房?jī)r(jià)應(yīng)不應(yīng)該跌？

　　我們現(xiàn)在要刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)關(guān)鍵的部分。有三條理由。一是在人們的基本要求衣食住行中，衣食行都還可以，住的問(wèn)題還需要進(jìn)一步解決，有較大的需求。二是房屋的生產(chǎn)鏈條比較長(zhǎng)，涉及到鋼鐵、水泥等建材，裝飾、家具、家用電器、家紡等等，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的作用比較明顯。三是有的投資基本上沒(méi)有什么產(chǎn)出，如公益性質(zhì)的，有的投資收回成本需較長(zhǎng)的時(shí)間，而房地產(chǎn)的投入是可以一下子就收回的，效益十分明顯。
　　但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較冷淡。一方面是老百姓需要買(mǎi)房，一方面是房子賣(mài)不出去，關(guān)鍵在于價(jià)格。價(jià)格高，老百姓不買(mǎi)。價(jià)格有所下降，消費(fèi)者又買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，觀望情緒較大。政府該不該救房市、如何救，房?jī)r(jià)應(yīng)不應(yīng)該跌?
　　我們應(yīng)該分析現(xiàn)在的房地產(chǎn)的僵局是如何形成的。
　　去年以前，四、五年來(lái)，房地產(chǎn)一直十分火爆。特別是深圳、廣州、北京、上海等大城市。搶購(gòu)房子，房子很快被售出。房地產(chǎn)商每隔一段時(shí)間就漲價(jià)，開(kāi)始是半年一漲，后來(lái)是三個(gè)月一漲，兩個(gè)月一漲，一個(gè)月一漲，甚至一個(gè)星期一漲。越漲越有人買(mǎi)。房?jī)r(jià)急劇上升。房子質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，埋下了不少隱患。房地產(chǎn)商贏得暴利。
　　從買(mǎi)房人的角度來(lái)講，由于房?jī)r(jià)一直在漲，而消費(fèi)者的普遍的心理是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，可以說(shuō)能買(mǎi)房的人差不多都買(mǎi)了，也就是說(shuō)有支付能力的需求差不多都釋放出來(lái)了。反正錢(qián)在不斷地貶值，既然想買(mǎi)房，又有錢(qián)，現(xiàn)在不買(mǎi)還等何時(shí)?老年人買(mǎi)了，中年人買(mǎi)了，青年人也買(mǎi)了，甚至才參加工作沒(méi)有幾年的青年人，只要父母、親戚能夠支持，竭盡全力也買(mǎi)了房，不買(mǎi)房如何結(jié)婚?有錢(qián)的人買(mǎi)房子，錢(qián)不多的人想辦法借錢(qián)也買(mǎi)了，能夠貸款的人也買(mǎi)了。要買(mǎi)房而沒(méi)有買(mǎi)的人是實(shí)在沒(méi)有辦法的人。大城市的人買(mǎi)了房，中小城市的人也買(mǎi)了房。
　　所以，在經(jīng)歷了四、五年特別是近兩、三年的瘋狂購(gòu)房之后，房屋的銷(xiāo)售趨于冷清，是必然的。冰凍災(zāi)害、地震災(zāi)害、金融危機(jī)有一定的影響，但是，即使沒(méi)有那些因素，只要房?jī)r(jià)一直在上漲，早晚會(huì)發(fā)生一個(gè)轉(zhuǎn)折。買(mǎi)方和賣(mài)方互相博弈，通過(guò)銷(xiāo)售量的下降，讓價(jià)格上漲停頓下來(lái)并趨于下降。
　　要想讓人買(mǎi)房子，哪些人能買(mǎi)房。首先是改善住房的人，小的換成大的，地點(diǎn)變好，房子條件變好，但是有條件改善的人已經(jīng)改善了，除非短時(shí)期內(nèi)國(guó)民收入大幅度提高，否則很難迅速形成新的需要并且能夠改善的人群。買(mǎi)得起別墅的人已經(jīng)買(mǎi)了，沒(méi)有買(mǎi)的人大多數(shù)買(mǎi)不起，而且現(xiàn)在已不允許再蓋了。第二就是過(guò)去不想買(mǎi)現(xiàn)在想買(mǎi)房的人，也就是說(shuō)在買(mǎi)房問(wèn)題上改變了主意的人或者說(shuō)有了新主意的人。可能由于種種原因。過(guò)去低房?jī)r(jià)沒(méi)有買(mǎi)房現(xiàn)在高房?jī)r(jià)卻要買(mǎi)房，這樣的人并不多。第三，就是年青人，經(jīng)過(guò)幾年的積累，買(mǎi)得起房子了。這樣的人每年都會(huì)增加。應(yīng)該是房地產(chǎn)商主要應(yīng)該爭(zhēng)取的生力軍和主力軍。
　　分析了幾年來(lái)房屋銷(xiāo)售的實(shí)際情況，我們就知道了，目前的僵局是必然要形成的和怎樣形成的。那么，我們?nèi)绾未蚱七@個(gè)僵局呢?
