房地產企業購并的法律支援

本期主講：李莉

知名律師、中國法學學會會員.北京廣盛律師事務所上海分所合伙人。擅長公司

并購運作。

案例回放：

深圳江遠房地產開發有限公司從事房地產開發業務已經近10年，主要經營范圍為房地產開發、建設，公司在深圳頗具實力和規模。自2006年起，江遠公司把眼光投向上海的房地產市場，欲在上海開疆辟土。2007年3月，江遠公司得到一個消息：上海一家國有控股的房地產公司在上海中心城區欲合作開發一處商業地產，江遠公司董事長親赴上海，委托律師行幫助落實項目合作。律師行根據江遠公司的要求，結合上海項目的基本狀況，對江遠房地產開發有限公司的章程、股份結構作了充分的了解，并對上海的轉讓項目開展調查，2周后，代表江遠房地產開發有限公司與上海合作方進行了談判。

上海合作方提出3個基本條件：

1、項目所需資金8000萬，上海公司只希望出讓部分項目的開發權利，轉讓對象必須是上海房地產開發公司，出讓項目公司股份份額不超出40%。

2、項目投入資金8000萬，如果合作方愿意出資，資金必須在3個月內全部到位。

3、項目建成后銷售所得收入，扣除銷售及各項成本后按照股本比例歸各方所有。

江遠公司面臨的問題

1、 江遠公司是一家深圳注冊房地產開發公司，簽約的主體資格不符合要求。

2、 在初次合作的情況下雙方缺乏信任度，因此，資金是否可以?？顚Ｓ?，項目能否如期完工，都是江遠公司所關注的重要環節。

3、項目設計及銷售環節都關系到最終利潤分配，這是江遠公司無法控制的核心環節。

法律建議：

1、簽訂項目合作意向書，確定基本合作模式，將項目鎖定。

2、在上海收購或成立獨立的房地產項目公司運營本項目。為節約設立成本，可以直接通過收購上海當地一家房地產公司股份，設立項目公司，通過項目公司與上海合作方進行合作開發；

3、在談判中爭取項目團隊由合作各方指派，取得項目設計建設方面的監督權力，對項目建設設計風險進行控制；

4、項目銷售采取由江遠公司負責包銷的方式進行，如果在合同約定期限內，不能完全銷售，由江遠公司按照包銷價格全部買進，這樣可以對價爭取項目設計建設的控制權，并解除上海合作方對項目銷售的后顧之憂。

在接下來的一個多月的4輪談判中，雙方就上述核心問題進行磋商，最終達成了一致協議：

1、 上海合作方與江遠公司在2個月內簽訂了合作意向書，鎖定了合作基本模式；并約定在半年內完成所有項目公司股東變更登記事宜。

2、 上海合作方基于江遠公司包銷的承諾，考慮到節省銷售環節成本，讓出了項目設計規劃方面的主控權利，交由江遠公司進行項目規劃設計；作為條件，江遠公司另提供1000萬元資金由銀行監管作為包銷保證金。

3、 江遠公司同意上海合作方要求：項目設計、建設工程預算方案全部都由合作雙方指定專家進行會審。

4、 雙方同意在指定銀行設立項目資金監管帳號，由雙方指定負責人會同律師，對?？顚Ｓ眠M行審核。

5、 上海合作方主要負責項目建設、項目預售政府報批協調工作。

目前，此項目已經取得了良好的銷售業績和口碑，江遠房地產開發有限公司通過借殼完成2次并購，打響了在上海房地產開發的第一場戰役，而且通過獨特的商業地產設計銷售模式和渠道的建立，奠定了公司在商業地產開發領域的基礎。

律師點評：

市場開放之后，全國各地都有很多商業機會，不同的地區由于資金、消費能力、政策的不同，導致商業利潤可能一倍甚至數十倍提高，因此，如果將企業做強做大，需要有高瞻遠矚的魄力，本案中所涉及的異地股權收購及項目開發合作，就是很有氣魄的大手筆。

一個問題從提出到解決，可能有無數種方法，如何尋找最切合實際的方法是最核心的問題。在本案中，一個外地企業在上海合作開發地產項目，面臨諸多問題， 項目的可信度、合作方的配合、項目的實際可操作性都是不能回避的重要環節，當時，江遠公司的部分領導幾次都認為無法跨越的門檻，在法律的保駕護航下順利達成了目標。

難點解析：

本案第一個門檻是項目只能轉讓給上海本地房地產企業，收購成本大怎么辦？

法律對策：律師行向江遠房地產公司提出了收購上海當地房地產企業的設想，同時為了降低收購資金壓力，收購股本的資金分階段支付，并采取了項目擔保的方式操作，大膽起用被收購企業部分有經驗的領導人員，事實上這些人員在最后銷售階段確實做出了很大貢獻。

第二個門檻是項目的建設開發管理不可控風險。

法律對策：江遠公司作為只擁有40%股份的股東，如何在項目設計、建設方面參與呢？律師行對其建議就是采取環環相扣的策略。由于江遠公司采取包銷的方式承包全部銷售，因此，在合作開發項目協議中，明確了江遠公司在設計、施工的主導權利。項目原來的所有方在資金短缺、土地期限就要到期的狀況下，希望在解決資金問題的同時尋求高的利潤回報，而包銷恰恰解決了他們的后顧之憂。從提高銷售額、追求利潤最大化、快速回籠資金的角度，上海合作開發公司做出了上述讓步。

第三個門檻是項目資金注入和使用階段的控制風險。

法律對策：在項目運作期間，江遠公司的項目公司在銀行設立了專門的資金監管帳戶，并明確合作各方簽字動用資金的?？顚Ｓ迷瓌t，同時由律師做好審核關，保證了項目資金的順利運轉。

第四個門檻是銷售風險。

法律對策：江遠公司通過包銷方式，取得了此商業地產項目的開發設計建設主控權利，結合江遠公司開發銷售經驗，聘請國際知名機構對此商業地產項目進行主題設計。由于主體商業社區的設計風格在上海比較獨特，因此在商鋪的銷售方面吸引了眾多品牌公司，最終贏得良好的口碑。第五個門檻 利潤分配問題。

法律對策：通過在指定銀行設立專項銷售帳戶，委托銀行根據指示將銷售資金定向劃歸合作方帳戶，并保證上海合作方擁有總體銷售量、銷售帳戶查詢權利，從多方面打消了合作方的顧慮，創造了和諧的合作局面；

法律提示：

1、收購企業要根據企業自身的戰略發展需要，明確被收購目標，如比較被收購企業的優勢、可以提供的資源平臺等，初步確定收購的范圍。

2、核定收購的成本：這一部分成本主要根據被收購企業的最后一年度的帳面凈值來確定，企業的注冊資金以實際出資額來判斷，企業的無形資產包括商標、專利應當記入收購成本。

3、企業的人力資源是收購不可忽視的一部分，尤其是專業性較強的行業，企業并購的核心就是人力資源的整合和利用。因此，并購中必須確定專業人員的歸屬。