我國房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

摘要：文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)為樣本，通過協(xié)整檢驗(yàn)和回歸分析，從實(shí)證方面論證和分析了房價(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。結(jié)果表明：短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房價(jià)有一定影響，但房價(jià)對(duì)地價(jià)更有決定性作用；長期內(nèi)二者存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系。并在此基礎(chǔ)上提出一些政策建議。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；地價(jià)；協(xié)整檢驗(yàn)；回歸分析

近年來，伴隨著土地出讓制度改革的深化，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越繁榮，房價(jià)與地價(jià)一路攀升。2007年，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均漲幅為7.6%，比上年快1.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.2%，比上年快1.8個(gè)百分點(diǎn)；四個(gè)季度的土地交易價(jià)格指數(shù)與上年同期相比，分別上漲3.88%，6.67%，9.63%和4.34%。這一年對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)來說是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯，上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。國家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，各類與民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)問題不斷出現(xiàn)。其中房價(jià)問題更是重中之重。地價(jià)作為房價(jià)的一個(gè)重要組成部分，其與房價(jià)的關(guān)系在理論界一直爭論不休。有些房地產(chǎn)商認(rèn)為，地價(jià)的上漲導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，從而引起房價(jià)上漲；而有些政府人員和學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房屋市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，引起房地產(chǎn)商土地需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)地價(jià)的上漲。

為了從實(shí)證角度驗(yàn)證房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系，本文利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)，以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)和回歸分析，對(duì)兩者的相互關(guān)系進(jìn)行研究，從中得出結(jié)論并提出相應(yīng)的政策建議。

一、實(shí)證分析

1.指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)調(diào)整

2002年4月國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從7月1日起，土地招拍掛制度正式在全國范圍內(nèi)施行。土地政策對(duì)地價(jià)的影響毋庸置疑，因此本文選取2002年第1季度至2008年第1季度的全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)(HP)和土地交易價(jià)格指數(shù)(LP)作為樣本。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》。由于原始資料是環(huán)比數(shù)據(jù)，本文在運(yùn)用Eviews3.1軟件進(jìn)行計(jì)量分析前，以2002年為基期，對(duì)各期數(shù)據(jù)進(jìn)行了定基處理，同時(shí)為了消除異常數(shù)據(jù)對(duì)模型估計(jì)精度的影響，對(duì)變量數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)均采用對(duì)數(shù)形式，定義如下：

lhp=ln(HP)(房價(jià)指數(shù)的自然對(duì)數(shù))

llp=ln(lP)(地價(jià)指數(shù)的自然對(duì)數(shù))

2.單位根檢驗(yàn)

當(dāng)兩個(gè)變量均為非平穩(wěn)時(shí)間序列時(shí)，對(duì)其進(jìn)行的回歸可能導(dǎo)致偽回歸現(xiàn)象。因此必須首先對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。常用的方法有DF檢驗(yàn)、ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)等，本文采用ADF檢驗(yàn)法，結(jié)果如表1所示：

結(jié)果表明：序列l(wèi)hp、llp的ADF統(tǒng)計(jì)量大于5%顯著性水平下的臨界值，接受原假設(shè)，即時(shí)間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列；而一階差分序列△lhp、△llp的ADF值小于5%顯著性水平下的臨界值，說明是平穩(wěn)序列，因此lhp、llp符合I(1)過程，滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提。

3.協(xié)整檢驗(yàn)

協(xié)整是對(duì)非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量長期均衡關(guān)系的統(tǒng)計(jì)描述。如果兩個(gè)(或兩個(gè)以上)的變量是非平穩(wěn)的，但它們的某種線性組合卻表現(xiàn)出平穩(wěn)性，則說明這些變量之間存在協(xié)整關(guān)系。通過上面的單位根檢驗(yàn)，可知房價(jià)與地價(jià)均為一階單整變量，因此可進(jìn)行協(xié)整分析。現(xiàn)采用Johansen法，在VAR系統(tǒng)回歸構(gòu)造兩個(gè)殘差的積矩陣，計(jì)算矩陣的有序本征值(Eigenvalue)，根據(jù)本征值得出一系列統(tǒng)計(jì)量，來判斷協(xié)整關(guān)系是否存在以及協(xié)整關(guān)系的個(gè)數(shù)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示：

