政府應發出穩定經濟的信號

房地產市場從去年第四季度出現觀望，這種觀望在今年一直延續。從國民福利和公共利益來看，政府應該把房地產市場穩住，把經濟穩住。現在政府要發出的信號應是穩定經濟

房地產市場觀望氣氛濃厚

今年對于中國經濟來說，有一點是很清楚的:外部環境絕對不容忽視!

美國的次級債，對全球影響到底怎么樣呢?剛開始發生的時候，許多人都說沒事，結果如何?現在都蔓延到全球許多地方了。美國政府已經出臺了相當多的利好措施，估計到年底可能就會好起來。

今年對中國來說，是經濟形勢很特別的一年，這里面有許多不確定性。以樓市來說，可以說，現在許多人都在觀望。我們知道，連續幾個月的觀望，市場就會產生另外一種趨勢。可能過去是往上走的，現在又往下走了，這個完全有可能。現在來看，觀望的態度在進一步加強。深圳許多人現在非常擔心這個問題。房產市場是由大量的投資性、投機性的資金所支撐的。房價的上漲，并不是自住性的需求，而是投機性的需求。國外市場認為，如果一個市場超過20%的換手率就說明存在投機行為，而深圳樓市半年之內的換手率達到30%以上，兩三年內的換手率達到50%，這個數字說明深圳存在著過度投機的行為。在過度投機的市場，在出現觀望的態度下，投機性的需求會消失。比如，前段時間有人放出消息:北京有人要賣400套房。這種話完全可以不用相信!一下要賣400套房，這怎么可能呢?但這是個信號彈，這說明有人要趕緊把房賣掉，這個市場會出現比較大的變動。我在深圳時就對朋友們說，從長期來看，我肯定看好這個市場，但從目前來看，由于觀望，暫時不看好。

我們看到，房地產市場從去年第四季度出現觀望，這種觀望在今年一直延續。我把它稱之為信心真空所造成的觀望，這個信心的真空是由一系列因素造成的，比如說政府的導向，政府擺明了的姿態就是不希望房價上漲太快，這點是很清楚的。另外政府采取了緊縮性的貨幣政策，對開發商的現金流有很大的威脅。除了政策之外，還有“王石賣拐”。王石公開講房市要出現拐點，這個對市場的影響是很大的，因為他是房地產界的領軍人物，他跟學者討論房價要下跌是不一樣的，跟老百姓說我三年不買房也不一樣，跟政府說我們要控制房價的增長速度也不一樣，他是業界人士，他作為開發商，這樣的說法，對整個市場產生了非常強烈的震撼。王石這么一吆喝，不僅公開說房價的拐點到了，老百姓最好三四年后再買房，而且萬科的樓盤打著降價的旗號了。他不僅這么說，也在這么做。他大聲吆喝著賣房，鳴鑼開道地撤退，這對于整個房產市場，不亞于一次大洪水，對市場的信心產生了非常致命的影響。因為這個市場進入投資性和投機性需求的時候，它就是一個信心市場，不再是一個正常的市場。所以，基本面的分析，沒有任何意義。基本面不會變，但市場會有波動。我在深圳與一些白領聊天時了解到，他們本來打算今年換新車的，但現在不換了。為什么不換了?并不是說他們不掙錢了，而是他們的觀望氣氛加強了，是他們對未來的不確定性增強了。政府要搞從緊的貨幣政策，政府說經濟放慢一點，免得過熱了，這本來挺好，但這導致大家信心的變化，這種信心的變化會導致投資力度減弱。

現在有人在說:宏觀調控的效果正在顯現。在我看來，這種說法很可怕。為什么可怕?如果現在調好了，那中國可能真正成為世界強國了，這可能是個好機會，但這得有一個前提，就是光說沒用，一定要有政策支持，要讓國民有信心。

