房價到底還能漲多久

如果透過目前籠罩在中國房市上方的重重迷霧，我們可以看到，中國房市的確已經走到了一個決定其未來價格走向的時間之窗，而決定這一時間之窗的恰恰是地產商的資金鏈與國人的購買力。

樓市真的回暖了嗎

以上海樓市為例，仁恒河濱城銷售顧問答問訊者“我們大概三萬四左右到三萬七。”

仁恒河濱城位于浦東新區聯洋板塊，而就在半年多前，這里的房價還是每平方米2.5萬元，短短幾個月過去，新開盤的二期房源叫價就竄升為上一批房源的1.4倍，每平方米增加了過萬元。

仁恒河濱城銷售顧問：“我們下次再開盤可能開到四萬二三了。”

就在上海樓市出現價量齊升的同時，中國人民銀行上海分行2008年4月10日發布了一季度上海市信貸運行報告，結果顯示，3月份上海中資商業銀行個人住房

出現了17個月來首次下降，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元，樓市放量上漲，房貸數量卻在減少，這就說明除非現在購房者大幅提高了首付比例，才能支撐樓市的走勢，那么，都是什么樣的購房者正在進入上海樓市?

在上海市寶山區一個叫鉑庭圣卡洛的樓盤，筆者見到一位劉先生，在一周前剛剛買下這套兩居室的房子。

購房者：“也是為了要結婚，現在不結婚也不會買房，因為畢竟現在上海人都跟父母一起住，結婚之后有了自己的家庭，你必定有一套自己的房子。”

劉先生告訴筆者，為了置備婚房，他從去年下半年就開始看房，盡管早已選中了自己心儀的社區和戶型，但是卻遲遲不敢做出購房的決定。

購房者“因為看到國家出了很多政策，就是貸款方面的政策，因為國家好像要打壓房價。”

在“沖刺2008京滬房企發展戰略對話論壇”上，任志強說“由于銷售急速下降，很多開發商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。”任志強表示，今年一季度，房地產的銷售量同比下降了15％。因此，一季度定金、預收款、個人按揭貸款所占開發總資金的比例，從42％下降到了19％，從而導致開發商資金緊張。同時，今年一季度，房地產開發商自有資金從35％下降到29％，這是連續四年來首次出現的情況。

房地產業內普遍資金緊張、入不敷支的現狀，正在日益嚴重地顯現出來。“盡管資金緊張，但開發商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價”——這是任志強對開發商心態的分析。這種類似“價格聯盟”的堅守，在廣州、深圳已經被房價的暴跌擊得粉碎，“死守”北京、上海的開發商能夠如愿，并不令人樂觀。

在人們的印象中，統計數據涉及房價下降的字眼，無非是漲幅同比回落之類，也就是漲多漲少的區別，但漲的步伐似乎從未停止過。這次，人們意外地看到了“住房價格總體回落”。盡管這次下跌主要集中在“二、三類地段普通商品房住宅以及經濟適用住宅價格”上，而且跌幅較之高高在上的房價似乎也不值提。但“二、三類地段普通商品房住宅以及經濟適用住宅”作為房市中的一個大眾購買板塊，其價格開始下跌，終究還是鼓舞人心，也是值得重視的信號。

不過，民眾關心的顯然不是全國房價下跌多少，而是這樣的跌勢能否持續，以及一類地段的普通商品房住宅價格能否下跌。因為經驗告訴人們，不僅房價小幅下跌之后，通常會迎來更猛烈的上漲，而且一類地段的住宅價格就像龍頭股一樣，其走勢往往影響甚至左右著房市未來的價格趨勢。

力求自保，開發商不得不為的事情

現在，勢易時移，房價的地區和結構分化正呈加速之勢，一類地段普通商品房住宅價格漲勢趨緩，全國房價一片紅、所有房子都大漲的景象已很難重演。畢竟，如今的房市環境已今非昔比。不要說從緊貨幣政策背景下，在一個房價已經很高的基礎上再去大漲，需要怎樣的購買力才能推動，即便還能漲，這樣的上漲也早已底氣不足。

人們看到，繼查處炒地炒房今年首次進入政府工作報告后，由國務院常務會議通過的國務院2008年工作要點中，新組建的住房和城鄉建設部已領到了“嚴厲打擊炒地炒房等違法違規行為”的任務；人們同樣看到，在過去的數年間，某房地產開發企業為了解決資金緊張問題，在全國各地多個房產開發項目中，至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買”本公司房產，憑虛假購房合同向銀行套取房貸，而類似資金鏈異常緊張的房地產開發商并不鮮見，通過打折降價銷售力求自保，正在成為越來越多的開發商不得不為的事情。

