阿輝：從“炒房盛世”到“找不著北”

大河沒(méi)水小河干。房地產(chǎn)市場(chǎng)一刮風(fēng)，中介公司立刻就患上重感冒。對(duì)于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，這是他們經(jīng)歷的有史以來(lái)最“冷”的一個(gè)夏天

阿輝和小曼是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們一個(gè)是老手，一個(gè)是新人；一個(gè)懷念往昔的輝煌，一個(gè)納悶現(xiàn)在的凄涼。通過(guò)他們，我們足可以感受到房地產(chǎn)中介的生存狀態(tài)，也可以從一個(gè)側(cè)面觀察中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

阿輝，某中介公司北京地區(qū)區(qū)域經(jīng)理。從2003年到現(xiàn)在，從狂熱的上海到蕭瑟的北京，從一個(gè)基層經(jīng)紀(jì)人到區(qū)域經(jīng)理，阿輝已經(jīng)在這個(gè)行當(dāng)里摸爬滾打了六年。他說(shuō)：“見過(guò)的人，多得可以站滿整個(gè)天安門廣場(chǎng)；見過(guò)的錢，多得數(shù)都數(shù)不清。唯一沒(méi)變的，是我自己，還是一窮二白。”

上海炒房狂潮二三事

提起過(guò)去那幾年上海樓市的狂熱，阿輝仍有一種難以言表的興奮。2003~2005年初，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱得發(fā)燙，整個(gè)上海都沉浸在炒房致富的狂潮之中。

阿輝回憶說(shuō)，那時(shí)候，來(lái)找他買房的人很少有買來(lái)自住的，基本上都是為了炒房。房子買到手，短則一兩天，長(zhǎng)則一年，最后都會(huì)賣掉。有時(shí)候，一套房子在正式過(guò)戶之前，一兩周之內(nèi)，很可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手四五次了，價(jià)格起碼要上漲25%。“不敢相信吧？就這么簡(jiǎn)單，賺錢的速度太快了。” 阿輝說(shuō)得神采飛揚(yáng)。

提起炒房人，阿輝印象最深的是一個(gè)四十幾歲的溫州中年婦女。2003年，她手里只有10萬(wàn)元，經(jīng)阿輝指點(diǎn)，她用這些錢在樓市里不斷打滾，到2005年3月，10萬(wàn)元已經(jīng)變成了200多萬(wàn)元。

講起這位大姐，阿輝笑了，說(shuō)：“她骨子里就是一個(gè)農(nóng)民。開始的時(shí)候，什么都不懂。”這位大姐最初找到阿輝，是因?yàn)橛蟹孔右鲎狻Ａ奶煲院螅⑤x知道她手里有一些閑錢，就問(wèn)她，想不想投資賺錢？她說(shuō)，想。

投資正式開始。在阿輝的指點(diǎn)下，這位大姐在上海長(zhǎng)壽路買了一套二手房，價(jià)格80多萬(wàn)元。她用手中的10萬(wàn)元付了首付，其他的轉(zhuǎn)按揭。四五天后，房子還沒(méi)過(guò)戶，阿輝又談定另一個(gè)客戶，以90萬(wàn)元的價(jià)格買走了這套房子。就這樣，幾天以內(nèi)，一套房子轉(zhuǎn)一下手就賺了近10萬(wàn)元。

初戰(zhàn)告捷，這位大姐信心大增，開始放手投資。她出沒(méi)于一家又一家中介公司，只要看到比市場(chǎng)價(jià)低的房，就立刻買進(jìn)。然后，她再把這套房子掛到多家中介公司去賣，最后誰(shuí)的價(jià)錢高，房子就給誰(shuí)做。當(dāng)然，因?yàn)樗c阿輝關(guān)系比較好，而且阿輝總能拿到讓她滿意的價(jià)格，通常情況下，阿輝都是首選。她最多時(shí)，有十幾套房子在交易。通過(guò)不斷買進(jìn)、賣出，賺得盆盈缽滿。阿輝說(shuō)：“她學(xué)東西太快了，后來(lái)，她的水平比一般的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還高。”

阿輝笑著說(shuō)：“要問(wèn)我?guī)С隽硕嗌俪捶康娜耍覕?shù)不過(guò)來(lái)。這些人都賺錢，沒(méi)有賠錢的。”當(dāng)時(shí)在上海，像阿輝這樣的經(jīng)紀(jì)人難以計(jì)數(shù)，全上海市當(dāng)時(shí)共有25000多家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店。

那段時(shí)間，阿輝接受過(guò)許多媒體采訪，包括大名鼎鼎的《泰晤士報(bào)》。那個(gè)英國(guó)記者帶著翻譯，跟阿輝聊了好久，他問(wèn)阿輝，為什么上海的房?jī)r(jià)漲得這么快？以后上海哪個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)漲得最快？上海為什么有這么多電線桿？

