論土地集約化使用與房地產業可持續發展

摘 要：土地是一種稀缺的不可再生資源，隨著我國經濟的迅速發展和城市化進程的大力推進，使得人地矛盾越發突出。其中，金融業是推動房地產業對土地開發的因素之一。運用計量經濟模型，實證分析中國房地產業對土地開發程度與金融業對房地產支持力度的關系，并從金融學的角度提出有利于實現土地集約化使用以及房地產業可持續性發展的政策建議

關鍵詞：土地集約化使用；金融業；房地產業；可持續性發展

中圖分類號：F28文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0072-01

1 引言

眾所周知，我國人均占有土地少，耕地面積的數量僅占全部土地面積的10.4%，且耕地資源總體水平差，土地浪費嚴重，利用率低，而隨著人口的不斷增加和城市化進程的推進，耕地每年還在以數百萬畝的速度遞減。隨著時間的推移，人地矛盾必將異常尖銳。在科學發展觀的指導下，如何實現土地資源的內涵集約化使用和房地產業界的可持續發展是當前國民經濟各相關部門應當關注的課題。由于房地產業與金融業之間存在著較高的關聯，本文針對金融信貸對房地產業的支持水平與房地產業每年開發的土地規模的相關性進行實證研究，并從金融學的角度提出實現土地集約化使用以及房地產業可持續性發展的政策建議。

2 文獻綜述

Meir(2001)通過對歐洲工業社會早期數據的研究得出：土地的使用權決定于融資成本以及融資的可得性，而可得性則主要取決于資金需求者（地產者）是否能給予供給者客觀的資本利得。Tomas和David（2007）在對美國大部分企業的調查研究后發現：50％的企業擁有自己的土地，他們囤積土地并用于擔保抵押獲得更多的融資。同時伴隨房地產價格的上漲可以獲得資本利得，而這些所得則用于獲得新的融資。本文認為這種放寬限制的信貸制度是導致美國次貸危機的主要原因之一。周京奎（2006）對中國20個城市的住房價格與土地價格的互動傳導機制實證分析后得出：銀行貸款的增加可以促進房地產投資，從而推動房價上漲，并導致土地購置面積的增加。也就是說，銀行貸款間接推動了房地產業對于土地的購買和開發。易憲容（2007）認為我國房地產市場最大的問題之一是房地產市場的收益市場化與生產要素（如土地、資金）非市場化的矛盾，從而導致了收益為少數人所有，成本則要整個社會承擔的局面。房地產業對銀行信貸的過分依賴在于國內房地產業的發展的融資不是依照市場本身、依照企業融資法則來進行，而是政府過于頻繁、過多的介入所致。對房地產融資體系的改革，僅是金融市場的技術性調整和改革是不夠的，應該從改變政府對金融市場的控制方式和改善與市場運作的效率入手。從尊重企業融資內在法則入手，去除政府對金融的壟斷，形成有效的市場競爭機制。

盡管房地產業對土地的開發會受到各種因素的影響，如國民收入的增加，導致對住房的需求的增加，使得房地產業加大了對土地的開發程度，也導致了住房價格的上升，但本文僅從金融業資金供給對房地產業土地開發的影響作出定量分析。

3 研究方法和數據描述

本文將采用計量經濟學方法，建立單變量回歸模型，對房地產業每年土地開發情況與銀行信貸支持之間的關系進行

實證分析。由于可能產生違回歸，因此，首先要對所采用的變量數據進行平穩性檢驗，然后進行協整檢驗，以確立金融信貸對房地產發展是否具有穩定的關系。最后，采用誤差修正模型分析金融信貸與房地產發展的互動關系。

4 實證分析結果

(1)平穩性檢驗。在設立模型和對模型進行估計之前，需要先考察數據序列X和Y的平穩性，并且分別記他們對應的差分序列為ΔX和ΔY，2階差分序列表示為Δ2X和Δ2Y。對于1997年至2006年期間的年度數據，進行單位根后得出的檢驗結果如表1所示。

表1的結果顯示X是2階單整的，Y是2階單整的。根據協整的定義，只有當單整的階數相同時， 才有可能存在長

期穩定的均衡關系。因此，本文根據E-G兩步法對房地產土地開發面積和金融貸款支持的關系進行協整檢驗。首先，應用普通最小二乘法進行回歸分析，得到回歸方程為：

Y=5489.24+4.50XR2=0.896

(3.65)(8.29)

然后，通過樣本觀測值與估計值，得到殘差，對殘差進行平穩性檢驗，檢驗結果得到，在5%的顯著水平下，殘差序列不存在單位根，是平穩序列。檢驗結果顯示房地產土地開發面積和金融貸款支持存在長期穩定的均衡關系。國內銀行對于房地產開發的貸款支持每增加1億元，房地產土地開發面積就增加了4.5萬平方米。在統計意義下，貸款支持對房地產土地開發面積影響顯著。擬和優度較高，國內房地產業對土地開發的程度有89.6％的變化，可以由銀行貸款數量解釋。

5 結論和建議

通過實證分析得到，房地產業土地開發程度與銀行業信貸對房地產業的支持程度相關。房地產市場是金融市場的服務對象之一，同時房地產也是金融資產的重要組成部分。

因此，本文認為，基于銀行信貸對于房地產業土地開發的影響，政府可以通過控制銀行對于房地產業的信貸水平，來控制房地產業對于土地這種稀缺資源的開發。

(1)在總量上減緩銀行業對于房地產業信貸的幅度，從而在總體上控制房地產商對土地的過度開發。

(2)在結構上進行控制，實行區別對待的激勵機制?？梢詫δ切┎辉僬加眯碌耐恋赜绕涫寝r田的房地產機構實行更優惠和鼓勵的信貸供給政策。這樣，交給市場自身去實現土地的集約化使用。

(3)采取一定的行政指導方法來解決眼下的土地過度開發的問題也是必要的。當前，要一方面“把好土地、信貸兩個閘門”，減少增量供應，盤活土地和房屋存量；另一方面繼續“遏制投機、抑制投資”。通過一系列的組合調控，既管好稀缺的土地資源，又能實現房地產業的可持續性發展。

參考文獻

［1］顧海波.房地產可持續發展的系統性思考［Ｊ］. 國土資源，2007.

［2］皮舜，武康平.中國房地產市場與金融市場發展關系的實證研究［Ｊ］.管理工程學報，2006，（2）.

［3］Meir，A FINANCE APPROACH TO UNDERSTANDING PATTERNS OF LAND TENURE，2001. Dartmouth College Economics Working Paper No. 01-12.