萬科的真實目的是成為樓市“食人鯊”

萬科大面積降價并非市場壓力之下的被迫之舉，萬科主動降價的目的是，給競爭對手更大的壓力，逼迫對手降價，使房地產(chǎn)加快重新洗牌的速度

萬科是住宅市場的風(fēng)向標(biāo)，一舉一動都牽動著房地產(chǎn)市場的眼球。

萬科的掌管者愛好表演，從去年開始的拐點(diǎn)論，到今年的捐款、降價、退房、以及似假實真的萬科松山湖講話，讓房地產(chǎn)市場隨之起伏。看來，萬科是下決心不管房地產(chǎn)行業(yè)的小兄弟們了，利用難得的良機(jī)，趕緊做大，成為市場轉(zhuǎn)型期間的食人鯊。

市場混亂，“方顯英雄氣概”，這大概是萬科掌控者的真實想法。因此，不惜一切代價回籠資金——不惜破壞地產(chǎn)同業(yè)規(guī)則單獨(dú)降價，不惜出爾反爾聲明不降價后降價，不惜與老客戶撕破臉。8月初，王石曾表示“萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場”，萬科執(zhí)行副總裁肖莉也宣稱“我們不會打價格戰(zhàn)”，20天不到，就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。

萬科的“敢于降價、勇于降價”，目的就在于成為整合者。雖然網(wǎng)上出現(xiàn)了一份數(shù)據(jù)有明顯破綻的松山湖講話，但精神與萬科掌門人王石如此契合，讓人疑竇叢生，這實在是一出周瑜打黃蓋的好戲。

眼看萬科的中秋降價促銷取得好成績，其他開發(fā)商躍躍欲試。據(jù)報道，恒大地產(chǎn)于“十?一”黃金周到來之前，率先展開了大幅降價促銷活動，13個樓盤同時開盤，力爭年內(nèi)實現(xiàn)數(shù)十億資金回籠的目標(biāo)。

萬科在英雄氣概下飄揚(yáng)的是一面實用主義的旗幟，他們的計劃也算精密，但仍然面臨許多困難。第一，不得不面對老客戶的沖擊。第二，萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭，對市場、政治嗅覺極佳，問題在于，目前經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，全球經(jīng)濟(jì)緊縮周期開始，萬科在降價的同時，不得不應(yīng)對市場回暖的可能。第三，如果市場不回暖，持續(xù)下行兩年，萬科不可能獨(dú)善其身，除非擁有特殊的融資渠道。

最新的調(diào)查顯示，今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速為30.9%，高于去年大牛市的水平，這個數(shù)據(jù)容易讓人產(chǎn)生誤解，以為房地產(chǎn)業(yè)仍在大干快上。其實，這不過是去年房地產(chǎn)景氣的延續(xù)，開發(fā)商不得不繼續(xù)開發(fā)，以完成手頭項目。實際上，從購置土地、新建項目等都可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)處于緊縮狀態(tài)，一兩年后，市場房地產(chǎn)供應(yīng)會急速下降，與目前截然相反。

萬科對于與老業(yè)主之間利益的糾紛采取十分強(qiáng)硬的手段，聲稱對于沒有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

萬科此舉確實虧欠老客戶。早在2007年，萬科就承諾自2007年6月13日起，上海萬科所有項目銷售現(xiàn)場都踐行“陽光宣言”，設(shè)定了“客戶冷靜期”，首創(chuàng) “3天無理由退訂”。 實際上，此處“無理由退房”指的只是無理由退還定金，與其他稅費(fèi)、銀行按揭等等全無關(guān)系。萬科拒絕退房于法有據(jù)，于情理不合。這樣的開發(fā)商，從信用上來說是有虧欠的，他們似乎并不尊重和保護(hù)客戶的利益，而只會尊重與保護(hù)自己的利益。

當(dāng)然，給老業(yè)主彌補(bǔ)差價既不是法律強(qiáng)制要求，還會引起所有老業(yè)主的連鎖反應(yīng)，就像房地產(chǎn)降價會引起業(yè)主的連鎖反應(yīng)一樣，所有的業(yè)主提出補(bǔ)價要求，萬科將難以抵擋。但是，不同的開發(fā)商有不同的做法，根據(jù)已經(jīng)公開的信息，從今年3月開始，在深圳、北京、武漢、東莞等城市，出現(xiàn)由于房價下調(diào)而給業(yè)主“回饋”的現(xiàn)象。

逼迫購房者對萬科沒好處，萬科大鳴大放公開降價是給競爭對手更大的壓力，逼迫對手降價，使房地產(chǎn)加快重新洗牌的速度。

萬科在公開宣布降價以前，已經(jīng)通過會員優(yōu)惠、一次性折扣等名目向市場做出眾多折讓，達(dá)到了降價的目的。如今，大規(guī)模地高調(diào)公開降價，不過是昭告市場：萬科，才是本輪房地產(chǎn)大戰(zhàn)中的領(lǐng)頭羊，是最能得風(fēng)氣之先的企業(yè)。

葉檀 資深財經(jīng)評論員