我國房價會“拐”嗎？

摘要：自2005年3月開始，政府為了打擊炒房，平抑房屋價格出臺了一系列“政策組合拳”，其中心目的是將房價控制在百姓可承受的范圍之內。但事與愿違，全國各地房價在一片“降”聲中直線上升。歲末年初，各地房價在嚴厲的宏觀經濟政策調控下“降”聲一片，“拐”聲四起，從影響房價持續上升的因素分析、論證看我國房價仍有走高之勢。

關鍵詞：政策；市場需求；房價；拐點

中圖分類號：F293．30 文獻標識碼：A

Will the Inflexion Point of House Prices Appear in China?

YANG Dian-xue

(Statistics Institute，Xi'an University of Finance and Economics， Xi'an 710061，China)[GK2!2]

Abstract:

Since March，2005， Chinese government has promulgated a series of policy mix to hit frenzied and speculative trading in house and stabilize house prices. The purpose of the policy is to control the house prices within an affordable price range for the common people.However，house prices within the whole country still goes up directly accompanied by the appealing voice of price reduction. At the beginning of the New Year，thevoice of house prices reduction arises again in the whole nation under the macro-economic policy's severe regulation and control. Some people predict that the inflexion point of house prices will appear in China. Shall it be true? The paper analyzes and proves the influencing factors on the rising house prices. Then it states that the trend of house prices in China shall go on rising.

2007年的我國房地產市場顯得比以往任何時候都要引人關注，宏觀調控在繼續，力度在不斷加強，從中央政府部、委、局領導到國務院總理溫家寶日之所思、夜不能寐的事情恐怕都是如何調控房價問題，是其房價降低到一個百姓能承受的位置。但房地產開發商不為所動、地價屢創新高，房價直線上漲，據國家發改委、國家統計局發布的70個大中城市房價調查數據顯示，自2007年4月至12月，我國房價漲幅分別是5．4%、6．4%、7．1%、7．5%、8．2%、8．9%、9．5%、10．5%、10．5%，全年上漲7．6%，整體呈現直線上升之勢。2008年初期，建設部為落實黨的十七大提出的“住有所居”的目標，將切實關注中低收入家庭改善住房條件的需求，采取切實措施，抓出成效，房價問題，作為民生熱點問題再一次受到全社會關注。歲末年初各地房價在中央政府的嚴厲政策調控下，部分城市房價出現下跌現象，12月全國70個大中城市中，房價環比漲幅為負的城市從10個增加到22個，其中包括廣州、深圳、西安、沈陽、長春等，最大跌幅西安為3%，平均跌幅為0．6％。統計數據顯示，房價下跌有似乎蔓延之勢，國人驚呼，房價“拐點”將顯，地產大亨也頻談“拐點”。一時間，房地產市場這個與民生息息相關的市場，房價這個牽扯億萬民眾的商品價格，似乎在2008年里將會峰回路轉，呈現下降之端倪，房價會從“天價”而步入下降的“拐點”嗎？本人以為不會。歲末年初的下降只是持續宏觀調控政策下帶有政治色彩的市場回應，房價正如本人在2006年“試論我國房價發展趨勢”一文所分析和預測的那樣，其長期走高將是不依人們意志為轉移和扭轉的。主要原因在于：

一、無限的市場需求，引領房價上升

據秉持“自主超然，格物致知”原則，獨立研究，結論獨立的由全國工商聯房地產商會、中城聯盟、萬通、華遠等共同資助建立的“REICO工作室”的研究報告認為，我國未來15年仍是經濟社會發展的“人口紅利期”。建國后，我國共出現了三次“嬰兒潮” 。而與未來15年房地產市場發展息息相關的是1963-1974年的第二次“嬰兒潮”和20世紀80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，據國家統計局的抽樣調查數據顯示，保守地估計，25-45歲群體是購買商品房的主要群體，理論上講25-35歲人員處于會婚齡期，而年1600萬進城人員和年1 000萬對成婚家庭而形成的家庭分裂需求，則形成對住房的剛性需求，全國平均2．81%的空屋率即使全部能投入租賃之中，也無法滿足城市不斷擴張的人口增長，年新增住房的建設速度尤其是年產商品房400萬套遠遠不能滿足這一需求，2007年全國商品房竣工面積58 236萬平方米，比上年增長4．3%，而商品房銷售面積76193萬平方米，比上年增長23．2%，其中商品住宅69 104萬平方米，比上年增長24．7%則充分說明商品房住宅市場供不應求。除非國家宏觀經濟出現重大波動，導致劇烈的貨幣政策緊縮，否則在2010年前，35-45歲群體的住房改善需求和投資需求仍將會刺激房地產市場的發展，房價仍會持續上漲；城鎮居民平均每戶家庭的人口數從2003年的3．01下降為2006年的2．95，這意味著家庭分化速度在不斷加劇，住房的剛性需求仍在持續地擴大。雖然城鎮人口的絕對增長從2003年的2164萬下降到2006年的1494萬。2010年后，婚齡人員對住房的剛性需求將會再度增加，而45歲以上群體對住房的改善需求還遠未滿足，其無限的市場需求，必然會引領房價趨于上升之勢。