“炒房盛世”持續(xù)到2005年初。從2005年4月以后，二手房交易加征了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，各種稅加起來(lái)，要多交6%左右。溫州炒房客慢慢退出了上海。

從上海到北京，樓市凄涼“找不著北”

2008年初，阿輝調(diào)到北京，擔(dān)任北京市一個(gè)區(qū)域總店的經(jīng)理，主管這家店的業(yè)務(wù)，還要培訓(xùn)新人。在北京的這大半年里，在上海如魚得水的阿輝卻有點(diǎn)“找不著北”。

相比上海，北京的二手房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2006年才算真正“熱”起來(lái)。與上海“全民炒房”的態(tài)勢(shì)不同，北京很多中介公司利用手中的信息直接參與炒房。中介公司先向銀行貸款，大量地買進(jìn)房子，再高價(jià)賣出，賺取差價(jià)。比如，中介公司從房主手里100萬(wàn)元買進(jìn)一套房，再以110萬(wàn)元的價(jià)格賣出去，不費(fèi)吹灰之力凈賺10萬(wàn)元。

2008年，樓市冷清，炒房已經(jīng)無(wú)利可圖，許多中介公司關(guān)門大吉。說(shuō)到這兒，阿輝苦笑了一下：“我當(dāng)時(shí)是當(dāng)局者迷，盡忙著做業(yè)務(wù)，沒(méi)想著自己也應(yīng)該炒炒房。否則，現(xiàn)在也不會(huì)坐在這里窮‘白話’了。”

雖然來(lái)北京僅半年時(shí)間，阿輝已經(jīng)體會(huì)到北京人和上海人的區(qū)別。

北京人買房子就圖住著舒服。北京人喜歡大氣派的小區(qū)，敞亮的房子，而且特別注重房子的朝向，尤其癡迷坐北朝南的房子，為了一個(gè)好朝向，不惜一擲千金。上海人買房子重視升值潛力。即使是自住，上海人也有潛在的投資意識(shí)，很多人在孩子很小的時(shí)候就會(huì)給孩子買一套房子，買的時(shí)候就會(huì)明確提出要買升值潛力好的。在上海，朝北的房子同樣賣得好。除了價(jià)格之外，有些人寧愿選擇有升值潛力地段的朝北向房子，也不選擇不良地段好朝向的房子。

就長(zhǎng)期而言，阿輝看好北京的樓市：“北京房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的，幅度不會(huì)那么大了，但是會(huì)持續(xù)漲。”原因是：首先，北京可用的土地已經(jīng)不多，開發(fā)一塊少一塊，而且動(dòng)遷成本太高，造房的成本比其他城市高很多，房?jī)r(jià)不可能大“跳水”。其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)發(fā)展，有錢人會(huì)越來(lái)越多，有很多人都想到北京買房。供給保持不變，而需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。

阿輝：現(xiàn)在不宜投資房產(chǎn)

阿輝說(shuō)：一個(gè)好的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要努力通過(guò)合理規(guī)劃，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，幫助客戶把小房子變成大房子，把客戶的100萬(wàn)元變成120萬(wàn)元、150萬(wàn)元。如果只打算做一個(gè)介紹買賣雙方成交的業(yè)務(wù)員，那他就不適合這個(gè)行業(yè)。

阿輝分析，現(xiàn)在買房的客戶絕大多數(shù)都是出于“剛性需求”，比如工作調(diào)動(dòng)、子女上學(xué)等因素，純粹投資的人基本沒(méi)有了。一大批潛在客戶在持幣觀望，這批人屬于可買可不買。市場(chǎng)好的時(shí)候，大家都買，他們也會(huì)買。現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)大，他們不敢輕舉妄動(dòng)。

阿輝不建議大家現(xiàn)在投資房產(chǎn)，“雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下跌，但是交易量上不去。大部分新樓盤首付要求高，銀行貸款利率也高。如果想以租養(yǎng)貸，同時(shí)買兩套房子的話，租金根本不足以沖抵貸款。”

買房心理：北京，上海，深圳有差異

北京人的打算是：“一套房子住一輩子”，首先考慮的是住著舒服。

上海人的商業(yè)觀念強(qiáng)，他們不是不重視舒服度，但“買一套房子住一輩子”這種想法，他們是絕對(duì)不會(huì)有的。他們對(duì)自己的發(fā)展有規(guī)劃，剛開始工作，沒(méi)錢，就買個(gè)小房子，或者位置差一點(diǎn)的房子住著。以后有錢了，是肯定要換的，要買一個(gè)升值潛力大的，以后能賣個(gè)好價(jià)錢。

深圳這個(gè)城市沒(méi)有商業(yè)文化。各種人的心理都不一樣，但總結(jié)起來(lái)就是一點(diǎn)，什么賺錢就買什么，以后的事以后再說(shuō)。他們的投資心理很盲目，滿腦子都想著不勞而獲，一夜暴富。或者說(shuō)，滿腦子想著一夜暴富的人，都跑到深圳去了。