中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)

美國(guó)“次貸危機(jī)”引發(fā)全球金融“海嘯”的事實(shí)讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)心有余悸，也引發(fā)了對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是否會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)巨大沖擊甚至危及銀行改革成果的思考。本文關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的特征與趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來(lái)的重要風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制以及銀行的應(yīng)對(duì)之策。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的現(xiàn)狀、特征與趨勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在2003年以來(lái)出現(xiàn)急劇上漲后，出現(xiàn)了內(nèi)在的調(diào)整要求。土地和信貸等宏觀調(diào)控政策也促成了調(diào)整的進(jìn)行。近期“國(guó)房景氣指數(shù)”從2007年11月的高點(diǎn)開(kāi)始已出現(xiàn)連續(xù)10個(gè)月的下跌。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)水平在2008年8月首次出現(xiàn)環(huán)比下降，而房?jī)r(jià)下跌城市的個(gè)數(shù)已由4月的5個(gè)猛增至8月的25個(gè)。上述數(shù)據(jù)表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于進(jìn)一步的下行調(diào)整中。

目前境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整呈現(xiàn)出下列特征：一是國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求放緩，成交量萎縮。這是因?yàn)橐环矫娣康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狂熱上漲時(shí)期已經(jīng)吸收了許多有支付能力的購(gòu)房者以及一部分投機(jī)者的需求，另一方面在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理影響下，許多人暫持“觀望”的態(tài)度。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍趨緊，在一段時(shí)間的成交量低迷之后，已出現(xiàn)了價(jià)格普跌的跡象。三是由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張以及對(duì)后市不樂(lè)觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速減緩。

而為了控制2007年以來(lái)的通貨膨脹，中國(guó)采取了壓縮投資和控制信貸等政策，經(jīng)濟(jì)也逐漸從趨于“過(guò)熱”步入了下行調(diào)整的過(guò)程中。由于受美國(guó)“次貸危機(jī)”影響，全球經(jīng)濟(jì)放緩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴性較強(qiáng)的出口受到外需不振的影響，整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大下滑的可能性加大。未來(lái)一個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)放緩將會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生同向波動(dòng)。如果經(jīng)濟(jì)增速下降至潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到公眾收入減少?gòu)亩褂行枨鬁p少等的不利影響加劇下行。由于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)兩者會(huì)相互作用，彼此增強(qiáng)，因此，存在著兩者一塊陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)許多國(guó)家和地區(qū)的歷史經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度一般要遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度，因此中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段較為嚴(yán)峻的調(diào)整時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整增加銀行風(fēng)險(xiǎn)的七類傳導(dǎo)機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見(jiàn)的渠道就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是中國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率相對(duì)較高的行業(yè)。如表所示，在已獲得相關(guān)資料的工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行和深圳發(fā)展銀行五家上市銀行中，2007年年報(bào)和2008年半年度報(bào)告顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是這些銀行不良貸款率較高的前五大行業(yè)之一，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款率超過(guò)平均的不良貸款率。

而中國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在總貸款中占有較高的比重。例如：截至2008年6月30日中國(guó)14家上市銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總和在貸款總和中的比重約為7.3%。有八家上市銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在總貸款中的比重超過(guò)7.3%，有兩家上市銀行的比率超過(guò)14%。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期銀行應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。

從實(shí)際情況看，中國(guó)各家銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率差別較大。例如工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、深圳發(fā)展銀行2008年半年報(bào)告中披露的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率分別為2.43%、4.2%、2.73%、1.53%、10.27%。由于加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防范，上述銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款率比2007年年底分別下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)、0.64個(gè)百分點(diǎn)、1.05個(gè)百分點(diǎn)、0.35個(gè)百分點(diǎn)、1.96個(gè)百分點(diǎn)，但一些銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款率仍處于較高的水平。由于14家上市銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額截至2008年6月30日已達(dá)到約1.4萬(wàn)億元，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不良貸款率整體水平上升1%，那么上市銀行整體上可能產(chǎn)生約140億元的不良貸款，而上述例子中的五家銀行可能分別產(chǎn)生大約33.9億元、33.3億元、4.3億元、5.1億元、1.7億元的不良貸款。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升對(duì)商業(yè)銀行盈利的影響是比較大的。

