周邊環境對房地產營銷的影響研究

【摘要】在產業利益的誘惑使產業競爭在同行與供需雙方作用的推動下，房地產營銷成為產業發展中尤為突出值得關注的環節。在影響房地產營銷的諸多因素中，周邊環境的影響最為顯著。因此，在房地產進行投資、設計、建設、銷售過程中，都要考慮其影響。本文從自然環境、社會文化環境以及配套設施三個方面探討了周邊環境對房地產營銷的影響。

【關鍵詞】周邊環境；房地產；營銷；文化

【中圖分類號】F293.35【文獻標識碼】B【文章編號】1005-1074(2008)07-0071-01

在房地產營銷中，周邊環境的因素越來越受到消費者的關注，并成為影響消費者選擇購房的標準。因此，探討周邊環境因素在房地產營銷中的影響分析，具有積極的意義。

1周邊環境與房地產營銷

周邊環境，是指房地產開發過程中，能夠影響到該房地產業主居住質量的軟件、硬件環境，如自然環境、人文環境、以及其他配套設施。

1.1自然環境因素對房地產營銷產生的影響一般包括地質狀況、氣候環境、水體環境、聲環境和其他污染性的環境要素。隨著人們生活水平的提高，可支配收入的增加，必然會從簡單性的住宅需求上升到擴大性的住宅需求，對于環境因素的考慮也必然更趨全面，環境因素對房地產需求的影響也將增大。環境因素通過影響房地產價格間接影響房地產的供給。環境因素對于房地產價格又有兩方面的影響：環境因素引起房地產開發成本的上漲，造成房地產價格上升；同時，由于人們需求的擴大化及收入的增加使人們對于環境因素 日益重視，人們對于高品質住宅較高的價格的接受程度也隨之上升。因此，在這兩種作用力的相互影響下，高價格、高品質住宅的供給應與環境質量成正相關的關系。

1.2社會文化環境對房地產營銷的影響以文化為基礎的房地產銷售方式——房地產文化營銷是以文化為手段來促進房地產業發展的模式，其實是樓市營銷與文化的一種嫁接，即借助文化的力量營造適合樓盤個性與定位方向的方式。通過生活方式的被認可，達到樓盤的成功銷售。現在，越來越多的項目引入了文化的概念，使樓盤具有了一種文化內涵和價值傾向，同時也使房地產企業擁有了自己的企業文化。影響房地產營銷的文化有一下幾種：

1.2.1地域文化它要求項目地塊及周邊區域有深厚的文化底蘊。地域文化也有大小之分，大的地域文化如北京的歷史傳統文化、上海的海派文化等。小的地域文化主要指房地產項目具有人文價值的歷史古跡、景觀等的近地源優勢。

1.2.2社區文化是以成熟獨特的社區文化作為營銷重點的一種模式。它包括社區空間的人居生活、社會交往等活動中所蘊含的文化品位、生活方式等人居文化。社區文化建設日益為開發商所重視，房地產行業競爭己從賣房子、賣景觀到賣文化、賣生活方式。來展現出的優越生活方式。

1.2.3泛文化現在很多發展商采用的“泛文化運動”方式，通過與運動、藝術、教育、網絡、美女、汽車、旅游等相結合，塑造自己樓盤的文化個性，增加樓盤的附加值。泛文化營銷這種以活動促進服務的方式使開發商與客戶建立起更為互動的關系，深受現階段渴求優質服務與居住文化的消費者歡迎。

1.3配套設施對房地產營銷的影響除了地理位置、房子的價格、房子的外部結構等這些因素以外，人們更看重的是小區的配套設施。房地產的配套設施，包括供電、電信、郵政、消防、運動場所、圖書館、棋牌社等，其中一個比較重要的是物業管理。物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。相當一部分購房者購買房地產是為尋求房地產的保值增值，物業管理對房地產的銷售建筑物的折舊、建筑物的經濟壽命、房地產的價格及租金均有影響。

2提升周邊環境和配套設施對房地產營銷的對策

2.1選擇合適的周邊環境房地產開發項目的周邊環境選擇涉及多種因素，作為開發企業，應對各種因素作綜合性的分析判斷，作出種種利弊的權衡比較，并在科學的基礎上進行決策。規劃和套型設計要符合現行標準與需求，不可片面地追求利潤而忽視購房者的需求。要努力營造個性化的小區環境，包括營造文化氛圍和加強環境的綠化美化設計。隨著生活水平的提高和現代住宅的發展，人們將越來越注重住宅的環境和功能，所以住宅的規劃設計要超前。選擇好開發項目的地理位置和精心組織好開發項目的規劃設計，是促進房地產市場營銷成功的又一重要因素。

2.2注重物業管理在房地產營銷中，物業管理和售后服務往往被誤解為營銷活動的終點，所以物業管理和售后服務常常被房地產企業所忽視。良好的小區物業管理不僅能保持小區住宅的美觀，對物業起到保值增值的作用，還能提高開發企業的知名度，促進和鞏固房產的銷售。因此，房地產開發企業在房屋售出后，還要注意把房屋維護好，全心全意地為客戶做好售后服務。注重加強物業管理和售后服務，保持住宅小區建設整體環境和使用功能的良好，這是維護企業信譽、更新啟動銷售的關鍵環節。因此，開發商必須把物業管理和售后服務的重點放在提供方便、用戶滿意上。

2.3加大配套設施的建設隨著這幾年房地產市場迅速發展，小區的配套設施也不斷升級。近年來新開發的樓盤，幾乎都打出“小區配套設施全面”的旗號：游泳池、網球場、會所、健身中心、購物商場、餐飲。

3參考文獻

1葉建平.房地產市場營銷[M].北京：中國人民大學出版社，2000