對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的幾點(diǎn)分析和建議

　　總體看，2008年1－9月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)向下調(diào)整。繼2季度70大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降之后，70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格和新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格在8月份和9月份連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)下降。從周期分析的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一次尚未見(jiàn)底、可能持續(xù)2－3年的衰退。
　　
　　一、2008年1－9月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
　　
　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量增長(zhǎng)連續(xù)12個(gè)月維持下行
　　2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)去年4季度的下行態(tài)勢(shì)，在未來(lái)收入預(yù)期顯著下降，以及資產(chǎn)價(jià)格暴跌帶來(lái)負(fù)的財(cái)富效應(yīng)背景下，民眾購(gòu)房意愿普遍下降。1－9月商品房屋銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)14.9％。商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房等各種主要類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售面積均同比下降。商品房屋空置面積迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。
　　購(gòu)房者“觀(guān)望”態(tài)勢(shì)從珠三角區(qū)域已經(jīng)逐步蔓延到全國(guó)范圍。40個(gè)重點(diǎn)城市中有15個(gè)城市商品房屋銷(xiāo)售面積比去年減少30％以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷(xiāo)售面積甚至同比下降50％左右。
　　
　　(二)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)絕對(duì)下降
　　2008年1－9月，70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅逐月快速回落，環(huán)比價(jià)格小幅波動(dòng)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.36％降為4季度的2.62％，繼而又降為2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月為0.1％，8月和9月則為-0.1％。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.77％降為4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月為0.1％，8月則為一0.1％，9月為-0.3％；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅由2007年3季度的5.19％降為4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度則為-0.1％，7月為0.1％，8月則不升不降，9月為0.3％。
　　2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，7月和8月這些城市住房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降。其中，珠三角地區(qū)主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格比年初分別下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格比年初下降了15％；廣州、惠州商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格均比年初下降5％左右。此外，長(zhǎng)三角地區(qū)中的上海住房?jī)r(jià)格上半年保持小幅上漲，7月和8月則開(kāi)始絕對(duì)下降，杭州和寧波住宅價(jià)格出現(xiàn)下降。前8個(gè)月，東北地區(qū)中的沈陽(yáng)、黃河中游地區(qū)中的鄭州和包頭、長(zhǎng)江中游地區(qū)中的南昌、大西南地區(qū)中的重慶、成都、遵義等城市的商品住宅或二手住宅價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降。北京住房?jī)r(jià)格仍保持小幅上漲。
　　
　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)下降
　　2008年1－9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)26.5％，增幅比去年同期減少3.8個(gè)百分點(diǎn)，而上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比去年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明7－9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)快速下降。
　　今年1－8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積增幅比去年同期減少12.5個(gè)百分點(diǎn)；前8個(gè)月商品房新開(kāi)工面積、施工面積增幅分別比去年同期減少8.5個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)。從不同物業(yè)類(lèi)型看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房1季度的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅均同比增加，2季度以后多數(shù)指標(biāo)則出現(xiàn)同比下降。國(guó)房景氣指數(shù)自去年11月份以來(lái)連續(xù)10個(gè)月持續(xù)下降。
　　
　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張
