美日土地流轉交易

土地對于任何國家來說都是寶貴的資源，為了實現對土地資源的最佳配置，大多數國家都引入了市場競爭機制，但這并不意味著對其放任自流。相反，無論是自由市場經濟國家地區，或是政府主導型市場經濟國家或地區，都采用經濟、法律和行政手段，對土地市場進行宏觀調控與管理。

(一)

美國的土地分私人所有、聯邦政府所有和州政府所有三種，分別占全國土地總面積的58％、34％和6％，另有2％為印第安人的保留地。

美國農地實行農場主私有制，因此農地買賣和出租比較自由。土地轉讓主要方式是租佃制，擁有土地而不經營的人自找使用者出租，或通過中介出租，采用固定地租和分成地租，價格由交易雙方協議確定。土地所有者在土地轉讓、租賃、抵押、繼承等各方面都具備不受干擾和侵犯的權利。法律規定，家庭成員可擁有或繼承農場土地股份，但不能退股或將股份抵押，只允許內部轉讓，以保證在代際繼承中土地不被細分碎化。

美國的土地市場是在完全的市場經濟條件下形成和發展起來的，政府通過經濟手段和法制手段管理土地交易，土地市場是一種“準完全競爭性”市場。法律保護私有土地和公有土地的所有權不受侵犯，允許私人土地買賣和出租，政府一般不予干涉。

出售土地時，買賣雙方首先根據當時土地的市場價值評估土地買賣價格，達成買賣協議，既可由買賣雙方自己協商，也可聘請私人估價公司，然后雙方共同到縣政府辦理變更登記手續，以實現土地產權的轉移，完成交易。但是，私人買賣土地的一切活動都必須依法進行，并嚴格履行法律規定的義務，向政府繳納不動產稅，并以個人所得稅的方式繳納土地轉讓收益稅。

美國土地管理機構對私人土地買賣的管理只限于登記收費，土地交易糾紛一般都通過法律程序來解決。政府限制土地私有權，管理私人地產交易的方面主要包括：對土地擁有權包括土地數量、種類、位置等的限制；對土地使用權包括用途、建筑高度、容積率的限制，并禁止空閑土地；對土地交易的限制，包括變更登記、租賃期限，以及對土地投機的控制等等；為發展公共設施和保障社會利益而設定的限制，包括對某些行業提供廉價土地，優先提供住宅用地等。

(二)

日本土地交易管理制度建立于20世紀70年代，政府在流通領域內運用行政手段嚴格控制地價水平，主要由都道府縣級地方政府負責。具體由以下四部分構成：

1、土地交易許可制

日本土地交易許可制是直接用于控制地價水平、調節土地利用方向的。其核心內容是：由都道府縣級地方政府根據《國土利用計劃法》，將土地投機活動集中的地區或地價上漲過快的地區確定為交易“限制區域”。一般說來，都道府縣地方政府審定“限制區域”的重點。

審定的具體程序是：先由都道府縣地方政府向內閣總理大臣匯報它將某一地區列為“限制區域”的意圖。與此同時，通知有關的市、町、村等下級行政機構，并將詳細文件和材料送交土地利用審議會征求意見。

“限制區域”一經確定五年不變，且具有很強的法律效力。如果在該區域內的土地交易超過一定面積，交易雙方必須就交易土地的位置、面積、土地交易價格、土地使用用途等向地方政府提出“許可”申請，由地方政府進行審查，決定是否許可交易。

審查的主要內容：一是土地交易價格。即：以政府確定的“限制價格”為依據，參照交易土地附近的地價水平。如果定價過高，可按公示地價x修正率加以調整。二是土地使用目的。如果發現土地的使用目的不符合基本規劃要求，不利于公共設施建設調整或者對周圍環境產生不利影響，則不許可交易。

土地交易“許可”的申請通過后，如果交易雙方要改變原定的土地價格或土地使用用途，還須向有關部門重新提出“許可”申請。

2、土地交易申報制

這一制度的建立與實施，主要是為了控制那些足以影響土地市場價格波動的大規模土地交易。它所規定的土地交易申報事項、申報手續，以及地方政府對土地交易申報的審查內容與土地交易許可制基本相同。區別在于，它對土地交易的控制原則，是根據交易土地面積的大小來確定的。

具體而言，在政府確定的監視區的范圍內，地方政府有權對交易土地規定一定的面積標準，凡是超過標準的土地交易都要向地方政府申報。除此之外，在監視區以外的以下三種土地交易，也被視為大規模土地交易加以限制：(1)市區以內2000平方米以上的土地交易；(2)市區以外、規劃區以內5000平方米以上的土地交易；(3)城市規劃區以外10000平方米以上的土地交易。

3、土地交易監視區制度

該制度是于1987年建立并實施的。它作為對土地交易申報制的重要補充，主要用于控制規模較小的土地交易活動。按照規定，凡是地方政府認為某一地區的土地價格上漲過快或由于土地價格的上漲影響了土地的合理利用，都可以根據有關法律將其確定為地價監視區。

具體過程是：都道府縣級地方政府在確定某一地區為監視區之前，首先要征求土地利用審議會和市町村地方政府的意見。經同意后，再將確定監視區的宗旨、區域范圍、期限等公布于眾，同時上報內閣總理。都道府縣在確定監視區的同時，對區內要求申報的土地交易面積也做出規定。期滿后，根據監視區內及附近地區地價的變動情況和土地交易情況，決定是否取消監視區。

4、空閑地制度

為了防止投機性囤積土地，提高土地利用程度，日本還建立了空閑地制度。按照這一制度的具體規定，屬于以下情況的土地被認為是空閑地，需要重新處理。(1)城市區域以內2DOO平方米以上；城市區域以外、城市規劃區以內50D0平方米以上；城市規劃區以外10000平方米以上的土地。(2)土地所有者取得土地已超過三年以上，但其土地未被利用或利用程度很低。

如果都道府縣認為土地所有者的土地利用處理計劃仍有不妥之處，可以向其提出勸告。不服從者，政府有權決定對其空閑地重新交易，并在欲購土地的地方公共團體中選擇購買者?？臻e地如果是在限制區內，其交易價格則以土地交易許可制的價格為基準；如果是在限制區外，則以土地交易申報制的價格為基準。