讓租房成為國民的首要選擇

過去10年來（截止到2008年3月），德國物價水平平均每年增長2%，但房價上漲卻僅僅為1%，也就是說，房子的實際價格是以平均1%的速度下降。而從1977年算起，30年來德國房子價格僅僅上漲了60%，而同期工資則上漲了3倍左右。

國內一路高漲的房價，讓很多人難以承受，房價問題已經成為目前關系國計民生的一個重要問題。如何妥善解決這一問題，社會各階層都有不同的看法，其中一部分人提出了一種觀點，認為我們現在在看待住房問題上走入了一個誤區，即把關注的焦點都放在了“如何讓大家都買得起房”這一立足點上，而實際上并不是所有人都需要擁有自己的住房，問題的核心是如何保證每個人都有房住。也就是說，通過租房解決居住問題是解決目前我國低收入群體住房的一個重要措施。不可否認，該觀點具有其現實意義，很多國家在解決本國居民的住房問題時都不同程度上采取了這一措施，但是接下來的問題卻更重要：如何讓租房的價格使絕大多數居住者能夠承受并愿意長期保持這樣的居住方式？是通過純粹的市場調節解決租房問題還是要大力發展廉租房？政府有無必要對租房市場進行干預以保護低收入群體的利益？德國在這方面為我們提供了一個現實的案例，很多問題的答案我們在其中找到。

租房是國民的首要選擇

房價上漲在最近幾年來幾乎蔓延了全球，但是個別國家卻免于這種困擾，德國就是其中之一。據統計，過去10年來（截止到2008年3月），德國物價水平平均每年增長2%，但房價上漲卻僅僅為1%，也就是說，房子的實際價格是以平均1%的速度下降。而從1977年算起，30年來德國房子價格僅僅上漲了60%，而同期工資則上漲了3倍左右。從房價的絕對水平上看，相關統計數據表明一棟房產的價值大約為26.3萬歐元，大約相當于一個普通德國人一生工資收入的35%，而如果僅僅是購買一套70平方米的住房，全國平均價格則大約為8.85萬歐元。顯然，要在德國實現擁有自己的住房，可以說毫不困難。

但是就是在這種情況下，也并不是所有人跟國內的人一樣積極去買房，而是有更多人的選擇租房。據統計，德國自有住房率僅僅為42%，而租賃住房率卻高達58%，租房率超出了自有住房率16%。其中，收入水平相對比較低的年輕人更是有77%選擇了租房。可以看出，在德國買房不是國民解決住房的主要手段，而租房成為主流形式。

那么，如此高的租房率，房源從哪兒來呢？實際上，德國非常重視出租房源問題，廣開門路來滿足租房的需要。從目前的情況看，德國出租房源的構成中，93%左右的房子為私房，其中私人出租房租和合作社出租住房分別占到66%和22%，基金或保險公司出租的住房占8%左右，專業建房公司出租的住房占3%左右，而真正由政府出租的住房僅占出租住房總數1%到2%。由于政府出租的住房數量很少，政府就采取了一些強制措施，保證出租房源。一方面，德國法律規定，所有由合作社建造的住房必須用于出租，而不能出售。德國合作社建造的房屋數量占到全國總數量的1/3左右，而如此龐大數量的房屋只能用于出租無疑對出租房源的穩定起到重要作用。另一方面，德國地方政府還規定，房地產開發商在建造住房過程中，必須預留一定比例的住房，專門賣給或者租予低收入群體。例如，科隆市每年新建的住房數量大約為3800套，而按規定其中的1000套必須專門為低收入群體建造作為出租房。

當然，為了鼓勵各投資群體為出租房出力，政府也采取了一些措施，給這些投資者以“胡蘿卜”。政府會資助私人投資者和地方房地產公司，鼓勵他們為低收入群體提供價格低廉的出租房，同時對住房合作社建造的出租住房，政府實行了免稅政策。同時，在貸款方面，政府還實施了無息或低息的政策，鼓勵私人和開發商建造出租住房或對出租住房進行修繕。

保護租房者利益

在德國，之所以有如此多的人趨之若騖地選擇了租房，與政府采取了廣泛措施保護租房者利益有很大的關系。

在房租水平上，德國并不任由市場供求關系確定房租，而是會由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，針對住房所在地區和房屋的類型的不同，確定一個“房租合理價格表”，每一個套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表，對房租漫天要價，就可能會受到懲罰。德國法律規定，如果房東的房租超過“合理價格”的20%，就構成違法行為；如果超過50%，就構成犯罪，如果不及時改正就可能面臨牢獄之災。很明顯，德國政府對房租價格的確定干預程度很高，這雖然有“違背市場規律”之嫌，但這無疑大大保護了租房者的利益。同時，德國法律還規定，嚴禁“二房東”現象，這樣就可以防止租房領域的投機現象，使投機者不能從中“揩油”，保護真正租房者的利益。

對弱勢群體，政府還采取額外的措施，保證他們的住房問題。為了保證低收入的住房問題，政府采取了房租補貼制度，即由政府根據低收入家庭的人口、收入以及房租支出的情況，給予適當補貼。具體而言，就是先要根據低收入家庭的具體情況，確定一個可以承受租金的數額（一般按家庭收入的25%確定），然后與該家庭實際繳納的租金對比，后者與前者的差額由政府負擔。房租的補貼資金由聯邦政府和地方政府各負擔一半。同時，對于最低收入者，政府還采取了社會福利房制度，即由政府規劃專門的用地，由開發商建造房屋，然后再以較低的價格租給低收入群體居住，而該房租與市場租金的差額則由政府補貼給開發商。這一政策讓德國很多低收入群體從中受益，如在科隆市，全市100萬中，有10萬人中享受住房福利補貼，而其中1萬人住在政府福利房中。

政策啟示

德國租房政策無疑是十分成功的，讓租房成為德國人的一種生活方式。德國房價能夠在很長的時間內保持了穩定，租房政策也起了十分重要的作用。但是，德國大力發展租房，是以強烈的政府干預為特色的，正是強烈的政府干預，才保證了租金的穩定，讓廣大租房者能夠獲得穩定的住房。現在國內一部分學者在大力呼吁在房地產問題上，應該破除“全民買房”的思想，而應該大力發展租房市場。但是，如果在租房問題上，政府不充分發揮作用，而是把問題推向市場，那么租金會不會如同前幾年的房價一樣的瘋長，還是個很大的疑問。畢竟，我國的廉租房規模還很小，房源更多的還是來源于私人擁有的房屋。而這一問題，德國的租房政策無疑給我們提供了良好的借鑒。