據有關消息，前一度，上海某小區開盤，開發商雇用一些人前來排隊，以造成供不應求的虛假局面，更有甚者簽訂假合同；人們當然也看到，今年3月深圳手房成交均價為12463元／平方米，新房價已跌回一年前水平，尤其是最近，深圳樓市“團退”之風的蔓延，加上樓市“百日劇變”的陰霾，已經給本已觀望氣息濃厚的市場帶來了絲恐慌；不少樓盤甚至出現了7個月銷售沒有提價的局面，國內房市的襲人寒氣已經讓一部分視野開闊的內地買家另辟蹊徑，將目光投向海外，選擇成為“國際房東”……

資金偏向爭奪“地王”

進入2008年，在一系列宏調面前，資本市場主流開始集中關注地產企業的“資金壓力”。其實，不少房地產企業的銷售依然在飛快增長。有分析師表示，5月中上旬地產股的再度下挫是源于萬科的銷售數據不理想。該公司4月的銷售收入環比下降35％，然而，如果與去年同期比較，萬科的銷售收入實際增長了73.5％。

每個行業都有其銷售周期，為什么同比增長了七成以上的銷售數據，會被投資者理解為“銷售不理想”’

“主要是上一階段房地產業擴充太快了，在現在的融資背景下，銷售情況稍有差池直接影響到地產商的資金鏈。”廣東地區最大的私募基金的經理陳林分析道。去年報表也反映了行業的困境，2007年萬科、招商、金地、保利，四大上市開發商資金狀況均不容樂觀。四公司的每股經營性現金流均為負值，且均為各公司5年來的最低。萬科的每股經營性現金流為-1.52，招商地產為-4.74，金地與保利更只有-7.52及-7.65。

“據我們估算，去年全國的總體銷售收入只有2.9萬億元，但購入土地的款項就高達3萬億元。”潘石屹這樣解析同行的窘境。

在這種種壓力下，5月中旬，萬科將其在東莞項目以500萬元的價格出讓一半股權。

緊縮銀根，打在地產商的“七寸”上

還是讓我們先來看看地產商的資金鏈。在央行宣布實行緊縮貨幣的政策之后，各家銀行對地產商的開發貸款基本上是“城門高懸免戰牌”，免談。在銀行告貸無門的背景之下，通過資本市場尋求再融資成為地產商的又一新渠道。不過，近來證監會已經發文，對地產公司借殼上市、再融資實行更為嚴格的審核制，凡是利用募集資金用于圈地、囤地的公司，一律不得批準其融資需求。這對于那些希望于國內證券市場融資來擺脫資金困境的地產商來說，無疑不是什么好消息。

眼看在國內市場拿不到足夠的資金來解套，一些地產商又把目光瞄向了海外資本市場，意圖通過海外上市來緩解資金鏈危機。只是事情總是和人們的美好愿望相違。近來國際資本市場在飽受美國次級債危機的侵擾下對地產商融資抱有深深的不信任感，導致地產商的這如意算盤難以打響。就拿近年來在國內四處跑馬圈地，勇奪土地“標王”之稱的恒大地產來說，筆者發現，在恒大為在港上市所公布的招股說明書中顯示，2007年年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而這個數字在2006年末僅是不足600萬平方米。要將如此龐大的土地存量變成一個個美麗動人的宜居樓盤，其資金投入力度可想而知。為此，恒大地產在經過一番緊鑼密鼓地準備之后，高調宣布3月份將在香港上市。而就在恒大地產即將發行上市的前夜，由于得不到足夠的投資者捧場，恒大地產的IPO被迫中止。恒大地產的這一鮮活案例為那些意欲到海外資本市場上去融資發展的地產商敲響了一記警鐘，海外資本市場的錢也不是那么好拿的。

如此眾多的地產商何以會對融資市場趨之若鶩，主要是緣于目前我國地產商自身的資金實力太弱，而且就是這微弱的自有資金實力也在“有水快流”的口號感召之下變成了一塊塊囤集的土地。在這種狀況下，剛剛賣房得來的錢立刻被投入到新的土地購買金中，地產商的現金流極度緊張。

嚴格意義上來說，中國的地產商從進入新世紀以來一直是過著順風順水的好日子。尤其是在去年，伴隨著全國范圍內的房價的大面積普漲，讓手中握有開發權的地產商數錢數到手發軟。一片大好形勢之下，讓資金本不充裕的地產商開始變得利令智昏，“囤地”等于發財讓地產商紛紛出手爭奪各地看似有限的土地資源， 個個土地“標王”紛紛亮相，給本已經燒昏了頭的房市又添了幾許干柴。正是在這些標王的光輝照耀下，地產商的好日子也就到頭了。原因也很簡單，爭奪這些標王占用了地產商最為寶貴的資金資源。由于靠囤地就能坐地發財，地產商把更多的資金用于囤地而不是用于開發，本末倒置，為其后市資金連的斷開埋下了伏筆。據業內人士披露，國內某個去年剛剛在香港上市的大型民營地產開發公司，手中擁有超千萬平方米的土地開發權，但其賬面上的流動資金不足十億元，這點資金對于如此巨大的土地開發量來說無疑是杯水車薪。