　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一，2007年，與房屋需求相關(guān)的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的比重之和占到了42％、銀行貸款占比為17％，二者之和占到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的60％。
　　2008年1－8月，受從緊貨幣政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，銀行貸款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8個(gè)月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)減緩的影響，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的增幅均逐月下降。個(gè)人按揭貸款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月負(fù)增長(zhǎng)10.1％，1－8月增幅同比減少了80個(gè)百分點(diǎn)。
　　
　　二、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的幾點(diǎn)判斷
　　
　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一次尚未見(jiàn)底、可能持續(xù)2－3年的衰退
　　嚴(yán)格地說(shuō)，“市場(chǎng)觀(guān)望態(tài)勢(shì)”已經(jīng)不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的局勢(shì)。人們已經(jīng)清楚地看到了“國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及收入增長(zhǎng)下行周期”的到來(lái)，開(kāi)始顯著地、大幅地減少住房、汽車(chē)等耐用品的支出。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏最終由宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)所決定。例如，超常的外部需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)偏熱、外匯儲(chǔ)備猛增和流動(dòng)性過(guò)剩等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，決定了近年、特別是2007年包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，以及整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的全面暴漲。同樣，始自2007年4季度的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行，疊加一系列房地產(chǎn)政策帶來(lái)的不確定性影響，決定了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整。
　　從長(zhǎng)期的、經(jīng)濟(jì)周期階段分析角度看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005－2007年期間處于繁榮期，即周期的頂部區(qū)域。其特征是量、價(jià)的持續(xù)上行，市場(chǎng)中投機(jī)者活躍，房地產(chǎn)商利潤(rùn)率較高。進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)銷(xiāo)售量急劇下降，但房?jī)r(jià)還保持相對(duì)穩(wěn)定、市場(chǎng)上新增樓盤(pán)逐漸減少的特征，這實(shí)際上標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)已從周期的繁榮階段進(jìn)入到衰退階段。
　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1998年才開(kāi)始初步形成，人們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，缺乏對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)周期特征的認(rèn)識(shí)，因此還很難判斷這到一個(gè)衰退期有多長(zhǎng)，底部有多深。另外，房地產(chǎn)周期與整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，而后者的發(fā)展趨勢(shì)又決定于國(guó)內(nèi)外多種因素的變化，目前前景還不十分明朗，這也增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷的難度。
　　
　　(二)房地產(chǎn)價(jià)格較大幅度普跌將難以避免
　　第一，8月份數(shù)據(jù)表明，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.1％，即環(huán)比價(jià)格指數(shù)在100以下，已經(jīng)出現(xiàn)絕對(duì)下降。這是多年以來(lái)的第一次，很可能是具有標(biāo)志性意義的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
　　第二，許多開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略是“明穩(wěn)暗降”，即表面上保持價(jià)格不變，實(shí)際上通過(guò)各種優(yōu)惠措施，如送裝修、送車(chē)位、減免物業(yè)管理費(fèi)甚至買(mǎi)房送車(chē)等刺激購(gòu)房，其價(jià)格實(shí)際上已早開(kāi)始下調(diào)而不是穩(wěn)定。由于在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)體系下這種價(jià)格下降并不能反映出來(lái)，因此現(xiàn)在關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很可能低估了房?jī)r(jià)實(shí)際下降的幅度，而且滯后了一段時(shí)間。
　　第三，據(jù)我們對(duì)寧波、武漢的調(diào)查判斷，隨著臨近年底各項(xiàng)結(jié)算壓力的顯現(xiàn)，如支付建筑商工程款、支付銀行到期貸款本息和支付各項(xiàng)相關(guān)稅款，一些本來(lái)資金鏈就十分脆弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括部分較大的企業(yè))在流動(dòng)性方面將面臨更嚴(yán)重的考驗(yàn)。對(duì)當(dāng)前同比房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升，實(shí)際上還是“翹尾”因素在起作用，這種情況不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