4.短期(1年)內(nèi)房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的回歸分析

(1)地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響

建立模型為：

回歸結(jié)果如下：

進(jìn)一步進(jìn)行自相關(guān)檢驗(yàn)時(shí)，由于方程中含有應(yīng)變量的滯后項(xiàng)，D-W檢驗(yàn)法不再適用，故采用h統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，在5%顯著性水平下，h=1.1077，小于hα2(=1.96)，故接受原假設(shè)，即模型②不存在一階自相關(guān)，為最優(yōu)模型。

從②式可以看出：由于價(jià)格慣性的影響，本期的土地銷售價(jià)格受上期地價(jià)的影響顯著；除此之外，根據(jù)系數(shù)可以看出，滯后4期的房價(jià)對(duì)地價(jià)更有決定性的影響。

二、結(jié)果分析及政策建議

通過實(shí)證研究，主要得出以下結(jié)論：

1.短期內(nèi)，在土地價(jià)格的影響因素中，房價(jià)起了決定性作用。因?yàn)樵趪鴥?nèi)目前的情況下，土地的自然供給缺乏彈性，同時(shí)經(jīng)濟(jì)供給受政府壟斷，導(dǎo)致土地市場(chǎng)所決定的地價(jià)更傾向于是一種需求價(jià)格，即地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定。而土地需求是引致需求，土地作為一種生產(chǎn)要素投入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，正是由于人們對(duì)住宅等最終產(chǎn)品的需求導(dǎo)致了對(duì)土地的需求。因此，地價(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制是：房地產(chǎn)需求量增大→房地產(chǎn)價(jià)格上升→ 開發(fā)商增加投資→土地需求增加→地價(jià)上漲。

2.本期地價(jià)的上漲也會(huì)在一定程度上拉動(dòng)一年后的房價(jià)。而房地產(chǎn)商從獲取土地到建造房屋、實(shí)現(xiàn)房屋銷售的整個(gè)過程不止一年，說明了地價(jià)上漲引起房價(jià)上漲的主要原因不是提高了開發(fā)商的成本，而是影響了人們對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期：當(dāng)本期土地價(jià)格上漲時(shí)，人們會(huì)形成未來房價(jià)上漲的預(yù)期，開發(fā)商會(huì)通過囤積土地等手段減少住房供給，而購房者會(huì)選擇當(dāng)前購入，從而形成住房供給減少、需求增加的局面，導(dǎo)致供求失衡，引起房價(jià)上漲。

3.通過Johansen檢驗(yàn)結(jié)果可以看到，房價(jià)與地價(jià)之間存在協(xié)整關(guān)系，可以證明二者在長期內(nèi)(1年以上)是相互影響的，且存在一個(gè)穩(wěn)定的比例關(guān)系。

相應(yīng)的政策建議：

(1)重點(diǎn)針對(duì)供給市場(chǎng)，力求優(yōu)化調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)，繼續(xù)限制大戶型、豪宅、別墅項(xiàng)目的開發(fā)，以滿足居民的普通住房需求。

(2)進(jìn)一步嚴(yán)格控制盲目投資行為，金融政策繼續(xù)收緊，控制信貸規(guī)模，抑制投機(jī)需求。

(3)繼續(xù)進(jìn)行土地出讓市場(chǎng)化改革，科學(xué)規(guī)劃城市土地供給，合理配置土地資源，保證土地政策的靈活性和有效性，正確引導(dǎo)開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期。

(4)完善市場(chǎng)信息披露制度，增加信息流通量，提高市場(chǎng)交易的透明度，以吸引更多買者參與競(jìng)爭，保證公平性。

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本文為湖南大學(xué)2007年“國家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)計(jì)劃”項(xiàng)目《基于抵押物價(jià)值波動(dòng)的住房抵押消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)研究》(521611045)的階段性成果

(作者單位：湖南大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院、湖南大學(xué)金融學(xué)院)

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