銀監(jiān)會當(dāng)前銀行信貸保壓之道

在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢撲朔迷離不確定性增加、房地產(chǎn)業(yè)呼喊救市的聲音一浪高一浪的情況下，最近銀監(jiān)會召開的2008年年中工作(電視電話)會議。在會上，銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，要求國內(nèi)各商業(yè)銀行下半年的銀行信貸再有保有壓，但銀行信貸保的是農(nóng)民信貸、中小企業(yè)貸款，壓的仍然是高風(fēng)險的房地產(chǎn)市場。可以說，對房地產(chǎn)市場，劉明康主席是表示，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。而這里合理與科學(xué)兩個字則盡表了對房地產(chǎn)市場態(tài)度。

可以說，銀監(jiān)會對上半年房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況了解是十分清楚的，即今年流入房地產(chǎn)市場的銀行資金并沒有減少，但是，房地產(chǎn)市場為什么會如此這樣感覺到資金緊張?其實(shí)，這與今年以來的從緊的貨幣政策沒有太多關(guān)系，關(guān)鍵問題出在房地產(chǎn)政策改變，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)需要資金要求提高，在于由于政府對房地產(chǎn)需求模式區(qū)分及限定，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有認(rèn)識到這種變化，仍然是以過去的理念、經(jīng)營模式及贏利模式來運(yùn)行，那么國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨問題與困難自然不少。同時，房地產(chǎn)市場面臨的問題會對國內(nèi)的銀行體系有多少影響，風(fēng)險有多高，并非是個人的一種猜測，而且是要密切關(guān)注，并采取有效的工具進(jìn)行測算。

所以，銀監(jiān)會黨委書記、主席劉明康在該會議上明確指出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，要督促商業(yè)銀行針對部分城市進(jìn)行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作。要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這就是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的基本原則。也就是說，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策不動搖；要堅(jiān)持真實(shí)放貸，重點(diǎn)支持“首套房”等真實(shí)住房需求的借款人，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”有關(guān)政策規(guī)定；不得以各種理由放棄二套房貸政策約束，要嚴(yán)格杜絕“分期首付”、“零首付”等違規(guī)行為。

從上述銀監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)人的表態(tài)來看，其中有以下幾層的意思。一是早些時候房地產(chǎn)一直在要求政府改變現(xiàn)行的從緊貨幣政策，放松對房地產(chǎn)市場的從緊的信貸管理政策，即希望政府來對房地產(chǎn)“救市”，銀監(jiān)會并不贊同呼聲強(qiáng)烈的房地產(chǎn)市場的“救市”主張。面對目前美國次貸危機(jī)，中國監(jiān)管部門不僅不愿看到對現(xiàn)行的按揭貸款政策，反之要求各商業(yè)銀行全面落實(shí)現(xiàn)有的關(guān)于個人按揭貸款的政策。房地產(chǎn)開發(fā)商試圖放松銀行信貸管理來救市自然落空。

二是從美國次貸危機(jī)也可以看到，盡管近十年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展帶動了經(jīng)濟(jì)繁榮及銀行體系的繁榮，但是由于國內(nèi)一些商業(yè)銀行對個人住房按揭放松市場準(zhǔn)入，在制造短期繁榮同時也存在巨大的風(fēng)險。在這方面可能與美國次貸危機(jī)相比有過之無不及。看看早幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款市場，無論誰只要想購買住房沒有貸不到款的。正因?yàn)榘唇屹J款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，誰購買住房都可以從銀行貸到款。這就是出現(xiàn)不少人通過銀行貸款購買上百套、幾十套住房的怪事。而這種事情怎么也不會在美國發(fā)生。可以說，中國個人住房按揭貸款市場的寬松與荒唐，這是任何國家都不可比擬的。因此，重新對國內(nèi)城市居民按揭貸款進(jìn)行評估與審查，是防范商業(yè)銀行風(fēng)險的重要方面。特別是，如果房價下跌時，這種風(fēng)險有多高，完全通過對個人按揭貸款壓力測試的方式來分析。

三是銀監(jiān)會對房地產(chǎn)的支持放在需求的合理性及貸款發(fā)放的科學(xué)性上。所謂的住房信貸需求的合理性就是銀行對個人按揭貸款支持重點(diǎn)在個人自住消費(fèi)上而不是個人住房投資上。因?yàn)椋鶕?jù)今年溫家寶政府工作報告精神及359號文件精神，這里，正常合理的房地產(chǎn)信貸需求就是指城市居購買住房自住消費(fèi)的信貸需求。只要是個人購買住房的消費(fèi)需求，政府同樣是采取優(yōu)惠的政策而不會限制。也就是說，個人購買住房自住消費(fèi)，只要滿足個人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，那么商業(yè)銀行不僅不會對個人自住購買的信貸需求進(jìn)行限制，反之是采取種種鼓勵的政策，比如利率及首付比的優(yōu)惠。如果說，個人要借助于商業(yè)銀行的金融杠桿來進(jìn)行房地產(chǎn)市場投資與炒作，商業(yè)銀行不僅不鼓勵，也要求對這些行為進(jìn)行全面嚴(yán)厲的遏制，甚至打擊。這就是為什么銀監(jiān)會在這次會議上進(jìn)一步重申第二套住房的政策重要性及落實(shí)。

至于貸款發(fā)放的科學(xué)性，就是要求商業(yè)銀行每一筆貸款的發(fā)放，必須遵守現(xiàn)有的信貸管理準(zhǔn)則，對貸款人事前、事中、事后全部的了解與跟蹤，以便對貸款進(jìn)行合理的風(fēng)險定價，及時發(fā)現(xiàn)問題、及時調(diào)整。特別是對房地產(chǎn)市場行業(yè)跟蹤分析，更是判斷房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的重要依據(jù)。

從這些意義上來說，銀監(jiān)會保壓之道也就表明得清清楚楚。就是從整個國家經(jīng)濟(jì)來看，銀行信貸在支持什么保什么。從房地產(chǎn)市場內(nèi)在性來說，銀行信貸應(yīng)該保什么而限制什么也清清楚楚。房地產(chǎn)開發(fā)商希望放開銀行信貸政策來“救市”只是作罷。

(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)