“斷供”逼宮，未必能救房市

深圳房貸“斷供”事件接二連三發生，是消費者真的還不起房貸，還是“炒房者”別有用心

近期，深圳住房貸款“斷供”事件讓國內媒體炒得十分火熱，深圳銀行監管部門不得不出來澄清，說“斷供”只是個別現象，根本不存在“斷供潮”。在全國，深圳房價下跌最甚，在這里都沒有出現“斷供潮”現象，那么，在其他城市就不可能出現“斷供潮”。可是，有人卻在呼吁，全國出現“斷供潮”，政府不出來“救市”，房地產市場將面臨大問題。用并不存在的事實作為呼吁政府“救市”的依據，是司馬昭之心人人皆知。

“斷供”風險有多大

從這次“斷供”事件來看，斷供問題為什么能在短期內引起國內各類媒體的密切關注？其問題的根本點在于，國內房價剛開始向理性回歸的時候，無論是購房居住的人還是投資房地產的人，大家都在關注，房價真的下跌，有沒有一種規避風險的辦法。如果用“斷供”方式能把個人購買住房的風險降到最小程度，也不失為一種可選擇的辦法。特別是那些炒房者更是這樣想。因此，“斷供”問題自然會吸引按揭買房人的密切關注。

當房地產市場的價格出現調整時，居民對房地產價格預期會出現巨大逆轉，使得大量居民沒有意愿再進入房地產市場。另外，過高的房價早就把國內80%以上的居民拋離在房地產市場之外，從而使房地產市場銷售迅速下降。在這種情況下，房地產開發商想維持暴利不愿意調整價格，開發商自然會尋找或制造一些概念，要求政府改變當前的房地產市場政策。而“斷供”現象的出現則正好成為開發商借題發揮的機會（更公平地說，“斷供”事件的發生更可能是炒房者的杰作）。在開發商看來，既然全國都出現了“斷供潮”，政府應該盡快改變現行的房地產市場政策，盡快化解“斷供”出現的問題。把“斷供”事件炒得越大，政府改變現行房地產政策的幾率就越高。但事實上，“斷供”現象根本不存在。

我認為，“斷供”事件應該是一次全國性房地產知識普及過程和房地產信息交流的過程。通過對房地產知識的普及，可以讓廣大民眾知道什么是“斷供”，以及個人“斷供”行為的后果。同時，還可以讓房地產市場的許多謊言暴露在光天化日之下（比如“房價下跌銀行先死”的言論）。

目前，中國還沒有《個人破產法》，即使房價迅速下跌，銀行所面臨的潛在風險也不會像有些人說的那樣夸張。在中國，個人按揭貸款對銀行的負債是無限責任（而美國有專門法律規定，住房按揭貸款債務責任是有限的，只要把房子交給銀行其債務就終止），個人住房財產不及貸款債務的，可以用其他個人財產相抵；現在還不起可以將來還，自己還不起可以延續到財產繼承人來還。有這樣的無限還款責任，商業銀行還怕“斷供”嗎？但是，有一個問題也是不可回避的，如果商業銀行對按揭貸款的資格審查不是很嚴格，貸款人同樣可能以此理由要求銀行減免其債務負擔，但這種要求在目前還沒有法律依據。

在“斷供”事件中也可以看到，國內絕大多數民眾在這次房地產市場知識普及過程中消費理念在不斷成熟、變得更聰明。那種在幾年前希望把房地產娛樂化、希望制造一些房地產概念及輿論來左右房地產市場價格及政策的事情，已經成為歷史。可以說，未來房地產市場只是產品競爭的市場，想通過概念炒作謀利的機會在不斷減少。

監管部門有說法

“斷供”事件的發生引起了監管部門的密切關注，這可以讓壞事變成好事。在“斷供”事件之后，銀行監管部門要求各商業銀行對“斷供”問題進行實質性調查，并要求對個人住房按揭貸款進行壓力測試，看看在房價下跌的不同時期，對銀行的風險有多大，查明真相并找到解決問題的對策。對“斷供”事件進行實地調查，可以把握當前城市住房按揭貸款的現狀，更重要的是，通過調查可以了解“斷供”事件為什么會發生，是個別案例還是普遍現象。