二、消費心理的影響，價格持續攀升

隨著社會經濟的快速發展，居民收入的不斷增加，城市化進程的不斷加快，自2002年開始的全國住房空置率呈現下降趨勢，而流動性過低，實際利率偏低和持續走高的居民消費價格以及在國際資本市場上人民幣的不斷升值，國外房地產基金陸續不斷地涌入我國房地產市場，進行固定資產投資，加之近年來投資或投機房地產的暴利收益，也促使投資購房需求膨脹，價格上漲。央行數據顯示，去年10月，我國居民貸款增加682億元，同比多增加420億元，其中，短期貸款增加27億元；中長期貸款增加655億元，中國企業家系統2008年前發布的調查報告顯示，超過90%的被調查者預期未來一年里本地區的房地產價格仍將上升，而預期下降的被調查者僅占1．5%，正是因為有如此強烈的上漲預期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費心理和“以房養老”的投資行為或“囤房賣房”獲得高額利潤的投機行為，盲目追高，進一步推高了房價。

三、土地開發成本的上升，推動房價走高

土地是未來房價的重要基礎，土地價格的升降則潛在地反映者預期的房價。統計數據顯示，2007年全國70大中城市土地交易價格上漲較快，由于地價飛漲，全國各地“地王”頻顯，如2007年上半年北辰實業和城開聯會，斥資92億元天價在長沙圈地，刷新地王總價記錄；2007年8月，蘇寧環球拿下上海黃浦地區163地塊，以每平方米6．69萬元創造樓板價最高紀錄；2007年9月11日，萬科地產經過239輪拼殺，拿下福州新“地王”……屢屢創出的天價，令大部分土地價格已達到或超過周邊房價的水平。甚至出現“面粉貴過面包”的價格倒掛現象。土地開發成本呈明顯上浮，“地王”周邊地區未來房價上漲已成必然。加上自2007年2月1日起，國家正式向房地產開發企業征收30%-60%不等的土地增值稅后，不少開發商緊跟其后上調了房價，僅西安市場平均每平方米上漲300-500元，更有甚者，土地成本幾乎上調100%。隨著我國土地供應的緊缺必然導致在土地拍賣供應方式中，開發商的土地投入數額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價才可競得理想土地，而土地成本比預期增加的部分，開發商不愿意、也不會、更不可能從其利潤中扣除，因此將土地成本增加部分轉嫁至房價上是開發商轉嫁開發風險的必然選擇。土地開發建設成本的快速增長，又形成新一輪房價上漲的主推手。

四、從業人員工資費用上漲，推動房價持續走高

據陜西省統計局2007年11月1日公告資料顯示，2007年1-3季度陜西省城鎮單位從業人員勞動報酬達到13 033元，增長首次突破20%，達到22%，其中在崗職工平均工資為13241元，增長22．2%。而在崗職工平均水平在全國31個省、市、自治區中排列第24位，僅相當于全國在崗職工平均工資的79．4%，但房地產業從業人員工資增幅則高達57．4%，排位于各行業之首。進入2008年后，根據陜西省建設廳文件規定，自1月1日起，全面上調建筑工人工資，其中建筑工程、安裝工程、市政工程、園林綠化工程由原來每個工日25．73元調整為36元，漲幅近40%；裝飾工程由原來每個工日28．48元調整為42元，漲幅為47%，預計隨著建筑工人工資的綜合上調，會導致商品房每平方米增加成本100多元，提高每平方米商品房成本。“窺一斑而見全貌”陜西省房地產開發市場勞工工資的提高，相對于全國房地產市場勞工工資仍處于較低位置。由此可見，盡管房價取決于供求關系和價值成本，但“羊毛出在羊身上”，工資成本最終會計入房價，最后還是由購房者承擔，必然引導房價走高。

五、地方政府“明控暗推”，導致房價上升

隨著計劃經濟下的中央集權制逐步向中央與地方分權體制的過度和發展，激活了地方政府發展經濟的積極性，加之前幾年推行和考核的“GDP”指標方法，地方政府為了發展地方經濟，努力促進房地產業的發展，而房地產的發展又帶動地方經濟的增長，地方經濟的增長不僅可以造福當地人民，同時可以實現地方政府利益最大化。只有地方經濟增長了，政府才會有充足的稅源，地方公務員才會有更高的收入，才能增加基礎設施建設，招商引資；才能持續擴大稅源和稅收總量的增加，而增加基礎設施建設的投入資金只能是同開發商一道，以土地的名義分享房地產開發所獲得的利益，因為根據現行有關土地政策法規，土地收益形式大至可歸納為城市土地使用費、土地出讓金收入、土地轉讓收入、出租土地收入、土地國家股收入、土地稅收收入等形式，就現行土地收益分配機制，地方政府是當然的最大受益者，土地收益儼然成為地方財政收入的重要來源，2007年政府從出讓土地中獲取9 000億元的收益，就充分說明了這一點。在這種動機下，地方政府就會同銀行與房地產開發商形成一個共同推動房地產業發展并從中獲益頗豐的“鐵三角”的利益格局：地方政府得到豐厚的土地收益和政績；銀行獲得了回收速度較快、投資回報率相對穩定的優質貸款；房地產開發商則獲得了超過20%的高利潤率。地方政府以空前高漲的熱情投入到參與房地產市場開發、大規模的舊城拆遷改造好新區開發，其目的就是用好所控制的有限土地的實際處置權，通過出售土地的使用權來獲得最大利益。因此，地方政府才會與中央政府進行“政治博弈”，對房地產市場實施“明控暗推”行為，至使土地供應嚴重超標，房地產投資急速膨脹，促使地價、房價節節飆升。