　　首先，房?jī)r(jià)就是應(yīng)該調(diào)整。過(guò)去一直在往上，結(jié)果人家不買(mǎi)了。有價(jià)無(wú)市，只能下降。別說(shuō)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，漲得太過(guò)分了就形成了一個(gè)反動(dòng)。當(dāng)然，一下跌也可能人家在觀望，希望再下跌。但是每下跌一些，就會(huì)吸引一些消費(fèi)者，逐步地就會(huì)在新的價(jià)格水平上買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成一個(gè)平衡。房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間還是有的。不同的公司也不一樣。不至于資金鏈都斷了。要想回籠資金可以下調(diào)房?jī)r(jià)。那些漲得比較厲害的地方下調(diào)是正常的，實(shí)際上有的地方下調(diào)還不夠。這些地方至少無(wú)法再像過(guò)去那樣上漲了。別指望有什么辦法能夠只上不下。有些中小城市漲得不多，可能會(huì)保持平穩(wěn)。有的地方價(jià)格較低，也可能會(huì)上漲一些，應(yīng)因地制宜。否則，關(guān)鍵在有支付能力的需求就不會(huì)擴(kuò)大。
　　第二，已經(jīng)在房貸和稅收上采取了一些優(yōu)惠的政策，看來(lái)產(chǎn)生了一定的作用。應(yīng)該進(jìn)行觀察。如果作用不夠大，還可以加大支持力度。公積金貸款額度和首付還可以再做考慮。但是鑒于美國(guó)次貸的教訓(xùn)，對(duì)于還款能力的條件不能放松。我們的稅收總體來(lái)講還是比較重的。特別是對(duì)二手房，表面上是為了抑制投機(jī)，但是實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)買(mǎi)者，提高了房?jī)r(jià)。我們應(yīng)該考慮稅收杠桿，一旦稅收下降，將會(huì)發(fā)揮較大的作用。
　　第三，我們的有些對(duì)于未來(lái)的考慮。對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展投下了陰影。政策應(yīng)該保持長(zhǎng)期的穩(wěn)定，不能老是出臺(tái)新的政策。特別是對(duì)待“耕者有其田、居者有其屋”這些最基本的問(wèn)題。這幾年老在提征收物業(yè)稅，有些地方已經(jīng)在做試驗(yàn)，進(jìn)行空轉(zhuǎn)。給消費(fèi)者一個(gè)很不穩(wěn)定的信號(hào)。我們國(guó)家的房地產(chǎn)不同。消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候，已經(jīng)繳納了稅收。特別是房?jī)r(jià)中包含了70年的土地租金。購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，增值的部分繳納了所得稅。已交稅購(gòu)買(mǎi)的房子，自己還要為自己的資產(chǎn)的持有交稅，還是沒(méi)有購(gòu)房為好。因此，像這類(lèi)牽涉千家萬(wàn)戶(hù)的重大問(wèn)題，影響有恒產(chǎn)者有恒心的因素，應(yīng)該慎重考