精打細算 房貸理財

面對越來越復雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節約、最省錢，哪種方式最適合自身需要，讓很多準備辦房貸者十分頭疼。目前銀行有哪些基本房貸還款方式呢？

有錢就提前還貸

43歲的金先生是證券公司

的部門主管，妻子是中學的英語教師，夫婦倆的年總收入大約為20萬元。兒子今年上初中，家庭每月基本開銷在4000元左右。2004年，夫婦倆在上海普陀區金沙江路購買了一套三室兩廳的房子，面積120平方米，總價85萬元。當時首付了30%，也就是25萬元左右，其余的60萬元向銀行貸款?？紤]到以后可能會提前還貸，所以，他們采用了等額本金的還款方式。第一年每月還貸4200元，第二年大約是3000多元，逐漸遞減?，F在每月只要還1000元出頭。從2006年到今年，夫婦倆幾乎每年年終獎到手后，都會去銀行辦理提前還貸，一年多還10萬元左右。金先生告訴記者，他們幾乎是能還多少就還多少。

像金先生這樣選擇把手邊盡可能多的錢拿去還清貸款的貸房族不在少數。有人說，金先生夫婦應該是不擅長理財，沒有其他的投資渠道，手頭有錢也只好提前還貸了。實則不然，按照行業分類，金先生也算是位金融行業人士，不用手邊的閑錢去投資，而是有多少錢就拿去還貸，金先生這樣做，自有他的盤算。

“現在，股市低迷，不管是投資股票還是基金，效果都不怎么理想。而且，房貸利率也在不斷地提高，能找到一個收益率高于房貸利率又安全穩定的投資渠道并不容易，出于安全考慮，與其把錢放在股市里顛簸，還不如拿去還貸。要是冒險把錢拿去投資股市，萬一投資的收益低于每月銀行的貸款利息，對于家庭的資產累積就成了負增長，只會帶給我們更大的壓力?！痹谶@種情況下，金先生夫婦決定盡量還貸，條件允許的話，每年都會把累積下來的錢拿去提前還貸。這樣做還可以省下一筆不小的利息。尤其是在還貸的前幾年，本金基數較大，利息相應也高，爭取多還款，總貸款中的本金減少，在剩余的貸款中利息的負擔會減小不少。

其實，在2006年股市走牛的時候，金先生曾經猶豫著要不要拿手邊的錢先去投資股市。最后決定由金太太出手，試探一下牛市有多牛。試驗證明，股市無疑是一個高風險的地方，能讓人一夜暴富，也能讓許多人賠得血本無歸，就算是大牛市也照樣有人賠錢。金太太投入10萬元，結果腰斬一半，深套在里面，看來今年年底提前還貸的金額要減少了。相比之下，投資固定資產是目前最穩定的選擇，夫婦倆決定，以后還是一門心思還房貸，股市里的那筆錢，就作為應急資金，放在里面備不時之需算了。

提前還貸 按需選擇

在目前銀根緊縮、新增貸款急劇減少的情況下，越來越多的銀行加入了房貸業務創新的大軍之中，各種房貸新品頻頻出臺。業內專家指出，面對琳瑯滿目的新品房貸，貸款人應從個人需求方面選擇不同的還款方式，讓貸款的選擇真正做到“隨您所需”。

如果關注利息且有提前還貸的計劃，那么“氣球貸”是不錯的選擇。“氣球貸”改變了按傳統貸款期限計算月供的還款方式。眾所周知，貸款期限越短，利率越低，在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長期貸款拆成連續幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實現省息。

如果持有房產期限較短、且融資需求較強，“存抵貸”或者“存貸通”都是不錯的選擇。這類貸款的具體操作方式是：貸款人開通相關業務后，活期存款賬戶將會與房屋貸款關聯起來，客戶只需將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，存款余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節省的利息將作為理財收益返還到賬戶上?；钇谫~戶的資金并未真正動用，需要資金周轉時可隨意調用。

