房地產(chǎn)評(píng)估市場法的評(píng)估原理研究

一、市場法的理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。

從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價(jià)格最終會(huì)基本趨于一致。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的己知成交價(jià)格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中存在著交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場的了解程度等情況的不同，現(xiàn)實(shí)生活中的某一宗具體的房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格很有可能是處于偏離平均市場價(jià)格。但是，若存在較多數(shù)量的交易范例，則他們的交易價(jià)格可以作為平均市場價(jià)格的參考指數(shù)，這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。

二、市場法的適用范圍及應(yīng)用條件

1.適用范圍

(1)適用于有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。如普通住宅、商鋪、寫字樓、廠房、空地等。這些房地產(chǎn)由于數(shù)量眾多、交易頻繁，可搜集到大量的交易實(shí)例，使市場法具有使用基礎(chǔ)。此外，采用市場法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)必須是較為常見的類型，對(duì)一些較為特殊的房地產(chǎn)，如占據(jù)特殊位置或具有特殊地位的房地產(chǎn)(如城市標(biāo)志性建筑)，或建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑形式與眾不同的房地產(chǎn)(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比較實(shí)例房地產(chǎn)，則難以采用市場法。

(2)適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)。在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠充分的地區(qū)，較難采用這一方法。

2.應(yīng)用條件

(1)具備充足的市場交易資料

市場法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實(shí)例。具體來說，充足的市場交易資料是指：數(shù)據(jù)充足、資料可靠和質(zhì)量保證。

(2)具備豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)

市場法的正確運(yùn)用對(duì)評(píng)估主體也有嚴(yán)格的要求。在運(yùn)用這一方法時(shí)，需要選定比較實(shí)例與待估房地產(chǎn)進(jìn)行分析比較，并對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素做出修正，這些都需要多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。

三、市場法評(píng)估的程序

1.搜集交易實(shí)例

運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的。如果案例資料太少，就有可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使評(píng)估出的價(jià)格失真，不夠客觀。因此，應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實(shí)例。

2.確定可比交易案例

選取可比實(shí)例就是從己搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。其數(shù)量一般為3個(gè)以上。

可比實(shí)例房地產(chǎn)選擇的合適與否，將直接影響市場法評(píng)估的最終結(jié)果，因此這一篩選過程應(yīng)特別慎重。選取的交易實(shí)例具體應(yīng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：(1)與待估房地產(chǎn)的用途相同；(2)與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同；(3)與待估房地產(chǎn)交易類型相同；(4)交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；(5)交易時(shí)間與待估房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近；(6)處于待估房地產(chǎn)的同一供需圈。

3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

在選好了可比的參考實(shí)例后，首先，需要對(duì)所選擇的可比參考實(shí)例的實(shí)際交易價(jià)格作換算整理，從而使這些參考實(shí)例具有一致的可比性和價(jià)格單位，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。這主要包括：(1)統(tǒng)一付款方式；(2)統(tǒng)一采用的單價(jià)；(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位；(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。

4.修正各項(xiàng)因素

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要是為進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素及使用年期等的修正服務(wù)的。這主要包括：(1)交易情況修正；(2)交易日期修正；(3)區(qū)域因素修正；(4)個(gè)別因素修正；(5)容積率修正；(6)土地使用年期修正。

5.確定房地產(chǎn)價(jià)格

當(dāng)交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正等相繼完成后，就可綜合各修正結(jié)果，求出某一可比實(shí)例的修正價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)。通常的公式為：

可比實(shí)例修正價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

通過計(jì)算后，根據(jù)每個(gè)交易實(shí)例都可計(jì)算出一個(gè)修正價(jià)格，而且不會(huì)完全一致，這就需要綜合計(jì)算求出待估房地產(chǎn)的評(píng)估值。綜合的方法可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，如：簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法。具體采用哪種方法將視具體情況而定。例如：當(dāng)幾個(gè)可比實(shí)例的重要性或者與待估對(duì)象的相似性基本相同時(shí)，可用簡單算術(shù)平均數(shù)法求取最終價(jià)格。當(dāng)各個(gè)可比實(shí)例的重要性不同時(shí)，可按照權(quán)重采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法求取最終價(jià)格。

