論后勤改制住房“養老”問題

　　 【摘要】文章根據2007年8月26日修訂的《物業管理條例》，結合企業職工住房現狀，針對企業后勤改制，主輔分離后職工住房公用部位、共用設施設備維修問題提出了自己的觀點。
　　 【關鍵詞】改制；專向維修資金；運作
　　
　　伴隨企業后勤改制、主輔分離的推進，職工住房的“養老”問題浮出水面，職工住房的“養老金”——專項維修資金成為企業、職工以及社會關注的焦點。
　　何以稱專項維修資金為住房“養老金”呢？用途決定著其地位。物業專項維修資金的主要用途是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金涉及物業公用部分的每一個細節，伴隨著住房的“生、老、病、死”與居民的生活環境息息相關，故其住房“養老金”的稱謂當之無愧。
　　“種類繁多、各自為政”是我局機關南北寒地區樓房的特點。所謂“種類繁多”是指在不同歷史背景下樓房以不同形式出售給職工，如福利房、經濟適用房、安居房等等；所謂“各自為政”是指局機關南北寒地區所轄樓房分屬不同廠礦，如機關、屯蘭礦、馬蘭礦、西銘礦、東曲礦、西曲礦、化工廠、水泥廠、多經公司等等單位。樓房的特點決定了公用部位、共同設施設備的維修參差不齊，局部樓房的公用部位、共同設施設備呈現這樣的“景觀”：頂層“雨雪肆虐”、樓道“四季交替”、樓梯“無棱無角”、下水道“腦血栓”、落水管斷裂處“飛流直下”、道路“白癜風”、綠地“無人問津”、健身器材“支離破碎”、雨水井“暗箭難防”等等。雖然這些僅是局部現象，但這些局部現象既影響了小區的整體形象，又加大了物業與居民之間的摩擦，那么出現這種現象的原因是什么呢？筆者認為主要有兩個原因：一是樓房分散管理，即機關及各廠礦根據自身資金情況來安排維修計劃，受各自資金因素的制約，致使公用部位、共用設施設備維修不到位；二是樓房“養老金”缺乏系統管理，即有的樓房能“養老”，有的樓房不能“養老”，而能“養老”的“養老金”又分別由各自“娘家”保管，不能確保專項維修資金的“專款專用”。
　　集團公司 “后勤系統屬地管理” 的英明決策，解決了樓房分散管理的問題。那么樓房的“養老金”問題又如何解決呢？筆者提出以下看法。
　　
　　一、 籌建住房“養老院”
　　
　　第一步：為住房“養老金”找個“監護人”。
　　集團公司樓房的產權現狀為集團公司占30%、職工個人占70%，產權現狀決定集團公司是物業的最大業主，故集團公司以業主的身份成立“專項維修資金管理辦公室”，其主要職能是負責專項維修資金歸集、預算、結算、審查、監督等工作。
　　第二步：找到住房“養老金”并帶其“回家”。
　　對集團公司范圍內的樓房進行資產評估，以各樓房的評估價乘以計提比率2%計算其專項維修資金計提數額，分以下兩種情況分別繳存：
　　1.對已計提專項維修資金的樓房，各機關、廠礦以評估價計算的專項維修資金為下線標準，按照“多者據實繳納、缺者補齊繳納”的原則上交“專項維修資金管理辦公室”。
　　2.對未計提專項維修資金的樓房，以各樓房的評估價乘以計提比率2%再除以樓房建筑面積，計算出每平方米專項維修資金計提數額。依據產權所屬關系，集團公司和住戶按3∶7的比例分別繳存，即集團公司按住房建筑面積乘以單位平方米計提數額再乘以30%繳存，直接劃入專項維修資金管理辦公室賬戶；住戶按其所居住建筑面積（含公攤面積）乘以單位平方米計提數額再乘以70%繳存，住戶繳存部分由樓房原歸屬單位負責專項維修資金收繳工作，全部收繳完畢后上交“專項維修資金管理辦公室”。另外，對住戶中存在的工傷、低保等弱勢群體，由所屬工會核實后報集團公司，其住房應分攤的數額由集團公司按100%的比例繳存管理辦公室。
　　第三步：為住房“養老金”加份“人身保險”。
　　為保障專項維修資金的安全，“專項維修資金管理辦公室”應在銀行開設專戶進行保管。物業專項維修資金閑置期間除可用于購買國庫券或者用于法律、法規規定的其他用途外，嚴禁挪作他用。專項維修資金自存入銀行專戶之日起所得利息轉入專項維修資金賬戶滾存使用和管理。
　　
　　二、 住房“養老院”的日常運行
　　
　　（一）住房“養老院”的管轄范圍
　　作為住房“養老金”的專項維修資金，其主要用途是用于房屋公用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，住房“養老金”的使用范圍決定了住房“養老院”的管轄范圍。