不得已，只好降價

資本鏈的緊繃迫使地產商無路可選，唯一的招數就是降價銷售在建房屋，以此來迅速回收資金。近來廣東等地已經出現了許多原先根本不放盤銷售或者是“只租不售”的樓盤開始放盤，表明一些資金開始通過出售來回收資金。隨著這種狀況的延續，更多的樓盤將進入降價銷售的行列，而且是誰先降誰先受益，因而從資金鏈上構成了房價下降的基本要素。

影響房價下降的最大因素不僅僅是由于地產商的資金鏈斷裂，還受到國人購買力下降的影響。某種程度上來說，國人購買力的下降對房價下降的影響度更大。前幾年，房價的攀升之所以能夠順利進行，主要是因為如下因素在起主導作用

一是銀行貸款的低利率。前幾年我國經濟一直是在“高增長、低通脹”的背景下運行，銀行貸款利率較低，吸引了很多人通過銀行按揭貸款的方式買房，有的人甚至通過銀行貸款的方式進行投資性買房，指望通過收取房租來還銀行貸款本息。這在低利率時代下沒有問題。不過，隨著我國從去年步入加息時代，央行在一年內連續加息四次，讓靠房租來還銀行貸款的國人大喊“吃不消”。貸款利率的上升打消了很大一部分潛在買房人的買房需求，讓房屋的供求關系慢慢發生轉變。

二是CPI的高位不下。今年以來，國內CPI指數創下了十多年的新高。

物價的攀升促使很多買房者對高房價的承受能力不足，人們不得不拿出更多本來可以用以買房的資金用來承擔日常生活的必需消費需求，直接削弱了人們的買房能力。

三是國家宏觀調控政策的作用。為了抑制房價的大起大落，國家出臺了廉租房政策以及大力開發經濟適用房政策，通過政策的導引解決中低收入階層的住房需求，這些政策的實行客觀地化解了對于商品房的最大群體需求。由于這幾大因素的綜合作用，國人對于房屋的購買需求正在處于不斷下降的通道之中，一旦這種下降從量變轉化為質變，房價的“拐點論”就會變為現實。

一頭是資本鏈的緊繃，一頭是購買力的下降，兩路夾擊之下，房價的上漲之路會變得越來越難。我們常說“沒有只漲不跌的股市”，同樣的道理，在市場經濟的大格局下，也沒有只漲不跌的房市。盡管我們沒有辦法去準確預測房價開始下跌的時間，但我們真真切切地感到，這一天離我們是越來越近了!

或許房價在未來的月份里還會上漲，這沒什么可大驚小怪的。因為一個市場的筑頂需要時間和反復，大眾的心理預期轉變也需要一個過程。正如去年10月，人們還在憧憬上證指數能到10000點甚至13000點一樣，目前有很多人對房市的預期也是如此。但今年來股市的凌厲下跌，讓人們的樂觀和信心跌落得如此迅速，悲觀者甚至已看淡股指，那么，房市的不久將來是否也會演繹大眾心理的如此驚天逆轉呢?

觀點

上海證券報評論主編時寒冰：如果資金繼續回到房地產市場，造成房地產價格進一步上漲的話，那么通貨膨脹可能就會失控。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生：從我們中國來講，房價像2007年這樣高歌猛進的大漲絕對不是一件好事，這樣容易形成資產泡沫，但猛跌更不是一件好事，尤其是在2008年，如果房價猛跌的話，這樣會拖累整個中國經濟，這也不是政府所愿意的。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松供需矛盾依然將支持房地產價格的長期上漲。

經濟學家、北京科技大學教授趙曉中國城市化進程最多只完成了40％，房地產行業起碼還有2/3的空間，因而無論從城市化還是從房地產發展的空間來講，其成長空間依然很大。且中國現時的狀況是有良好的資金，流動性過剩給予了城市化進程與房地產充足資金，這樣好的發展機遇，為什么我們還要錯過?

廣東省統計局固定資產投資處處長王麗瑩房地產是相對來說是比較有優勢的行業，對于銀行來說，房地產是投放信貸比較多的行業，去年房地產是外資進入的首選行業，但今年是不是還不清楚。另一方面是國家現在控制信貸。其實不覺得廣東房地產會有太大的變化。總體上來講發展還是可以的，因為它投資有一個延續性。從現在來看，投資不可能上來之后馬上掉下來。去年應該達到了一個頂峰，今年是有所下降。畢竟受國家宏觀調控影響太大了，在這種大環境之下不可能一直上揚的，但也不可能一下子跌下來的。