拷問期房價值

銀行信貸緊縮，市場交易量大幅下滑，開發企業資金鏈開始變得緊張，房價逐步回歸，福州樓市由繁榮進入平淡已成現實。根據中國國家統計局6月18日公布的數據顯示，5月份全國房地產開發景氣指數為103.34，比4月份回落0.73點，這是國房景氣指數連續6個月出現環比(比上月)回落。今年4月開始，福州樓市首次出現“量價齊跌”現象。4月份，福州市商品住宅均價達7673元／平方米，與上月相比下降了242元／平方米。商品房交易量由繁榮時期的每周千套，縮水為如今的每周三四百套，不少樓盤一個月也賣不了幾套。這些新出爐的一連串“不樂觀”的宏觀數據，加劇了房地產業本已緊張的氣氛。毋庸置疑，房地產市場已經進入一輪調整期，引發開發商、營銷專家、學者、購房者對期房價值的再次關注。

審視期房的風險

有人曾用這樣的等式來形容期房的價值：購房款-開發商對美好未來的憧憬=期房的價值。以前，在樓市火熱時期，在價格不斷抬升的大背景下，購房者往往處于集體無意識狀態，風險意識往往已經降低到最低點，忽視了開發商對美好未來的憧憬可能打了折扣。許多樓盤在開盤的前幾天就排隊成了長龍，往往開盤就清盤，連賣蘿卜白菜的商販也自嘆不如，于是有了“買白菜不如買房子”的說法。這種皆大歡喜的結局一定程度上讓購房者忽視了產品質量的瑕疵，因為人們更看重的是房子的升值潛力。如今，在經濟局勢不是很明朗，樓市漸漸步入調整期之時，購房者由于趨利避害的本能，面對著市場上降價聲不斷，反倒是躊躇不前了。

6月21日，福州市房地產估價協會組織本市27家頂級房地產估價機構的50位估價師對金山樓盤“世歐彼岸城”進行期房價值評估。這是福州樓市首次出現評估機構為商品房期房做價值評估，而在此之前市面上的房產評估主要是為二手房貸款申報提供價格參考。還有一點值得注意的是，作為此次評估標本樓盤的開發商，世歐地產的財務總監向在場的所有評估師和到場的福州新聞媒體通報了該公司的財務狀況。參加研討會的評估師均來自福州市27家頂級房地產估價機構，評委會成員均為國家注冊的房地產估價師。會上，世歐地產分別就彼岸城的施工質量、社區規劃以及公司財務狀況等做了詳細的介紹，同時接受了各位評估師的提問。

對于此次期房價值評估的初衷，福州資深房地產估價師章積森解釋道：“目的是忠告消費者，期房是有風險的，引導他們更理性消費。”調整期縈繞在購房者心中的巨大疑惑是如何規避風險、尋找價值物業，選擇具有升值潛力的房子，這也是市場觀望氣氛漸濃的主要因素之一。因此房產價值評估報告就成為一種有效的購房參考方法，也是福州樓市走向理性的風向標。

巴菲特告訴我們“只有在大海退潮的時候，才知道誰在裸泳!”隨著市場的進一步洗牌，購房者勢必開始認真考慮購房風險和核心價值。因為從簽訂合同開始支付到入住，獲得產權證，是一個至少長達三年的過程。在市場旺盛的時候，消費者比較少地考慮期房風險，在市場處于規范發展階段，消費者必然考慮這個因素。然而，消費者在考量房產價值和風險的時候，卻難以獲取準確的信息和專業的手段。從開發商的角度分析，在市場比較旺盛的時候，售樓是一種相對簡單的行為，當市場處于規范發展階段時，售樓則是一種“絞盡腦汁的專業化行為”。

“房地產市場進入新時期，消費者需要有個專業的機構來評估房產的風險，為其購房提供參考依據；從開發商的角度分析，在市場比較旺盛的時候，售樓是一種相對簡單的行為，在市場正處于規范發展階段，開發商也需要借助專業的力量證明自己的產品，以此促進銷售，這就是市場。”正如福州知名地產專家劉福泉所說，此次期房價值評估實際上是雙贏的結局。

降價之外的新營銷

萬通地產董事長馮侖日前公開表態，在2009年上半年以前，房地產市場將屬于無人喝彩的時期。于是，觀望期里如何打出獨特的營銷策略來擺脫困難，成為擺在開發商和策劃營銷人員面前的一道必選題。以前開發商賣房子，只需在報紙上刊登幾篇開盤廣告就可以很快把房子賣掉，根本不需要花太多心思在營銷上，地產營銷的作用隨之被弱化，營銷人員的專業水平和發揮空間也受到極大限制。而當房地產市場逐漸由熱轉冷，“房子不好賣”是所有開發商都面臨的一個現實問題。以前那種靠打廣告賣房子的簡單做法，已經難以達到銷售的目的，承載著銷售壓力的地產營銷亟待變革。誠如世歐地產營銷策劃部經理吳昊所說，“這次評估會實際上也表明了我們開發商的信心，也因此我們的樓盤才敢這樣“透明”地展現在購房者的面前。此次評估的營銷意義，在于向市場證明彼岸城產品的實力和價值，我們更想要借助專業的力量，改變自己的理念。”

而在劉福泉看來，“這次評估會并非作秀，而是一場真正的比賽，畢竟對機密資料如此‘不在乎’、主動要求進行評估的企業仍在少數，這也說明了福州的地產營銷正在進入一個透明化、公開化的階段，不管對購房者還是開發商，都是一個好消息。”世歐地產總經理羅新則點出了開發商的良苦用心：“這是一個樓市透明化的概念，是對樓盤真正價值的評估，價格只是表象，原來樓市很瘋狂的時候，只是有價格，但是價值并沒有這么高，所以樓盤價值很容易縮水，我們希望通過專業的評估，有一個理性的價格，倡導一種健康樓市的概念”。

然而從2007年下半年至今，各地樓市紛紛出現變相降價的優惠措施。當然，敢于公開降價的開發商亦不在少數。對于打折促銷，開發商幾乎眾口一詞：這都是正常的市場營銷行為。中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌認為“房地產是資金密集的行業，在貨幣政策緊縮的局面下，開發商只有通過降價銷售，才能實現其資金的回籠和流轉。”然而越來越大的折扣優惠換來的不是購房人的瘋狂。劉福泉認為層出不窮的特價、低價也將擾亂正常的房價信息體系，更增加購房者的疑慮，在暫時看不到投資前景之時，害怕“開發商對美好未來的憧憬”大打折扣，致使觀望情緒更濃，樓市“回暖”乏力。對于行業而言，單純地依靠降價促銷，無疑是“割肉”套現之舉。