　　第四，根據(jù)我們對(duì)國(guó)外本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中“量?jī)r(jià)關(guān)系”的研究借鑒，我們認(rèn)為，在銷(xiāo)售量大幅下滑的背景下，房?jī)r(jià)必將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售量的劇烈變動(dòng)做出反應(yīng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大幅度(即較最高價(jià)出現(xiàn)10％以上的跌幅)的普跌恐難以避免。
　　美、英兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“交易量”與“價(jià)格”時(shí)間序列關(guān)系呈現(xiàn)以下兩點(diǎn)特征：其一，房屋銷(xiāo)售量和價(jià)格指數(shù)(年度環(huán)比)變化趨勢(shì)基本一致，二者的相關(guān)系數(shù)達(dá)到了0.88；其二，銷(xiāo)售量的變動(dòng)領(lǐng)先于價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)，當(dāng)銷(xiāo)售量開(kāi)始下降后，同比價(jià)格指數(shù)仍在100以上，持續(xù)膠著一段時(shí)期之后，價(jià)格指數(shù)才開(kāi)始出現(xiàn)下降。也就是說(shuō)，價(jià)格變動(dòng)滯后于交易量變動(dòng)。在本輪全球性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，美英兩國(guó)市場(chǎng)價(jià)格下行滯后于交易量下行的時(shí)間長(zhǎng)度有些差別。美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)跌到100以下的時(shí)間，滯后交易量變動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6個(gè)季度，英國(guó)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)滯后期則為2－4個(gè)季度之間。
　　事實(shí)上，8月份數(shù)據(jù)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)絕對(duì)下降(價(jià)格指數(shù)在100以下)。也就是說(shuō)，本輪衰退中，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下降相對(duì)交易量變動(dòng)(指數(shù)在100以下)的滯后期約為3個(gè)季度。
　　
　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將顯著下滑
　　應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅降速度比預(yù)計(jì)得還要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月進(jìn)一步下降到18.9％。我們認(rèn)為，由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，“建設(shè)慣性”可能使得房地產(chǎn)投資在2008年保持20％以上的增長(zhǎng)速度。但是房地產(chǎn)業(yè)投資意愿下降的影響仍將會(huì)在年底或2009年初顯現(xiàn)，明年呈負(fù)增長(zhǎng)的概率很大。據(jù)我們最近在武漢調(diào)查，由于前景不明，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目都采取建到正負(fù)零就停下來(lái)的策略。
　　由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資的比重較大，將會(huì)拖曳整個(gè)固定資產(chǎn)投資增幅的進(jìn)一步下降，增加宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑的風(fēng)險(xiǎn)。如果2009年住宅開(kāi)發(fā)投資增速下降到0－20％之間，大約導(dǎo)致全社會(huì)總投資增速下降5－8個(gè)百分點(diǎn)。加上制造業(yè)投資增速的回落，明年初全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增速也將在20％以下。
　　
　　(四)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑不會(huì)對(duì)金融體系造成嚴(yán)重?fù)p害
　　從直接原因分析，當(dāng)前美國(guó)的金融體系危機(jī)是由房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)的，因此人們高度關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)金融體系的影響。從各方面情況看，我們認(rèn)為，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入衰退并還將繼續(xù)走低，但因房地產(chǎn)貸款在整個(gè)貸款余額中比例較小，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一直控制較嚴(yán)，居民儲(chǔ)蓄率較高，這與美國(guó)購(gòu)房零首付、家庭高負(fù)債、超前消費(fèi)的情況完全不同，因此并不會(huì)對(duì)金融體系造成嚴(yán)重?fù)p害。在我們調(diào)查中，一些金融界人士指出相關(guān)房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量還是比較好的，不良率很低，因此具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。即使房?jī)r(jià)再進(jìn)一步走低至30％的幅度，銀行依然可以承受。
　　
　　三、端正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
　　
　　一是不宜再反復(fù)抑制房地產(chǎn)投資。住宅本身是耐用消費(fèi)品，在購(gòu)置時(shí)被納入投資統(tǒng)計(jì)，而且將在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折舊作為“虛擬房租”被計(jì)人每年的消費(fèi)統(tǒng)計(jì)。此外，伴隨購(gòu)房還會(huì)發(fā)生一系列的消費(fèi)支出。應(yīng)該說(shuō)，如果沒(méi)有住宅投資，會(huì)更深刻、更長(zhǎng)期地抑制我國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)。