如果預期市場利率走勢將會上浮，固定利率房貸值得推薦。所謂固定利率房貸，就是不論貸款期內市場利率如何變化，借款人都按照先期約定的固定利率支付利息。在市場步入加息通道的時候，固定利率房貸可以幫助貸款人鎖定利率風險，減少利息支出。

如果貸款購房后期有大額消費需求，“消費易”可以幫助實現后期的消費融資需求。房貸客戶只要在其房貸額度中有未用滿的多余額度，就可以申請開通房貸“消費易”，將未用滿的額度變為免息透支消費額度，用于一卡通刷卡消費或網上支付。“消費易”的免息額度目前最高為5萬元(以后可能還會調整)，免息期最長達50天。免息期結束后如需繼續用款，銀行自動發放消費貸款歸還透支金額，不用擔心產生不良信用貸款，不會產生逾期罰息。消費貸款利率參照央行規定的同檔次貸款基準利率執行。

如果拿周薪且閑置資金較多，“按周供”系列中的“雙周供”或者“單周供”就可能適合你。所謂“按周供”，就是指借款人可以改變只能以“月”作為還款周期的局面，而可自由選擇按“雙周”或“單周”為周期歸還自己的住房貸款。此類貸款還款日期是按周固定，而不是按月固定的，因此，對于自身財務計劃執行能力較弱的人來說，選擇了“雙周供”或者“單周供”就得更合理地安排資金規劃。

6種還貸方式誰省錢

當前，國內多數城市房價出現松動跡象，不少城市房價漲勢放緩并有下降趨勢。此時不少對購房有剛性需求的投資者打算出手。但面對越來越復雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節約、最省錢，哪種方式最適合自身需要，讓很多準備辦房貸者十分頭疼。那么，目前銀行有哪些基本房貸還款方式呢？把6種基本房貸還款方式介紹如下，比比究竟誰“省”錢。

方式之一：等額本息還款

這是目前最為普遍，也是大多數銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

采用這種還款方式，每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬于收入和工作機會相對穩定的群體，很適合這種還款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款高。

方式之二：等額本金還款

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過長時間事業打拼，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。

方式之三：一次還本付息

此前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在一年(含一年)以下的，實行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般只對小額短期貸款開放。

這種還款方式，操作很簡單，但是，適應的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強迫外力，造成信用損害。采用這種貸款方式，貸款人最好有較好的自我安排能力。

方式之四：按期付息還本

貸款人通過和銀行協商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同財務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業務就屬于這個范圍。

從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。這個方式適用于收入不穩定人群，目前有很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人，每個月不同的工作狀態決定了當月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滯納的情況。

方式之五：本金歸還計劃

貸款人經過與銀行協商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎金的人群。目前流行的在家辦公一族，很多沒有每月固定收入，但是，每完成一個作品都有比較大筆的收入。例如，網絡作家、藝術家、設計師和軟件設計員等新興職業。

方式之六：等額遞增和等額遞減

這兩種還款方式，沒有本質上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區別在于，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經預期未來收入會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業績不錯，雖然目前的收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預計收入將減少，或者目前經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。

二套房貸如何選

已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也按照第二套住房標準認定。那么，買第二套房時，該怎么選擇貸款方式呢？

情形一：第一套房是商貸，第二套最好選公積金。

如果第一套住房是選擇商業貸款的，無需考慮是否還清就可以再次申請第二套住房貸款。此時，第二套可以考慮用公積金。因為，公積金貸款除了利率低的優勢外，還不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

如果第一套住房選擇的是商業貸款，第二套不能申請公積金貸款而只能選擇商業貸款，買第二套房的貸款首付款就得提高到四成，貸款利率也不得低于基準利率的1.1倍。

專家建議：盡量選擇等額本金還款方式更省利息。

情形二：第一套房公積金沒還清，第二套只能選商貸。

如果第一套住房選擇公積金貸款未還清的，在購買第二套房時，只能選擇商業貸款。

如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套還想要選擇公積金貸款時，就必須先把第一套房的公積金貸款還清，才能再申請。還清后再申請公積金，目前不受“第二套房需提高首付和利率”新政的限制。

專家建議：要想省錢，當然也是盡量選擇等額本金還款方式。