中國房地產今年出現半個拐點

在目前萎靡的房地產市場，許多人都在觀望，今年中國的房價走向到底如何呢?今年房地產是否真會出現拐點?

房地產真正的變化在明后年

去年，中國的房價漲得非常猛，應該說是出現了一些比較瘋狂的行動，但是，去年下半年之后，房地產就開始出現一些躁動，包括房地產專家、房地產商以及一些政府官員都有一些不同的看法，專家之間、房地產商之間也產生很大分歧。

這個變化大家是有所預期的，感覺中國2008年一直是變化的。有人說房地產正在出現一個拐點。拐點就是增長周期的繁榮期已經過去了，已進入一個調整，就是增長速度放慢，甚至是房價的下跌。但按照我的看法，這個拐點應在2009年。我對今年房地產的判斷叫做半個拐點，就是需求的拐點。

整個房地產的需求可以從兩方面看，1～5月份的數據都已出來了，我們的需求是負增長的，從1998年到現在11個年頭，第一次出現1～5月份負增長。從市場就可以看出來，包括北京市場和廣東市場，廣東市場需求萎縮比較明顯，北京市場也很明顯。全國總需求第一次出現負增長，就是需求萎縮態勢已經形成，這是一個方面，就是需求已經出現拐點。

但是我們要注意到這只是半個拐點，房地產形勢還不是那么嚴峻。因為還有另一方面——房地產投資。我們看到房地產投資還是非常強勁的，實際上就是供給仍在增長。所以，我們講需求出現拐點，但供給沒有出現拐點，1～5月份房地產投資增長是31.99%，而去年全年是30.2%，今年上半年增長速度還是比較快的，因為去年同期只有25%左右。我們就發現一個問題:房地產需求在下降，但是投資還在增加，這是一個動向。我們看今年房地產的形勢，看起來是從高點向下回落的一個態勢，但是還不會出現房價的大幅下跌。當然我們知道奧運是一個警示，奧運之后，問題更嚴重一些。我可以告訴大家，今年市場會發生變化，但是這個變化不會非常明顯，真正的變化在明年或后年。

大家都知道，股票市場現在出現波動，并且這種波動是非常劇烈的，甚至你可以聯想到我們房地產會不會出現這種波動。以美國為例，美國房價的高峰期是在2005年10月份，那時候達到頂峰，但2006年美國需求開始下降，房價下降。2007年美國次貸危機，根本原因就是因為房地產泡沫，房地產過度繁榮，出現了與銀行的貸款、次級貸款，然后變成了次級債券，這種貸款是種高風險貸款，要想分散風險，就要打包，把這個貸款打包變成債券，然后拿到華爾街去賣，賣給基金。賣給基金不是只賣給美國人，也有不少歐洲人。美國買的最多，歐洲其次，美國買了大概50%多，歐洲買了30%多，亞洲和其他國家買了百分之十幾。但是最后由于房地產的高風險，房地產泡沫破滅后，導致了金融危機，金融危機又進一步對房地產和整個經濟產生一個收縮效應。所以，從2005年調整開始，直到2007年，用了三年時間才把這個問題充分暴露。我們講今年美國房地產蕭條，這個蕭條甚至還要持續一段時間。

但是，美國經濟對房地產的依賴度沒有中國高，我們比美國高得多。高到什么程度呢?去年我們房地產投資占整個投資的22%，房地產及相關產業的投資占整個中國投資的40%。有些地區更厲害了，北京房地產投資占整個投資的55%，上海是45%，江蘇、浙江、廣東都在30%以上。再加上其他間接的影響，所以我覺得，不管是從居住角度考慮，還是從

投資角度考慮，一定要考慮中國的房地產正在發生調整，這個變化一定要注意。

把錢全部變成房子很危險

當然如果你有眼光，找準時機，能夠找到相對低點的地方，但是我覺得總體機會不是很大。從投資的角度說，房地產的整個環境和整個宏觀經濟環境發生了變化。

宏觀經濟環境發生變化主要有兩個因素:一個是出口，次貸危機對中國出口需求產生一個抑制作用;另一個就是今年房地產出現半個拐點。但中國經濟下滑比較明顯應該是在明年或后年。我最近一直提醒企業界朋友，要防范風險。

去年我看過一個園林。這個園林是徽商花了很多錢建的庭院，建完后，就衰敗了。所以，我說資產組合非常重要，就是你什么時候該多保留資產，什么時候該多保留現金，這很重要。封建時代的皇家是把所有的錢都變成了房子，最后造成了很大損失。為什么?因為清朝晚期，國家政治的危機，再加上經濟危機，房子是不動產，變現很困難，全是風險，

沒有防風險的工具。

我們中國沒有經歷過金融危機，但是以后市場經濟不見得不經過。金融危機的核心就是流動性不足，就是周轉不靈，現金流枯竭。一個單位保持現金流是很重要的。沒有現金流，你保持一定現金比例，這對你防范風險也是非常重要的。所以我講徽商、晉商為什么失敗?原因就在于中國人往往在成功后把錢變成房子，以為有房子就代表成功。晉商留下輝煌的建筑，但是最后把錢全部變成不動產，這是很危險的。

消費模式的變化會提升經濟

中國經濟未來的發展取決于我們消費模式的變化，中國現在是增長過度依賴投資，依賴出口。我認為這是不可持續的，它造成一系列國內經濟失衡問題，投資太快，需求不足，國際收支不平衡。國際收支不平衡很大的原因就是我們投資太多，我們的消費有很大問題，我們服務業發展存在很大問題。我認為這是一個消費模式的問題。

我們講轉變發展方式，轉變增長方式，就是因為這中間有問題。《小康》雜志把部分焦點集中在生活方式的轉變，這對于幫助中國人提升消費品位非常重要。比較中國和西方消費模式的差異，可以發現，中國消費模式過去是以吃為中心，有錢以后就要吃好，所以中國在產業上只有中餐是最有競爭力的，因為中國把菜做得太精細了。現在又變成以住為中心。吃、住為中心的消費文化的特點就是封閉在家，消費完全在家完成，這是封閉式的，是缺乏創新的。

西方和我們有很大不同，西方不重視吃，也不是特別重視住。他們注重玩，就是玩經濟。我去年去美國，去了好萊塢和迪斯尼樂園。我突然明白了，美國的繁榮是建立在一個字基礎上:玩。大人玩電影，小孩玩迪斯尼，這是西方文化的精髓。我最近發現，在文藝復興時期，就出現消費的變化，消費變成一種玩，玩創造了一切，創造了科技，沒有玩，科技就不會進步;沒有玩，汽車、飛機、電腦就不會發明出來。吃喝玩樂，玩是最重要的。但是這個玩不是低級的，而是高級的，是有品位的。

我們講家居生活，搞房地產投資，目的也是為了玩，使我們的生活質量得到提高。假如中國經濟最后變成了中國人都在玩，玩的是品味，把你做的所有事情都賦予玩的要素，變成一個玩經濟結構、玩經濟形態，那就自然推動了中國服務業的發展、中國消費的發展、中國的產業升級，因為中國消費品位高了，自然就推動了制造業。所以我覺得中國需要這樣一個巨大變革，以消費為導向，提升消費者的品位。這是中國未來要想真正成為一個強國，必須改變的消費模式，這種消費模式的改變會帶來一系列更向上的變化。

(作者:國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任)

(注:本文由《小康·財智》記者張潤東根據作者在《小康》雜志社與科寶·博洛尼主辦的房產投資與設計咨詢會上的發言整理而成)