四、市場法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中的重要地位

市場法是在評(píng)估方法體系中最簡單、最直接、最常用的一種方法，這一點(diǎn)已得到國際評(píng)估界的公認(rèn)。市場法在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)評(píng)估中處于主導(dǎo)地位。市場法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中所占據(jù)的重要地位，我們可以從以下兩點(diǎn)加以分析：

1.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法

“公開市場價(jià)值”的定義是：在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。那么，應(yīng)該怎樣確定待估房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格呢?當(dāng)然，最好就是參照與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對(duì)評(píng)估對(duì)象的公開市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法。

從市場法的定義可知，市場法的出發(fā)點(diǎn)，是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交的價(jià)格，而最終目的是確定出待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，也即公開市場價(jià)值。同時(shí)，市場法又強(qiáng)調(diào)了類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。所有這些都告訴我們，應(yīng)用市場法評(píng)估的終極目的，就是確定評(píng)估對(duì)象的公開市場價(jià)值，可見，市場法是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在評(píng)估方法中的直接體現(xiàn)。筆者認(rèn)為這也正是《規(guī)范》中規(guī)定：“有條件選用市場法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)以市場法為主要的評(píng)估法”的原因所在。經(jīng)過分析研究發(fā)現(xiàn)，不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價(jià)值，其它評(píng)估方法也同樣是如此。這從其它評(píng)估方法的定義和評(píng)估要求上都可以看出：收益法是為取得待估房地產(chǎn)的價(jià)格，以還原利率將房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并以其貼現(xiàn)之和作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；成本法是求取待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，而估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；假設(shè)開發(fā)法是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法都要求評(píng)估的最終結(jié)論是“待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這和市場法是一致的，也是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。同時(shí)，收益法中求取待估房地產(chǎn)在未來所能產(chǎn)生的正常收益，所依據(jù)的數(shù)據(jù)是采用“正常客觀的數(shù)據(jù)”(見《規(guī)范》第5.3.2、5.2.3條)；成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(見《規(guī)范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22條)；假設(shè)開發(fā)法采用的待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值“宜采用市場比較法求取”(見《規(guī)范》第5.5.4條)，并且扣除的是“預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等”(見《規(guī)范》第2.0.15條)，這些都說明，這些評(píng)估方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的各種公開市場價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的。可見，從這些評(píng)估方法的運(yùn)用到評(píng)估結(jié)論的確定，都要受到公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響，處處體現(xiàn)著公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。而由于市場法是最直接體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種評(píng)估方法，所以可以認(rèn)為，其他評(píng)評(píng)估方法都是市場法的變形和補(bǔ)充，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定評(píng)估對(duì)象的公開市場價(jià)值。

經(jīng)過進(jìn)一步分析，假設(shè)開發(fā)法是通過將一宗未完成的房地產(chǎn)產(chǎn)品在假設(shè)完成后的市場價(jià)值中減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤等，以求得該未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值，如果評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)逐漸接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場法了。

2.各種評(píng)估方法與“替代”原理的關(guān)系

前文已經(jīng)闡明，市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理；收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期原理；成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；而假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。經(jīng)過進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)：

(1)收益法中對(duì)待估房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的正常純收益的預(yù)期，對(duì)還原利率等參數(shù)的確定都具有相當(dāng)?shù)闹饔^性，都需要評(píng)估人員的估計(jì)，因此這就涉及評(píng)估依據(jù)的問題。對(duì)這類問題，解決的方法之一便是掌握市場數(shù)據(jù)，尋找類似房地產(chǎn)，通過選擇類似房地產(chǎn)進(jìn)一步計(jì)量其還原利率及正常純收益，然后將這些類似房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)有比較的運(yùn)用到待估房地產(chǎn)上，求出待估房地產(chǎn)的未來收益和還原利率，最后用待估房地產(chǎn)的未來收益還原來“替代”待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，從而確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。可見應(yīng)用收益法的評(píng)估過程中處處體現(xiàn)著“替代”原理；

