顧云昌談：三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

從全國(guó)的大勢(shì)說(shuō)起，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確出現(xiàn)了觀望，這次觀望要比2005年、2006年的觀望還要嚴(yán)重，時(shí)間還要長(zhǎng)，出現(xiàn)了大面積的觀望，深圳的房?jī)r(jià)的確跌了20％～30％，但即使是跌了，它的同比仍是上漲的，因?yàn)槿ツ甑亩⑷径龋績(jī)r(jià)漲的太瘋了，廣州東莞的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降。可以說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有各種說(shuō)法，但到了媒體那就統(tǒng)一的變成了降，那么我們的中小城市，二三線城市狀況如何，我想各位要比我清楚，會(huì)出現(xiàn)一定的觀望，但房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，因?yàn)槿珖?guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，二月份的全國(guó)房?jī)r(jià)，環(huán)比仍有2％的增長(zhǎng)，同比就更不用說(shuō)了，仍有10％的上漲。新任的住房部部長(zhǎng)和現(xiàn)任的官員，他們的口徑是建設(shè)部現(xiàn)在的住房部不主張說(shuō)“拐點(diǎn)”，因?yàn)椤肮拯c(diǎn)”有許多的爭(zhēng)議。我認(rèn)為拐點(diǎn)是有傾向性的，從今天開(kāi)始房?jī)r(jià)往上走了，那叫拐點(diǎn)，還有一種是波動(dòng)型的，樓市的波動(dòng)。個(gè)人的判斷，目前這種情況應(yīng)該算是波動(dòng)。對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，總是有波動(dòng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣的。中國(guó)的房地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一樣有高有低，有起有伏。什么叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是扭秧歌經(jīng)濟(jì)，“少啦少啦，多啦多”，我們的宏觀調(diào)控就是這樣，保持一個(gè)平衡，但中間會(huì)有波動(dòng)。

個(gè)人對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩點(diǎn)論述，一個(gè)是供求關(guān)系的調(diào)整期，一個(gè)是房?jī)r(jià)的攀升期。說(shuō)的更準(zhǔn)確一點(diǎn)。當(dāng)前是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處供求關(guān)系的重要調(diào)整期，房?jī)r(jià)的高位盤整期。我們?nèi)绻旬?dāng)前的市場(chǎng)看成是一個(gè)理性的回歸，我們就可以理性的去看待當(dāng)前發(fā)生的一些變化。

我們面臨著防止泡沫吹大、追求人人享有適當(dāng)住房、城市住宅的可持續(xù)發(fā)展三大世界性的大題目。我國(guó)十七大政府工作報(bào)告也提出了三大目標(biāo)。這三大目標(biāo)是與三大課題聯(lián)系在一起的。第一個(gè)目標(biāo)就是調(diào)控樓市，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如何防止泡沫的催大和破滅，把市場(chǎng)調(diào)控好，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定住；第二個(gè)目標(biāo)就是深化房改，住有所居，十七大提出的住有所居與聯(lián)合國(guó)提出的人人享有適當(dāng)住房是一個(gè)概念。第三個(gè)目標(biāo)就是節(jié)能省地，綠色發(fā)展。節(jié)能省地環(huán)保，綠色發(fā)展住宅，我們一定要為資源節(jié)約這個(gè)國(guó)策作出我們房地產(chǎn)的應(yīng)有貢獻(xiàn)。所以我想，講到我們房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)的時(shí)候，不能光講到房?jī)r(jià)。太窄了，視野應(yīng)該更高一些，了解我們這個(gè)行業(yè)，我們應(yīng)該做什么事，承擔(dān)起我們應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他地方的不同之處在于，第一，土地的壟斷性，政府壟斷土地。所以地價(jià)的上升，土地的供應(yīng)，和政府完全有關(guān)系。為什么?“國(guó)八條”、“國(guó)六條”說(shuō)，樓價(jià)的穩(wěn)定與否，主要掌握在地方政府手里，因?yàn)樗麄冋莆樟苏墓?yīng)數(shù)量：第二，是發(fā)展的成長(zhǎng)性。我們中國(guó)的房地產(chǎn)是成長(zhǎng)性的，目前我國(guó)正處在一手房大量發(fā)展的時(shí)期，我們的人均土地不夠，我們正處在城市化進(jìn)程加速時(shí)期，我們還是改造舊城。比如南平，恐怕二十年還在不斷的翻新蓋舊，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有飽和。第三。中國(guó)人買房的傳統(tǒng)觀念。安居樂(lè)傳統(tǒng)根深蒂固。這個(gè)概念是中國(guó)的特性。我想通過(guò)以上幾點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)旺盛的局面，因?yàn)槲覀冇袕?qiáng)大的購(gòu)買力，強(qiáng)大的需求在支撐。近幾年我們的收入在10％的增長(zhǎng)，大家對(duì)未來(lái)的預(yù)期也很高。