目前，宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整和成本上漲成為中國(guó)房地產(chǎn)公司面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢，加之信貸緊縮，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)面臨較大的資金壓力，特別是在市場(chǎng)狂熱的時(shí)期“高價(jià)拿地”的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常會(huì)加快銷售回籠資金，并通過(guò)放緩后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度等手段盡可能地延遲資金的支付。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券、股票等方式融資以及進(jìn)行私募股權(quán)融資，特別是上市房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)充分利用公開(kāi)增發(fā)、定向增發(fā)、發(fā)行公司債、發(fā)行短期融資券、信托融資等方式進(jìn)行融資。當(dāng)上述手段均不能緩解資金壓力時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)很可能將選擇降價(jià)促銷。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整日趨深入的背景下，許多企業(yè)競(jìng)相采取下列策略：盡快銷售、回籠資金，縮減開(kāi)工面積，確保現(xiàn)金流，以應(yīng)付可能出現(xiàn)的更為嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整，一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn)：一是“樓盤(pán)爛尾”；二是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問(wèn)題；三是“小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目”；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范（如證照不齊）。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響整體經(jīng)濟(jì)，增大對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的間接影響。

目前來(lái)看，除了應(yīng)密切關(guān)注對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款風(fēng)險(xiǎn)外，最值得關(guān)注的可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)而對(duì)銀行的間接影響。

從20世紀(jì)90年代后期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資在總投資中占有舉足輕重的地位（參見(jiàn)圖）。2003年和2004年的比重高達(dá)23.7%，其后稍有回落，但2006年所占比重仍高達(dá)22.3%。宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)往往是由投資和出口的波動(dòng)引起的，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整使得房地產(chǎn)投資預(yù)期收益下降，投資增速顯著放慢，這可能使得總投資增速大幅減緩，進(jìn)而引起經(jīng)濟(jì)大幅下滑。由于受美國(guó)“次貸危機(jī)”影響，全球經(jīng)濟(jì)下挫，受外需放緩影響中國(guó)出口增速出現(xiàn)放緩跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整導(dǎo)致的投資增速下降將使得經(jīng)濟(jì)雪上加霜，面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)和建材、鋼鐵、裝飾裝修等相關(guān)工業(yè)及物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)直接引起關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，這加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。

如果經(jīng)濟(jì)劇烈下滑，許多行業(yè)的銀行不良貸款率將會(huì)上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，進(jìn)而使得眾多行業(yè)的不良貸款率上升，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)間接影響渠道。目前各家銀行已紛紛加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起的直接風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)這一間接影響渠道帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也需要引起重視。

集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用，例如項(xiàng)目資本金、開(kāi)發(fā)商投入其他自有資金、以合資聯(lián)建方式合作開(kāi)發(fā)投入資金、股東借款、銀行項(xiàng)目借款、建筑施工墊款、賒購(gòu)應(yīng)付款、銀行按揭貸款等，對(duì)資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國(guó)目前有集團(tuán)背景的開(kāi)發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對(duì)開(kāi)發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對(duì)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作——通過(guò)各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對(duì)外部投資者構(gòu)成吸引力，特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問(wèn)題，均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)公司委托關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)鋼材、水泥等建材，然后延期付款，占用關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金，以及代為支付工程款，再如房地產(chǎn)公司以給關(guān)聯(lián)企業(yè)提供咨詢服務(wù)的名義占用資金，相關(guān)資金鏈斷裂可能會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來(lái)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

抵押品價(jià)值大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大

在社會(huì)整體信用體系沒(méi)有建立、可供抵押的金融工具較為缺乏的背景下，一般而言，房地產(chǎn)是銀行比較信賴的抵押品。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)抵押品的價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格，那么借款者很可能違約。而在借款人違約后，在市場(chǎng)低迷時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)抵押品的處置通常會(huì)出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。并且，抵押品的價(jià)值下降通常使得銀行信貸減少，如果信貸緊縮與經(jīng)濟(jì)緊縮相互作用，可能使得銀行面臨的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。

在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中，抵押擔(dān)保貸款額一般不超過(guò)抵押品變現(xiàn)值的70%。這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí)，商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí)，“理性違約”與“被迫違約”增加會(huì)使得銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升

中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重，并且超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占的比重。從上市銀行的情況看，截至2008年6月30日個(gè)人住房貸款在總貸款中占比最低的為7.7%，至少一半的上市銀行占比超過(guò)10%，占比較高的達(dá)到26.3%。幾乎所有上市銀行個(gè)人住房貸款所占的比重均超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占的比重，但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的情形不同，截至目前個(gè)人住房貸款從總體上看是中國(guó)商業(yè)銀行非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。例如，截至2008年6月30日招商銀行與深圳發(fā)展銀行的個(gè)人住房貸款不良貸款率僅分別為0.25%和0.27%。這是因?yàn)橹袊?guó)的個(gè)人住房貸款需求主要是自住性的住房貸款需求，并且在個(gè)人住房抵押貸款供不應(yīng)求的情形下銀行對(duì)貸款者的資質(zhì)通常審查較嚴(yán)。

