商業(yè)地產(chǎn)：最大購物中心并非是最好的

據(jù)福布斯統(tǒng)計，世界十大購物中心有8個在亞洲，其中中國占4個，面積由以前的二三十萬平方米，發(fā)展到四五十萬平方米，甚至更大，都想爭當(dāng)所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過度發(fā)展和結(jié)構(gòu)失衡已經(jīng)刻不容緩。

購物中心的發(fā)展趨勢是小型化，并非越大越好。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2001—2007年7年平均增幅為26.5％。2007年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達(dá)2345.38億元，比上年增加17.3％。北京商業(yè)用房投資增長高達(dá)100.1％，上海為51.1％。2007年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達(dá)2.35億平方米，當(dāng)年竣工面積為5900萬平方米。預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售。

實際上，在商業(yè)營業(yè)面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升。2007年，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率即高達(dá)2878萬平方米，較上年同期增加21％。今年以來，商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險與機(jī)會并存的時期，將受到雙重考驗。

筆者認(rèn)為，中國商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大，零售市場的企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，將進(jìn)一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場格局：而成熟的大型零售商之間的競爭，將進(jìn)一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展。與此同時，外資流通企業(yè)在擴(kuò)大市場份額的同時，在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透：流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著進(jìn)一步洗牌，重點即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶的專業(yè)服務(wù)，必定會陷入發(fā)展困境。

過熱存在風(fēng)險

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現(xiàn)可用四句話概括：“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升。”實際開發(fā)時，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價格(包括公寓、寫字間等)，從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。零售商業(yè)過分集中于對購物中心的開發(fā)，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。

有關(guān)部門統(tǒng)計，我國每40座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水賬只有1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費了大量投資。

有些人說中國已經(jīng)進(jìn)入購物中心大發(fā)展期。這種說法是錯誤的。筆者認(rèn)為，中國的MALL(大型購物中心)應(yīng)該慢些走。因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現(xiàn)實。去年全國開工的面積按660個大小城市計算，平均每個城市開工35萬平方米，規(guī)模超過了實際需求。從世界的經(jīng)驗看，人均GDP在2000美元一3000美元可起步：人均GDP在3000美元—5000美元的可發(fā)展：人均GDP在5000美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到就不能上。

商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展

購物中心的過度開發(fā)有著諸多原因，但主要是政府主導(dǎo)下多方插手，盲目上馬，造成宏觀總量失控，房產(chǎn)泡沫凸現(xiàn)。目前熱衷于購物中心建設(shè)的主要是：(1)政府追求“城市名片”類政績工程；(2)房地產(chǎn)商開發(fā)重點轉(zhuǎn)移；(3)外資押寶人民幣升值和購物中心的巨大效益；(4)零售商借地生財自發(fā)介入；(5)其他產(chǎn)業(yè)延伸經(jīng)營范圍。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)問題是重規(guī)劃，不重策劃。有塊地就可以建場，不管適不適合，商業(yè)無權(quán)選址。開發(fā)商拿來地就建，缺乏策劃，沒有消費目標(biāo)群體，更談不上細(xì)致服務(wù)，所以很難保本經(jīng)營。因此，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃。市政在批商業(yè)規(guī)劃時，一定要有專業(yè)人士參與，多少人口的地方批商業(yè)中心，什么地區(qū)配區(qū)域性的，什么地方是大型的，應(yīng)有科學(xué)依據(jù)。

盡管我國的商業(yè)地產(chǎn)存在著各種不盡人意之處，但筆者以為，還是存在較大的發(fā)展機(jī)遇：

首先，政府增加平價住房供給政策的逐步落實，商鋪租售需求會有所回升。

其次，商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，其中改建擴(kuò)建原有網(wǎng)點的需求，以及事實上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權(quán)房”集聚，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長點。

我們應(yīng)該指出，地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)變大購物中心開發(fā)理念，從追求最大、短期單贏轉(zhuǎn)向長期共贏。目前，有的大城市房地產(chǎn)商從過去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭保瑢χ放频倪B鎖商家實行“零租金進(jìn)駐”，以培育店鋪資產(chǎn)，同時避免一味追求最大購物中心，這或可走出一條路來。