土地新政將怎樣影響房?jī)r(jià)

《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中有關(guān)土地新政的一個(gè)重大突破是：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。”它意味著農(nóng)民的土地在符合規(guī)劃、手續(xù)合法、稅費(fèi)齊全的情況下可以自由入市，打破了以往土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷局面，農(nóng)民可以出售土地、土地入股、自主成立房地產(chǎn)開發(fā)公司等多種形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)從未有過(guò)的巨大變革。

有人據(jù)此認(rèn)為，土地新政將重挫中國(guó)房?jī)r(jià)，有人更“準(zhǔn)確”地指出，它將使中國(guó)房?jī)r(jià)降低20％以上。

其實(shí)，籠統(tǒng)地說(shuō)土地新政、農(nóng)地平等入市將給房?jī)r(jià)帶來(lái)什么樣的影響，并不準(zhǔn)確，中國(guó)的樓市至少存在三個(gè)層面：中心城區(qū)、城郊和廣大邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)地平等入市對(duì)這三個(gè)區(qū)域的影響是不一樣的。

首先，中心城區(qū)房?jī)r(jià)基本不受影響。原因有二：一是這些地區(qū)的住宅一直都不以普通工薪階層為主要消費(fèi)對(duì)象，二是這些區(qū)域即使農(nóng)民還有土地和宅基地，比例也很少，不會(huì)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)成本質(zhì)影響。在城市化背景下，需求決定房?jī)r(jià)而不是成本決定房?jī)r(jià)，中心城區(qū)尤其是大城市、特大城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)因農(nóng)地平等入市而走低的可能性很小。

其次是城市郊區(qū)。這是受土地新政影響最大的一塊，農(nóng)民的土地供應(yīng)集中在這里，城市普通工薪階層和城市新移民的住房購(gòu)買力也集中在這里。一方面，隨行就市的農(nóng)民土地供應(yīng)將使這里的房?jī)r(jià)回歸理性，使城市工薪階層和外來(lái)新移民降低安居成本。但另一方面，城市化過(guò)程中需求量的持續(xù)增大以及擁有土地的城郊當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因?yàn)橥恋孬@利而使財(cái)富巨額增長(zhǎng)，亦將逐步、有序地推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。以往，農(nóng)民在土地征收、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中獲得的收益只到土地價(jià)值的5％到10％，隨著土地新政的出臺(tái)，絕大部分土地增值溢價(jià)將歸他們自己所有。同時(shí)，農(nóng)民自己掌握土地出讓權(quán)，還省去了房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中因土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。正反相沖，形成市場(chǎng)化的供應(yīng)格局。

同時(shí)，農(nóng)地平等入市以后，土地的價(jià)值會(huì)攀升，農(nóng)民將更加珍惜土地。如果有條件，他們將會(huì)采取多種形式將一部分土地和房產(chǎn)長(zhǎng)期持有，而非一次性出售獲利，因此，土地的轉(zhuǎn)讓不會(huì)出現(xiàn)“井噴”行情，不能指望房?jī)r(jià)因此大幅下跌。

與中心城區(qū)和城市郊區(qū)不同，邊遠(yuǎn)山鄉(xiāng)并不是各種資本和人流追逐的熱土，而恰恰是逐漸被城市化所邊緣化的“被人遺忘的角落”。如果沒有一定的法律和政策配套，廣大邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)房和宅基地就只有越來(lái)越貶值的命運(yùn)。但是，如果允許城市居民回到鄉(xiāng)村購(gòu)房置業(yè)，甚至在政策上也給予金融按揭等，則可以使這些地區(qū)的農(nóng)房和宅基地免于迅速貶值，甚至有可能在某種程度上升值。允許甚至鼓勵(lì)城市居民（這部分人主要分為富人和告老還鄉(xiāng)族兩部分）下鄉(xiāng)購(gòu)房（哪怕是第二套）、居住（哪怕是短期居住），是從資金、文化等多方面對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民的反哺。

當(dāng)然，政府也可以通過(guò)積極鼓勵(lì)、扶持農(nóng)村居民發(fā)展鄉(xiāng)村休閑農(nóng)作和生態(tài)旅游、興建生態(tài)和休閑旅館等形式盤活農(nóng)民土地，但總不如市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)來(lái)得深入、及時(shí)。