個(gè)人住房貸款常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí)，在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下，個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí)，由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞帳的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí)，會(huì)出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。從中國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，二手住房貸款發(fā)生違約的概率要遠(yuǎn)大于一手住房貸款，因此，在個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范方面銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)特別注意二手住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí)，銀行要留意兩類個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類是“理性違約”，當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí)，借款者從自身利益最大化出發(fā)主動(dòng)違約；另一類是“被迫違約”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用，經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少，可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿，但由于償付能力不足而無(wú)法如期還貸。

可調(diào)利率分期付款、遞增還款等一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品可能使銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期面臨較大風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)爆發(fā)“次貸危機(jī)”的一個(gè)重要原因就是一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)惡化。例如，“2%～28%

可調(diào)利率分期付款”使得貸款人可以在前兩年為30年的貸款付很低的利率和月供，但利率突然在第三年提高，月供一下子升高，很多人難以承受，于是被迫放棄房屋破產(chǎn)。另外，在金融證券化過(guò)程中，房產(chǎn)抵押金融資產(chǎn)和其他金融衍生產(chǎn)品通過(guò)層層分解，打包銷售，在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也造成了“不透明”。人們很難了解他們買(mǎi)的產(chǎn)品到底是什么，如何評(píng)估它們的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管不足使得金融危機(jī)的沖擊擴(kuò)大。

為了吸引客戶借貸款買(mǎi)房，在傳統(tǒng)的“等額本息還款法”的基礎(chǔ)上，近些年國(guó)內(nèi)銀行推出了許多房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，例如：“等額遞增還款”，要求每月等額還款，以后每間隔一個(gè)期限，在上期基礎(chǔ)上增加一定額度；“‘寬期限’還款”，在約定期僅支付利息，后按約定方式還本付息；“循環(huán)貸”，抵押住房獲貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)可分次提款、循環(huán)使用等等。如上一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品刺激了借款人的貸款欲望，但如果借款人預(yù)期收入減少、還款后期資金緊張或貸款額度較大，銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí)，部分過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為，例如通過(guò)虛增注冊(cè)資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”等手段套取銀行貸款等，從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。“假按揭”主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段，騙取銀行貸款；“假首付”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘?gòu)房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付；“假房?jī)r(jià)”主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛構(gòu)的房?jī)r(jià)來(lái)套取更多的銀行貸款。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，不僅上述“貸款三假”會(huì)不斷地披露出來(lái)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)樓市需求壓縮、銷售低迷、資金面緊張，更可能會(huì)采取各種方式來(lái)制造新的違規(guī)貸款。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)向投資者推廣一種“共同貸款”形式的變相違規(guī)貸款業(yè)務(wù)。“共同貸款”指已有按揭在身的投資者為了獲得首套住房按揭利率，聯(lián)合一位尚無(wú)按揭記錄的人士（主要是買(mǎi)方人的親朋好友）一起申請(qǐng)貸款，以達(dá)到規(guī)避“二套房政策”的目的。而一旦房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致投資失敗，或者是共同貸款雙方發(fā)生糾紛將產(chǎn)生復(fù)雜的法律關(guān)系，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比正常操作大得多。銀行需要切實(shí)加強(qiáng)此類風(fēng)險(xiǎn)防范。

銀行應(yīng)如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動(dòng)向以外，還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的如下調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

一是積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，完善房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策。應(yīng)適當(dāng)提高貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)施行業(yè)限額管理。實(shí)行房地產(chǎn)客戶名單制管理，優(yōu)化貸款投向。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)借款者的資金和實(shí)力審查，強(qiáng)化資金專戶管理、集團(tuán)客戶管理，防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

二是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。加強(qiáng)管理，例如為加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，改進(jìn)個(gè)人貸款抵押登記辦理流程；調(diào)整個(gè)人貸款客戶信息核查制度，提高核查比例。加強(qiáng)擔(dān)保，例如在關(guān)聯(lián)交易較多或可能性較大時(shí)，要求母公司為開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保。加強(qiáng)監(jiān)管，例如執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理，監(jiān)控貸款資金按進(jìn)度支用，要求開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭在同一家銀行封閉運(yùn)行，以利于監(jiān)控銷售資金回流。加強(qiáng)預(yù)警，例如進(jìn)行壓力測(cè)試，了解不同幅度的房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)銀行的影響究竟有多大。

三是嚴(yán)格執(zhí)行銀行貸款“三查(貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查)”制度，加大對(duì)“假權(quán)證、假報(bào)表、假按揭、假注冊(cè)資本”等問(wèn)題的查處力度。

四是建立有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)處理機(jī)制，特別是對(duì)于那些跨區(qū)域、跨行業(yè)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系和組織機(jī)構(gòu)復(fù)雜、關(guān)聯(lián)交易頻繁的大型集團(tuán)企業(yè)，要求銀行總行與分支機(jī)構(gòu)密切配合行動(dòng)，使風(fēng)險(xiǎn)能得到有效控制。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行博士后工作站、

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)博士后流動(dòng)站）