從目前實地調查的情況來看，深圳“斷供”事件其實是一個彌天大謊。當事人對事件的無限夸大，意圖是希望通過這件事要求政府調整目前的房地產市場政策。

制造事件的當事人基本都是2007年炒房大潮中的房地產投資大軍。當他們發現炒房不僅沒有獲得短期暴利，反而負債沉重時，只得鋌而走險制造一些概念來影響政策，希望通過政府的政策改變現狀。不過，監管部門對市場了解得越清楚，政府救市的概率則越小，因為房地產市場對銀行體系造成的風險還沒有發展到要“救市”的地步。

近日，央行發布關于《2008年上半年北京市房地產市場和房地產信貸形勢分析報告》（以下簡稱《報告》），對北京中資銀行各項人民幣房貸不良率的統計（參見下表）表明，個人住房按揭貸款完全在可控的范圍內。不過，《報告》也指出，各金融機構需要密切關注房貸三重風險：一是部分房地產開發企業資金趨緊，可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷，可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位，可能會產生信貸資金風險。

同時，銀監會已經將房地產信貸壓力測試的通知下發給各地銀監局，不同地區的銀監局已經著手布置商業銀行的壓力測試。銀監會要求各商業銀行對住房按揭貸款的測試內容包括：如果房價下跌，或宏觀經濟發生調整，違約率會提高多少；對銀行的信貸資產質量會有多大的影響。另外，還要求測試出房價下降后，還款人的收入和還款能力的比值變化，以及抵押物總值的變化等信息。通過壓力測試，判斷出銀行未來的風險狀況及承受能力。

對商業銀行來說，“斷供”事件對其影響最大的就是引起了監管部門密切關注，并引起了商業銀行加強對住房按揭貸款的風險防范。這樣一來，“斷供”事件讓那些試圖要挾政府，以此來達到自己目的的想法無法實現。

當然，通過“斷供”事件我們也看到，要減少房地產市場風險，就得減少房地產投資與炒作，就得保證房地產是一個民生的市場，是一個解決居民基本住房條件的消費市場。消費住房的價格可以由市場的供求關系來決定，即住房價格主要取決于當地居民住房購買支付能力。這樣，銀行按揭貸款的風險就會有限，再加上嚴格的市場準入制度，對借款人事前、事中、事后嚴格的審查與跟蹤，住房按揭貸款的風險就可能降低到最低程度。

相反，如果把住房作為投資品，并利用便利的銀行金融杠桿及政府對房價擔保，投資住房的價格只能以投資者預期來決定。如果投資者都預期房地產市場價格上漲，就會有大量投資者利用銀行金融杠桿進行炒作，房價還有可能炒上天，房地產市場泡沫會進一步吹大。那么，銀行所面臨的風險就高了。這就是銀行監管部門要求對不合理的住房需求要有嚴格的限制，并要求各商業銀行嚴格對第二套住房發放按揭貸款的原因，也是防范個人住房按揭貸款風險的根本所在。

“斷供”苦肉計

6月底以來，深圳房貸“斷供”事件頻頻上演。7月20日，深圳寶安碧水龍亭的黃小姐與其他67位業主作出了一個決定：集體斷供。“去年6月按揭買的房，如今跌了40%，房子總價比房貸還少，這是名副其實的負資產。”黃小姐表示，繼續還貸不如重新買一套劃算。

此舉讓深圳樓市“斷供”事件有了“升級版”，各種報道蜂擁跟進。記者實地調查時卻發現，深圳“斷供”的人基本都是炒房客，“斷供”面和程度遠沒有想象中嚴重，作為“孤案”，也沒有蔓延趨勢。

碧水龍亭的68位業主眾口一詞地表示，“斷供”的房子是用來自住的。很多人都明白：買房自住，房價漲了，也不可能用增值去購買其他商品，即使賣了房子再購買也沒任何賺頭；房價跌了，也絲毫不影響居住質量。而炒房則不同。