我國土地增值稅探討

摘 要：為適應(yīng)我國土地使用制度改革、抑止炒賣炒買土地的投機行為以維護(hù)國家利益，國家稅務(wù)總局于2007年1月17日正式宣布，全國各地將從2007年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。從我國土地增值稅的演變歷史和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行征收土地增值稅清算的意義兩個方面進(jìn)行了闡述，期待土地增值稅的清算將能引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)朝著更加健康的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)清算；土地增值稅

中圖分類號：F81文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0308-02

土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額外增收的一種稅，它是一種不定期征收的動態(tài)財產(chǎn)稅。土地增值稅由英國資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)家約翰#8226;斯圖亞特#8226;穆勒所首創(chuàng)。世界上最早把土地增值稅理論用于實踐的國家是德國和英國。在德國，增值稅的征收一波三折，而在英國卻以失敗而告終?？梢?，土地增值稅在執(zhí)行中絕非易事。

我國最早實施土地增值稅的地區(qū)是在膠州，1898年德國人占領(lǐng)膠州后，因土地投機狂熱，德國殖民政府在土地問題專家單威廉的設(shè)計下，開征了土地增值稅，規(guī)定凡地主出賣土地時，應(yīng)以土地增值之33％納稅。為了防止瞞報地價，偷漏稅款，又規(guī)定了地主于出賣前應(yīng)以賣價呈報政府，政府又照價收買之權(quán)。1930年，在孫中山先生的主持下，推出了我國政府自己的土地增值稅。其中對土地增值稅征收規(guī)定有三條：（1）土地增值稅課征于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，或于屆滿十五年無轉(zhuǎn)移時；（2）課征對象包括絕賣而轉(zhuǎn)移的出賣人，以及因繼承或贈與而轉(zhuǎn)移的繼承人或受贈人；（3）征收稅率分五級累進(jìn)課征?？箲?zhàn)中，當(dāng)局公布施行《戰(zhàn)時土地征收條例》，將土地增值稅率級距改為四級。解放后，人民政府規(guī)定，土地不能私自買賣，故建國以來自無土地增值稅之設(shè)。

改革開放后，隨著經(jīng)濟發(fā)展，在各大中小城市房地產(chǎn)買賣盛行，地價隨之猛漲。為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，國務(wù)院于1993年12月13日，發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30％、40％、50％和60％的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。

根據(jù)土地增值稅條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20％的扣除。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

但由于在實際執(zhí)行中一直采用“預(yù)征”的方式，使得執(zhí)行效果并不令人滿意。房地產(chǎn)企業(yè)總會想方設(shè)法降低評估稅率值，以減少預(yù)繳地土地增值稅數(shù)額。同時到房屋銷售完畢后，要根據(jù)實際銷售情況對土地增值稅多退少補，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會在房產(chǎn)銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。并且通常情況下，要等到該樓盤的項目公司注銷時，才會結(jié)算土地增值稅。這也給一些房地產(chǎn)開發(fā)商提供了可乘之機。一些賺錢的房地產(chǎn)項目往往故意留幾套房子不賣，拖著不結(jié)算土地增值稅。而一些不怎么賺錢的房地產(chǎn)項目才著急甩賣房子，以找稅務(wù)部門尋求土地增值稅的退稅。

為彌補預(yù)征地諸多漏洞，國稅總局于2006年12月28日發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)［2006］187號 。通知中明確規(guī)定將預(yù)征改為清算，而清算范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的等等。而對于那些以房屋未銷售完為由拖著不清算土地增值稅的房地產(chǎn)企業(yè)，國家稅務(wù)總局授予地方稅務(wù)機關(guān)以“上門清算”的權(quán)利。通知中還明確指出：“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的都被納入了上門清算的范圍。” 該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時代。

《清算通知》在清算義務(wù)主體范圍、擬制性規(guī)定明確擴大征稅對象范圍方面發(fā)生了變更，并向地方稅務(wù)機關(guān)授權(quán)確定清算義務(wù)范圍，另外也規(guī)定了統(tǒng)一的清算期限。

盡管對今后土地增值稅的執(zhí)行情況還不是很明了，但國家對此下的決心卻可見一斑，且具有深遠(yuǎn)意義。重新落實征收土地增值稅，向地產(chǎn)市場發(fā)出了明確信號，只要投資開發(fā)過熱不緩解、房價飆升不停止、不回歸理性，那么政府對地產(chǎn)市場不僅會密切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來調(diào)整房地產(chǎn)市場，并讓其朝著健康的方向發(fā)展。

一是隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。特別是當(dāng)土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、對土地進(jìn)行炒作也就很自然了。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，使土地的價格輪番上漲。加速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫，會制造房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作。

二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭辯地產(chǎn)業(yè)的利潤不高，但房地產(chǎn)市場的利潤過高早就是不爭的事實。房地產(chǎn)商的利潤過高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值稅征收就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商，其影響不可低估。如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓地產(chǎn)企業(yè)的暴利，這樣不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā)商的獲利空間，而且能夠緩解地產(chǎn)商與社會大眾的沖突，緩解社會財富短時期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)聚集。

三是《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時間與空間“底線”， 一方面表明了有利這種稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務(wù)，更為重要的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細(xì)化。也就是說，是在向地產(chǎn)市場發(fā)出一個明確的信號，2007年房地產(chǎn)市場仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點。

可見土地增值稅的嚴(yán)征將使房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴(yán)征，勢必降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，從而降低對投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻?？梢灶A(yù)見的是，未來只有資金實力雄厚，可以在低利潤率情況下靠規(guī)模取得較好效益的企業(yè)，才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而那些期望通過拿一兩塊地開發(fā)獲取暴利的小企業(yè)，必將被淘汰出局。從這個角度來講，通過土地增值稅的嚴(yán)征，可以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)資源重新優(yōu)化配置的效果，也將有助于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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