　　二是不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會(huì)福利”。住房保障是社會(huì)保障體系的一個(gè)組成部分，因而與社會(huì)保障一樣，不能將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。目前的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、以及現(xiàn)實(shí)中繁衍出的“定向兩限房”，均是變相福利房，是在向“廣大的中等收入者”進(jìn)行資產(chǎn)補(bǔ)貼，實(shí)際上偏離了對(duì)低收入者救助的本質(zhì)含義。此外，含補(bǔ)貼的物品將永遠(yuǎn)供不應(yīng)求。政策性住房供給比例的過(guò)分?jǐn)U大，只會(huì)帶來(lái)對(duì)市場(chǎng)正常需求的抑制，進(jìn)而帶來(lái)對(duì)市場(chǎng)的破壞。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在全社會(huì)鋪開(kāi)，建議嚴(yán)格限制其轉(zhuǎn)讓、出租經(jīng)營(yíng)等行為。
　　三是正確認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源。一方面從長(zhǎng)期看，稀缺而供給剛性更強(qiáng)的土地價(jià)格注定會(huì)伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而持續(xù)上漲，而且其上漲速度會(huì)快于供給彈性較大的要素報(bào)酬(如勞動(dòng)報(bào)酬)的上漲速度；另一方面，在我國(guó)現(xiàn)行城鄉(xiāng)土地配置制度，“政府總量控制農(nóng)地征用規(guī)模+部分領(lǐng)域?qū)嵭姓信茠臁钡沫h(huán)境下，土地?zé)o法完全根據(jù)收益進(jìn)行有效配置，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生進(jìn)一步的推動(dòng)作用。這個(gè)問(wèn)題的破解需要決策層統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和下決心。
　　
　　四、幾點(diǎn)對(duì)策建議
　　
　　當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)可定位為力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)一個(gè)溫和的周期，減弱市場(chǎng)震蕩的幅度和蕭條階段的長(zhǎng)度。但由于我國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次真正市場(chǎng)意義上的房地產(chǎn)周期，缺乏經(jīng)驗(yàn)和借鑒，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素又非常復(fù)雜，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)還很難正確把握。在這種情況下，僅提出以下建議供參考：
　　第一，當(dāng)前應(yīng)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的監(jiān)測(cè)和監(jiān)控，完善各種調(diào)控政策預(yù)案。
　　第二，要明確提出防止高保障傾向，同時(shí)盡早確定住房保障范圍。如果政策明確了，將有利于提高政策和市場(chǎng)的透明度，穩(wěn)定購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期，這對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)至關(guān)重要。
　　第三，對(duì)地方政府提出的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，我們傾向于采取默認(rèn)甚至鼓勵(lì)的態(tài)度，同時(shí)應(yīng)進(jìn)一步密切觀(guān)察其效果。
　　第四，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，尤其是二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。目前二手房交易中所涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)多達(dá)9項(xiàng)，各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)稅費(fèi)率最高可達(dá)10％左右(房屋交易個(gè)人所得稅1％、營(yíng)業(yè)稅5.8％、契稅2％、維修基金1.5％)。如果降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，可減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高其購(gòu)房意愿，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至激勵(lì)購(gòu)房需求將能起到積極的作用。
　　第五，調(diào)整“二套房”政策，弱化對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套房的政策限制。如可考慮對(duì)一戶(hù)家庭中年滿(mǎn)18周歲的子女所購(gòu)買(mǎi)的首套住房，不再界定為家庭第二套住房，不受第二套住房首付比例40％和貸款利率上浮10％的限制。又如還可進(jìn)一步考慮將二套房政策的解釋權(quán)下放給商業(yè)銀行，由其根據(jù)各行、各地具體情況確定。央行和銀監(jiān)會(huì)主要從風(fēng)險(xiǎn)控制角度扮演監(jiān)督者角色。
　　第六，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。可以考慮給各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸方面更多的自主權(quán)。如可考慮弱化以至取消具有較強(qiáng)行政干預(yù)色彩的行業(yè)規(guī)模管理，讓各商業(yè)銀行根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)情況和判斷調(diào)整其房地產(chǎn)信貸政策；對(duì)從事政府鼓勵(lì)的“保障房建設(shè)”項(xiàng)目，可考慮放寬資本金要求，加大信貸支持力度；對(duì)資質(zhì)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)放寬信貸條件；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房的居民，允許商業(yè)銀行在首付比例和貸款利率方面給予優(yōu)惠。當(dāng)然，這樣做的前提條件是進(jìn)一步加強(qiáng)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)管