中國(guó)的社會(huì)出現(xiàn)了投資性的需求，現(xiàn)在這種投資需求全國(guó)都有，所以說(shuō)我們中國(guó)的社會(huì)出現(xiàn)了膨脹性的需求，這個(gè)發(fā)展社會(huì)膨脹性的住房需求，但是我們的膨脹性的需求遭遇了控制性的供應(yīng)，收緊銀根，收緊地根，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)組成部分，所以要求房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度也得放慢，盡管投資速度沒(méi)有放慢，但實(shí)際上一直在放慢，這幾年中國(guó)的發(fā)展為什么會(huì)顯得供不應(yīng)求，會(huì)顯得緊張，就是我們膨脹性的需求遭遇了控制性的供應(yīng)，這是我們當(dāng)前的現(xiàn)狀。所以2007年的市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)地價(jià)房?jī)r(jià)推著漲，主要是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)都出現(xiàn)了供不應(yīng)求，這是個(gè)全國(guó)大趨勢(shì)。

2008年的態(tài)勢(shì)是什么呢?最后一句話，就是穩(wěn)中求進(jìn)，我認(rèn)為2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就要突出一個(gè)字——穩(wěn)，和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣穩(wěn)中求進(jìn)，講到這里我想把重要城市和三線城市說(shuō)一說(shuō)，我認(rèn)為三線城市和重要城市有三個(gè)特征，第一個(gè)特征是自住為主，第二個(gè)特點(diǎn)當(dāng)?shù)貫橹鳎援?dāng)?shù)厝撕椭苓吙h區(qū)的人購(gòu)買為主，這樣的市場(chǎng)容易掌握，第三個(gè)是后發(fā)優(yōu)勢(shì)，我們的三線城市有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，同樣的樓盤品質(zhì)，我們相對(duì)地比發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育得晚一點(diǎn)，老百姓買房要晚一步，但品質(zhì)可以比別人買房的時(shí)候要高，因?yàn)槲覀冮_(kāi)發(fā)得更成熟了。

其實(shí)，我一看到江南第一城，就使我眼前一亮，我特別關(guān)注“第一城”這三個(gè)字，“第一”是說(shuō)你的規(guī)模，是在南平最大的規(guī)模，我們要做到品質(zhì)也是第一的，從數(shù)量到質(zhì)量，都要做到第一。

第二個(gè)是“城”，我們這幾年的開(kāi)發(fā)商缺乏的是這個(gè)觀點(diǎn)，我們現(xiàn)在的城市功能多了，我們的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在卻把它們都隔離開(kāi)了，這造成了城市功能的絕對(duì)分開(kāi)，所以江南第一城，一定是個(gè)城市，將來(lái)四五萬(wàn)人住在這里面，是一個(gè)城市的概念，要把它當(dāng)作一個(gè)城市來(lái)打造，而不是一個(gè)樓盤，也不是一個(gè)什么區(qū)，而是一個(gè)城市，要有居住的，商業(yè)的，甚至還有產(chǎn)業(yè)的，這才是我們一個(gè)城市做到的。從一開(kāi)始規(guī)劃，政府到開(kāi)發(fā)商，就要把它打造成一個(gè)南平新城，這個(gè)城的名字叫做“第一城”，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目很看好。如果這個(gè)打造起來(lái)以后，市中心就能騰出來(lái)，舊城改造速度就可以加快，這是一個(gè)城市的大戰(zhàn)略，我們的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該借助這么一個(gè)大戰(zhàn)略，好好努力，不要著急。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要做到三點(diǎn)，一是保衛(wèi)資金鏈，要事事悍衛(wèi)資金鏈，保守是穩(wěn)健的代名詞，穩(wěn)健是永久發(fā)展的基礎(chǔ)，千萬(wàn)不要著急，特別是現(xiàn)在。第二點(diǎn)，住房差異化，也可能下一步中小戶型會(huì)多，“90/70”面市，但開(kāi)發(fā)商要注意差異化，產(chǎn)品、市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)的差異化，現(xiàn)在除了住宅、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，都可以開(kāi)發(fā)，我們市場(chǎng)也很大。第三點(diǎn)，開(kāi)發(fā)好產(chǎn)品，為了滿足置業(yè)要求，我們要把好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)出來(lái)，我們中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的進(jìn)步，但是我們的產(chǎn)品還沒(méi)達(dá)到很好的要求，我希望我們的第一城帶頭，把好產(chǎn)品供獻(xiàn)給我們的南平市民。為我們真正的房地產(chǎn)，為我們中國(guó)的老百姓造福。