(2)成本法對(duì)待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格(或重建價(jià)格)和折舊的求取，前者可采用直接法和間接法，直接法是將構(gòu)成待估房地產(chǎn)的所有組成部分按照該房地產(chǎn)所在地區(qū)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，累計(jì)估算直接成本費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及正常的利潤和稅金，以求得待估房地產(chǎn)重置價(jià)格的一種辦法，可以看出，作為房地產(chǎn)價(jià)格要素的各組成部分價(jià)格的形成依據(jù)實(shí)際上也是“替代”原理；而間接法更是與市場法如出一轍，先搜集與待估房地產(chǎn)所在地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)中相類似的房地產(chǎn)的直接成本費(fèi)、間接費(fèi)等評(píng)估所需的數(shù)據(jù)資料，然后對(duì)這些資料進(jìn)行詳細(xì)分析，將不屬于標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用項(xiàng)目加以適當(dāng)修正，求得類似房地產(chǎn)的造價(jià)，然后與待估房地產(chǎn)相比較，最后求得待估房地產(chǎn)的重置價(jià)格。例如，用間接法求得某一房屋的重建價(jià)格，可以用相同材料重新建造相同用途、結(jié)構(gòu)的房屋所需的標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)，乘以該房屋的面積即可。顯然，間接法的操作過程也處處體現(xiàn)著“替代”原理。后者，即待估房地產(chǎn)折舊的估算(房地產(chǎn)的折舊主要體現(xiàn)在建造在土地之上的建筑物的折舊)可采用市場資料法，其操作步驟是：①搜集在評(píng)估時(shí)點(diǎn)不久前發(fā)生的，其物理、功能和經(jīng)濟(jì)性的價(jià)值貶損程度與待估房地產(chǎn)相似的交易實(shí)例；②估算每個(gè)實(shí)例中建筑物的重置價(jià)格；③估算每個(gè)實(shí)例中土地的價(jià)值(盡可能用空地的市場交易實(shí)例，采用市場法)；④從交易實(shí)例的交易價(jià)中減去土地價(jià)值，得到建筑物部分的交易價(jià)；⑤用每個(gè)實(shí)例的建筑物重置價(jià)格減去建筑物的交易價(jià)，即得各實(shí)例的建筑物折舊額的市場評(píng)估值。據(jù)此折舊額可計(jì)算各實(shí)例建筑物的折舊率，進(jìn)而確定委估建筑物的折舊率；⑥將其折舊率乘以待估建筑物的重置價(jià)格即可求得其折舊總額。可見，折舊的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值是要用到市場法，在估算開發(fā)費(fèi)用時(shí)要用到成本法。并且假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)由于收益法相同，可謂是“三法”歸于一身的替代方法。

通過上述分析，這三種評(píng)估方法的整體思路雖然各不相同，但劃分成具體的操作步驟，在求取各個(gè)組成部分的價(jià)格時(shí)，其理論依據(jù)又都可以歸結(jié)到“替代”原理上。而最終這三種方法就可以歸結(jié)到理論依據(jù)為替代原理的市場法“一”個(gè)方法之中。結(jié)合對(duì)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種評(píng)估方法的關(guān)系的分析和研究，我們可以認(rèn)為上述四種主要房地產(chǎn)評(píng)估方法的“龍頭”應(yīng)該是市場法，其他各種評(píng)估方法的“源頭”也都是市場法，市場法在房地產(chǎn)評(píng)估方法體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

五、結(jié)束語

在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，通過實(shí)踐己經(jīng)真正認(rèn)識(shí)到市場法的這些優(yōu)點(diǎn)，因此市場法在歐美及我國港臺(tái)地區(qū)常被采用。在我國，市場法雖然還未得到廣泛應(yīng)用，然而隨著我國房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展和日趨活躍，房地產(chǎn)交易案例的逐步增加，可以預(yù)計(jì)，這種方法必將在我國今后的房地產(chǎn)評(píng)估中發(fā)揮越來越重要的作用。因此，如何科學(xué)地運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估己經(jīng)成為一種趨勢(shì)，是我國房地產(chǎn)界迫切需要解決的問題。根據(jù)市場法基本原理，探討其在我國的實(shí)際應(yīng)用，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

(作者單位：廈門金科信土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司)