私企業主買房，以何名義更劃算

劉先生是一家獨資企業的老板。經過幾年在生意場上的打拼，他的公司已小具規模。為了進一步擴展業務，擴招員工，劉先生決定購置房產，以解決企業職工的住所問題。經過一番考察、比較，劉先生看上了離公司辦公地點較近的一處價值100萬元的房產。

鑒于劉先生的雙重身份選擇，他既可以以企業的名義購入再出租給職工，又可以以自己的名義購入房產然后再出租給職工。這兩種不同的購入方式，稅負情況是不一樣的。對劉先生來說，哪一種方式更劃算呢?

假定該房屋預計使用年限為30年(報廢后不考慮殘值)；該房產全部出租時，當地同類住房每月租金為2萬元；貸款年利率為5％。

下面我們來看這兩種方案是如何影響劉先生的稅負的。

方案一：劉先生以獨資企業的名義購入，企業每月向職工收取租金。

以這種方案購入房產時，獨資企業除支付購房款外，每年還應繳納房產稅、營業稅和個人所得稅。

因提供出租服務，獨資企業每年應納營業稅為1.2萬元(租金收入的營業稅稅率為5％)；應納房產稅為2.88萬元(稅率為12％)。

根據《征收個人所得稅若干問題的規定》(國稅發[1994]89號)的規定，納稅義務人出租財產取得的財產租賃收入，在計算征稅時，可依法減除規定費用和有關稅、費。所以，計算租金收入應納個人所得時，可扣除有關的營業稅、房產稅。按此計算，財產租賃所得應納個人所得稅為3.12萬元。

所以，劉先生和其獨資企業納稅合計為7.2萬元。

方案二：劉先生向獨資企業貸款企業資金100萬元，以自己個人的名義購入房產并每月向使用房屋的職工收取租金。

根據規定，納稅年度內個人投資者從其投資企業(個人獨資企業、合伙企業除外)借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業生產經營的，其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。

獨資企業每年從劉先生處收取利啟、為5萬元。獨資企業利息所得應納個人所得稅為1萬元。

此外，按規定，個人按市場價格出租的居民住房，房產稅按4％征收，營業稅按3％征收，個人所得稅按10％征收。以此計算，應納營業稅為0.72萬元；應納房產稅為0.96萬元；個人租賃所得應納個人所得稅為1.39萬元。

所以，劉先生和其獨資企業納稅合計為4.07萬元。

顯然，第二方案對劉先生更有利。因而，考慮到稅收的因素，選擇向企業貸款并以個人名義購房的方式，不失為明智之舉。

當然，合伙企業的自主創業投資者也可比照上述原理進行籌劃。在尋找稅務專家進行稅收籌劃指導的同時，自主創業者也需密切關注與創業密切相關的一些稅收優惠，甚至在創業前，許多稅收優惠便是一個重要的參考因素。比如，托兒所、幼兒園、養老院提供的育養、婚介等服務，醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務，學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入等，不繳營業稅；符合國家規定的民政福利企業和廢舊物資回收企業，享受一定的增值稅免稅、減稅待遇。