施，而西班牙就是這些國家的一個(gè)代表。

用建房合作社解決低收入群體的住房問題

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，在缺乏管制的環(huán)境下，房價(jià)很容易一路攀升，讓低收入群體難以承受，如何對這一問題妥善解決，是很多國家共同面對的難題。在這一點(diǎn)上，西班牙也不例外。作為一個(gè)歐洲國家，西班牙所面對的形勢甚至比其他歐洲國家更要嚴(yán)峻，因?yàn)橄鄬τ谄渌麣W洲國家，西班牙人對購買住房興趣更濃厚，而租房特別是終生租房的意愿相對要低很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西班牙的私人住房擁有率高達(dá)90%，是歐洲私人住房擁有率最高的國家，而其他歐洲國家這一比率一般維持在40%到50%之間。在這種情況下，政府在租房方面做文章的余地就很小，只能腳踏實(shí)地想辦法解決低收入群體的購房問題。

西班牙解決窮人住房問題的最基本的手段之一就是組建建房合作社，讓低收入群體的家庭在自愿基礎(chǔ)上共同集資建房，由于繞過了開發(fā)商這一環(huán)節(jié)，合作社成員能夠以較低的價(jià)格獲得房子。合作社的建房資金及其運(yùn)作的費(fèi)用由合作社成員共同負(fù)責(zé)，主要包括入社費(fèi)（法律規(guī)定的數(shù)額在5000到50000比塞塔之間，當(dāng)時(shí)約合30到300美元，其實(shí)是象征性收費(fèi)）、成員每月繳納的用于行政管理的費(fèi)用、成員繳納的建房費(fèi)用。在具體的建設(shè)方案、建筑材料以及建筑公司的選擇問題上，由合作社成員集體討論決定。房子建成后，合作社成員根據(jù)當(dāng)初投資額的不同，獲得相應(yīng)面積的住房。當(dāng)然，在房子建成并分配后，合作社就完成了其歷史使命，但是在實(shí)踐中，大約60%的合作社并沒有解散，而是轉(zhuǎn)而從事物業(yè)管理工作。

事實(shí)上，建房合作社在西班牙是以解決低收入群體的住房問題為目標(biāo)的，政府對合作社的成員資格實(shí)行了嚴(yán)格控制。按照規(guī)定，只有年收入不足全國最低收入5.5倍的家庭，才有資格成為合作社成員，高于這一收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭則被排除在外。這就可以有效防止高收入者渾水摸魚，使他們不能鉆政策的空子。另一方面，對于這些低收入群體組成的合作社，政府還會給予優(yōu)惠措施。在稅收方面，政府會對合作社予以優(yōu)惠，更為重要的是，政府會為合作社提供廉價(jià)的甚至是免費(fèi)的地皮，西班牙大約50%的建房合作社就獲得了這些政策優(yōu)惠的地皮。地皮是房產(chǎn)最重要的成本之一，2001年馬德里的地皮成本占到商業(yè)住房總成本的44%，而廉價(jià)的地皮無疑會大大降低合作社建房的成本。

西班牙建房合作社最早出現(xiàn)于上世紀(jì)20年代，是伴隨著1920年的廉價(jià)房住房法和經(jīng)濟(jì)房住房法的頒布而應(yīng)運(yùn)而生的。但是，在早期建設(shè)合作社的管理比較混亂，直到1961年西班牙全國建房合作社聯(lián)合會成立之后，這種情況才逐漸改觀，合作社逐步實(shí)現(xiàn)了職業(yè)化管理。在這種情況下，合作社進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，并在上世紀(jì)80到90年代達(dá)到了頂峰。

建房合作社為保障西班牙低收入群體獲得住房貢獻(xiàn)了重要力量。在出現(xiàn)后的80多年時(shí)間里，建房合作社共建造了130萬棟住房，其中在首都馬德里建造的住房數(shù)量為23.6萬棟。目前，西班牙全國共有1.1萬個(gè)住房合作社，承擔(dān)著全國25%的住房建造工作。建房合作社使西班牙的低收入群體順利獲得了住房，幫助政府妥善解決了住房問題。最新的資料表明， 4000萬的西班牙國民擁有的住房數(shù)量為1800萬套，差不多兩個(gè)人就有一套住房，可以說住房已經(jīng)不是影響民生的主要問題，而能取得這樣的成果，建房合作社功不可沒。

建房合作社的發(fā)展趨勢及啟示

近幾年來，伴隨國民收入的提高，具備合作社成員資格的人越來越少，因而西班牙的建房合作社已經(jīng)呈現(xiàn)出逐年下滑的趨勢。但是，建房合作社作為一個(gè)為低收入群體購房創(chuàng)造條件的措施，并沒有退出歷史舞臺，而且相信會長期存在下去。特別是西班牙全國有300萬國外移民，其中的合法移民能夠享受到國民待遇，這些低收入群體將和西班牙國內(nèi)的其他低收入群體（尤其是成年后離開父母的青年人）一起成為建房合作社的潛在成員。

西班牙的建房合作社是在市場機(jī)制下，由政府推動的一項(xiàng)針對低收入群體購房而采取的措施。目前，國內(nèi)一部分專家對建房合作社持有否定性意見，認(rèn)為在市場機(jī)制下，這種形式不具備生存空間，而西班牙的成功則在事實(shí)上證明了這種說法的偏見性。實(shí)踐證明，解決低收入群體的住房問題，從來也不能單純依靠市場調(diào)節(jié)機(jī)制，政府的干預(yù)是必不可少的。同時(shí)，西班牙建房合作社的成功也表明依靠購房者集體的能力，加之以政府的扶持措施，完全能夠解決低收入群體的住房問題。另外，建房合作社的成功，并沒有妨礙西班牙建筑業(yè)的發(fā)展，相反，建筑業(yè)已經(jīng)是支撐西班牙發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)達(dá)程度在歐洲都首屈一指。

當(dāng)然，建房合作社的成功也需要有合作文化作為支持。合作社在西班牙經(jīng)濟(jì)中并不僅僅限于建房，其他行業(yè)也都有合作社的身影，其中西班牙蒙特拉貢合作社是全球最成功的合作社。但是，當(dāng)初西班牙的建房合作社制度及內(nèi)部管理并不是一開始就很完善的，而是經(jīng)過摸索，而逐步得以完善。因此，其他國家也完全有可能在借鑒西班牙建房合作社的相關(guān)措施的基礎(chǔ)之上，成功摸索出適合本國的建房合作社模式。