六、住宅開發高檔化，引領房價趨于上升

隨著城市現代化化進程的開發和建設，社會經濟的發展、人民生活水平的提高，創造生活、享受生活、品味生活也越來越多地成為人們工作之余追求的生活目標，而“安居樂業”，其“居”在前，“安居”才能“樂業”。人類自身需求的多元化和舒適度的不斷提高，對住房結構以及配套與房屋品質的需求也日益提高，期望更多的新建商品房在生態環境、綠化、人文景觀及配套的城市公共設施如地鐵、輕軌、學校、商場、公園的建設也越來越完善；而城市土地的有限性將迫使房地產開發商在有限的土地上追求最大效益，則勢必會用鋼筋、水泥澆灌使之由磚混結構向立體、點式的高層空間發展，而隨著國際市場鐵礦石65%的價格漲幅影響，使之鋼材價格上漲50%-60%，攤到房價里，將導致成本每平方米上漲2%-3%，鋁材、銅材、水泥等原材料漲價，將導致成本每平方米上漲10%；電梯的使用和公攤面積的擴大、地下車房的設置、新型建材的大量采用以及智能化管理程度的逐步提高，小區環境的改善，樓盤的景觀裝扮，都將要求房屋布局更科學和人性化，集“人文、教育、生態、運動”等優美居家環境及優秀的建筑設計于一體。但更科學和人性化的設計與建設使投資成本加大，而加大的投資成本則會轉嫁給房屋的購買者承受，也必將促使房價持續走高。[HJ1.9mm]

七、開發商維持高額利潤，杜絕房價下降空間

截至2008年2月13日，據信息數據中心統計在滬深兩市披露年報的100家上市公司共計實現凈利潤204．35億元，同比增長183．64%；剔除17家ST公司，83家公司實現凈利潤185．82億元，同比增長84．78%。這100家公司中，15家房地產公司獨領風騷，累計實現凈利潤51．07億元，同比平均增長105．64%，遠遠超過84．78%的利潤平均增速，尤其是萬通地產2007年實現凈利潤1．65億元，同比增長461．14%。萬業企業以227．97%的增幅緊隨其后。雖然在事實上，房地產公司的驚人業績主要受益于我國社會經濟的高速發展和人們經濟收入的提高，但與開發商“忽悠”房地產市場和房地產價格，引導全國性房價上漲不無關系。在宏觀調控步步緊逼，土地閘門收緊的大背景下，房地產開發商要保持其長期可持續性發展，維護其高額利潤，必然會利用各種手段和方法在房地產市場上，繼續不遺余力地“忽悠”房地產價格，封閉房地產價格下調空間。

總之，隨著我國國民經濟的又好又快地發展，人口規模的不斷擴大和家庭規模的不斷縮小，城鄉一體化進程的推進和人們對美好生活的向往，“居者有其屋”將會是我國城鎮居民追求生活品味的一個消費主戰場，房價走勢雖然在中央宏觀調控下會去其“虛幻”泡沫還其本來面目，但也必將根據供需關系和制約因素而自然發展。歲末年初的房地產價格“拐點”的“曇花一現”只是房地產開發商、地方政府在中央宏觀調控政策下帶有政治色彩的市場回應，也是所有尚未購買而只能靠購買商品房解決住房和改善住房的人們必然的希望，以方便讓他們能更寬松地負擔購房的支出，除非中國整體的宏觀經濟下滑，或是政策失控或出現不以人的意志為轉移的突發性自然災害，否則這種愿望很難實現。那么在以上主、客觀因素的影響下房地產價格在一個較長時期內持續走高是必然的、可預期的和不可扭轉的。

參考文獻：

[1] 唐敏.在實踐中厘清責任[J].瞭望，2007(24).

[2] 楊殿學.試論我國房價發展趨勢[J].商業研究，2006(24).

[3] 史西成.四大表情背后有玄機[N].華商報，2007-10-30(C2).

[4] 鄔麗萍.地方政府在土地市場上的角色與地位[J].統計與決策，2006(4).

[5] 國家統計局.《2007年國民經濟和社會發展統計公報》，2008-02-28.

(責任編輯：呂洪英)