恢復信心不是一件容易的事

當前由于美國經濟的影響，政府其實應該出“安民告示”，不管怎么說，應該以經濟增長為主。所以，房地產這個市場，大家還應當互相打氣，但這個市場已經從晴天變成陰天了，而且已經開始下一點小雨了。接下來會發生什么?我估計，今年所有的房產公司都發愁，如果資金鏈斷了，誓死保衛資金鏈可能會成為很多房產公司的目標。而且，如果這個市場發生逆轉，我覺得，就會出現一個比較可怕的事情。從政策介入的角度，我認為，我們既不能讓房價大漲，也不能讓房價大跌。最成功的宏觀調控，是盡可能避免讓市場逆轉。而這個市場現在受到一個空前的危險，而這個危險現在還在，整個市場的情形，從政府到民間，都好像很仇恨房產市場，老百姓仇恨房價增長，恨不得你趕快降一點才好，很多的人呢，包括一些經濟界人士，恨不得開發商的資金鏈斷裂。

如果要恢復這個市場的信心，不是一件很容易的事，所以今年10月份是一個很敏感的點，10月份是銷售的旺季，如果到10月份，開發商還是賣不動的話，市場的信心還是沒有恢復的話，我覺得，房地產市場可能會進入一個長達一年以上甚至兩年以上的調整。

對于奧運會后的房價，從現在來看，我是看淡的，原因就在于我們恢復信心的因素不明顯，而且政府上調準備金率仍然是緊縮的心態，其他的方面沒有很明顯的利好因素，也包括越南金融風暴等等，都是壞消息。所以在短期內可能就是信心來主導市場，特別是過去幾年，投資類的購房和投機性的購房已經占了相當大的比重，在看淡的情況下，這些資金會跑得很快。雖然房產市場基本的經濟面沒有變化，比如說供需格局，整體來講還是供不應求的，房地產的發展仍然有一個很大的空間，至少有10～15年的發展。但是這些都沒有意義，因為短時間內是信心決定了我雖然有錢，也不去買房，因為買了房后萬一下跌20%，那不就白白損失了嗎?現在，開發商就在想盡一切辦法削尖腦袋去找錢，但是消費者也在憋，不同省市之間尋找平衡，所以大家目前處在一種痛苦地博弈當中。

現在有不少的專家學者認為目前整個經濟還是過熱的，他們認為央行還應該繼續調控，包括加息。在這點上，我跟他們有不一樣的觀點，他們認為目前還過熱，我也承認。但是調控不要太大，因為這幾年都是緊縮的政策，不調也是緊縮的，保持就是緊縮，在這種情況下，如果再調可能會下滑過度，如果現在停在那里，它自己就會慢慢往下走。這個時候，不用再加力，再加力就會滑過頭了。

現在看來，調控的效果已經很明顯了，因為已經傳遞到消費者心里去了，傳遞到各個層面了，股市暴跌，外貿也不行了，投資已經低迷了。如果從實際投資來看，扣掉物價上漲指數，利潤在大幅度下滑，意味著下一步企業更加不敢投資。再一個就是消費，消費是受收入影響的，去年的消費很高，但是去年的消費建立在去年的收入增長比較快，同時去年有財富效應，但是今年的實際收入增長已經大幅度下滑了，財富效應也沒有了。雖然從一季度來看，支持經濟增長的主要是消費，但是這不可持續，因為沒有收入增長，多余的收入沒有了，消費這塊是值得警惕的。

什么是好的調控?好的調控就是避免經濟周期過大的波動，壞的調控就像股市的調控——暴漲暴跌。拿股市的調控來說，我們的調控機制很不成熟。房市也是這樣的，如果房市也像股市那樣暴漲暴跌，就不對了，我們應該讓房市穩定，穩定兩三年就把過度的東西消磨掉了，然后再繼續往前走，就是很好的軟著陸。

現在有些人講房價暴跌對老百姓好，這個說法其實并不準確，房價暴跌，整個國民經濟就會受影響。從國民福利和公共利益來看，政府應該把房地產市場穩住，把經濟穩住。現在要發出的信號應是穩定經濟。就像美國那樣，經濟爛到那個地步，美國什么時候放棄過經濟增長?在次債危機發生后，美國仍全力保經濟增長，這個就是大國的做法，大國就應該這樣。大國要考慮整個大國的利益，大國的利益特別重要。

(作者:北京科技大學經濟管理學院教授)

(注：本文在《小康·財智》記者張潤東對作者訪談的基礎上整理而成)