充分認識村集體造地機遇

推進新農村建設，興辦村級公益事業，村集體必須有相應的經濟實力。如何發展壯大村級集體經濟？能否在集體土地優化利用方面通過制定扶農強農政策，為村集體開發增收項目開辟綠色通道？筆者現就如何利用新一輪土地利用總規修編的機遇發展村級集體經濟提出一些對策思考，供大家共同研究、探討。

縣（市）區級新一輪《土地利用總體規劃》即將開始修編，估計從2008年開始做土地利用現狀調查登記等前期準備工作，于2010年（也有可能于2009年底前）上報省級審定。作此估計的主要依據是：

其一，現行土地利用總規劃編制期為1997年~2010年。處在各地建設用地需求與現行土地利用總規不一致性突出、國家對耕地轉建設用地層層實行嚴格的行政管制的形勢中，2011年及以后多年的土地利用規劃必將在2010年底前制定。

其二，新一輪土地利用總規的修編將從今年開始逐步推進。國土資源部將積極穩妥地推進土地利用總體規劃修編工作，今年將重點做好三方面工作：一是抓緊完善《全國規劃綱要》，盡快上報國務院批準實施；二是認真部署《全國規劃綱要》實施工作，切實發揮整體控制作用；三是切實加強規劃修編各項基礎工作，積極穩妥地推進地方規劃修編。同時，在深化規劃修編前期工作基礎上，盡快完成省級規劃修編成果，爭取在今年年底前，絕大部分省級規劃成果上報國務院審批。同時，要根據輕重緩急，積極穩妥地推進省級以下地方規劃修編工作。

在市場經濟體制的條件下，行政村一級新開發村級集體經濟增收項目的最佳選擇是：利用交通便捷、靠近工業園區或人口聚居區的集體所有土地，建造標準廠房、商業服務業用房、民工公寓等房產，以物業出租，收取租金。由于適宜于新開發物業經營項目的地塊現大多為現行土地利用總規既定的農保地（基本農田），而要將農保地調換為可建設用地，只能在新一輪土地利用總規修編時以面積和質量相等的新造標準農田置換，所以，為2010年后開發村級集體經濟增收項目作準備，各行政村應抓住新一輪土地利用總規即將修編的機遇，在今明兩年內抓緊趕造耕地，以便在新一輪土地利用總規修編時，以新造的標準農田將適宜于開發物業經營項目的農保地置換為可建設用地。

近幾年來，各地雖已在利用低丘緩坡改造耕地方面取得重大進展，但為數不少的村現還有造地的潛力。縣（市）區、鄉鎮（街道）、村三級都應重視和研究造地、調地問題，充分挖掘造地潛力抓緊造地，爭取在新一輪土地利用總規修編上報審定時，村集體均能調好若干畝可開發物業出租經營項目的待置換用地。

由于可改造耕地的低丘緩坡大多位于偏僻的山區、半山區，而適宜于開發物業經營項目的地塊大多落在市郊、鎮郊村，所以，要實現以新造耕地置換市郊、鎮郊的農保地，需要村村結對、村企結對，需要縣（市）區政府制定規劃、制定政策，并由縣（市）區國土局和各鄉鎮政府、街道辦事處牽頭協調，抓好落實。

如何以補充耕地指標和建設用地為紐帶，以村村結對或村企結對的方式開發村集體經濟增收項目？筆者現提出其政策框架的大致設想如下：村村結對的方式及政策設定：⒈以土地利用總規修編時，將新造標準農田跨村置換適宜于開發集體經濟增收項目的農保地作為合作的基礎，以結對雙方共同開發物業經營項目、共同管理出租經營、按各自投入項目開發的資金比例共同分享出租收入為合作原則和目的。⒉造地村以提供的補充耕地指標作價參股，各地可根據本地的建設用地市場價設定。⒊物業開發項目落地村以耕地轉集體所有的建設用地的補償金參股，其補償價可參照征地補償價設定為每畝10萬元左右。⒋耕地轉建設用地的年度計劃指標由市政府預定計劃，并根據輕重緩急逐年予以安排，或者由各村以后通過舊宅地還耕、產生復墾指標自行爭取早日轉用和投產。

村企結對的方式及政策設定：⒈以土地利用總規修編時，將新造標準農田在造地行政村內異地置換適宜于開發集體經濟增收項目的農保地作為合作的基礎；以造地村提供集體所有的建設用地、企業在地塊上建造并使用標準廠房或店面房、村集體收取建設用地出租金為合作原則和目的。⒉考慮到造地村在行政村內以新造的標準農田異地置換適宜于開發物業經營項目的農保地也將涉及承包地的調整及相關補償，所以，造地村向企業出租集體所有建設用地的資本作價，應估算成補充耕地指標10萬元/畝、耕地轉建設用地的補償金10萬元/畝，其租金可按每畝20萬元折算成貨幣資本，并按略高于銀行基準貸款利息予以確定。⒊耕地轉建設用地的年度計劃指標也由市政府預定計劃，并根據輕重緩急逐年予以安排，或者由各村以后通過舊宅地還耕、產生復墾指標自行爭取早日轉用和投產。