　　房屋公用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外承重墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用車庫等。
　　房屋共用設施設備，是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、安全設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　但以下兩種情況不屬于專項維修資金列支范圍：
　　1.房屋公用部位、共用設施設備的日常養護費用以及中修以下的維修和更新費用不得在專項維修資金中列支。
　　2.因人為損壞造成房屋公用部位、共用設施設備的維修和更新的，其費用由責任人承擔，不得在專項維修資金中列支。
　　（二）住房“養老院”的服務部門及職能
　　物業管理公司作為住房“養老院”的服務企業，負責擬定維修計劃、實施維修方案、結算維修資金。
　　（三）住房“養老金”的使用程序
　　1.物業管理公司于每年年初對各物業管理區域的房屋共用
　　部位、共用設施設備情況進行統計，并列出維修計劃，于每年一月底前報專項維修資金管理辦公室。管理機構對維修計劃進行實地考察，根據考察結果確定年度維修計劃及進度，并反饋物業管理公司。
　　2.物業管理公司根據專項維修資金管理辦公室的維修進度，填寫專項維修資金使用申請表，并按物業管理區域做出維修工程預算，報“專項維修資金管理機構”審批。
　　3.專項維修資金管理機構審批完畢后，撥予物業管理公司審批后按預算額度的70%作為初期維修資金，并核定工期，同時做好工程進度監督工作。
　　4.物業管理單位委托其內部專業維修隊伍，嚴格按照預算進行工程施工，接受專項維修資金管理辦公室的進度監督。
　　5.工程施工完畢后，物業管理單位持下列資料報物業維修資金管理辦公室進行結算，審批結算后撥付剩余的維修資金。
　　（1）經管理辦公室審查后的工程決算單；（2）維修、更新工程的發票；（3）施工工程結算書。
　　6.經鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響業主正常使用的緊急狀況，需要立即進行維修的，報物業維修資金管理辦公室審查批準后，先行撥款進行維修，確保物業正常運轉。相關維修費用的核定手續在維修后再按維修程序予以辦理。
　　（四）住房“養老金”的核算方式
　　1.專項維修資金管理辦公室設立專項維修資金核算的一級
　　賬戶，物業管理公司設立專項維修資金核算的二級賬戶，分別以一個物業管理區域為單位按樓設置、核算到戶。物業管理公司按季向專項維修資金管理辦公室報送報表，專項維修資金管理辦公室審查后，每年初在相應物業管理區域內公布上一年度專項維修資金的籌集和使用情況，公布的內容包括專項維修資金繳交、使用、增值收益、結余情況等，接受業主的監督。
　　2.專項維修資金管理機構的管理費用優先從專項維修資金
　　增值收益中提取，其次從專項維修資金內提取并分攤。
　　3.單幢物業公用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在
　　該幢物業的專項維修資金及其增值部分中列支；一幢物業有兩個或者兩個以上單元的，每個單元內公用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在該單元物業的專項維修資金及其增值部分中列支。
　　4.物業管理區域內公用部位、共用設施設備的維修、更新費用，在整個物業管理區域的專項維修資金及其增值部分中列支。
　　5.使用專項維修資金應當先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期專項維修資金的70%。
　　6.專項維修資金本金余額不足首期繳納專項維修資金的
　　30%時，應當續籌專項維修資金。續籌維修基金由相關業主（包括集團公司和住戶）依據住房建筑面積按照相應比例分攤，續籌維修基金的標準由專項維修資金管理辦公室依據樓房現狀擬訂，并在相關物業管理區域內進行公告。物業管理公司負責專項維修資金續籌工作的實施，物業管理公司應當及時收繳專項維修資金并移交專項維修資金管理辦公室。
　　7.住房轉讓時，須到物業管理公司登記變更，依據交易雙方協議內容，將原業主繳納的專項維修資金剩余款額一并轉讓給物業受讓人。
　　8.因拆遷、自然災害或其他原因致使住房不存在的，業主可持有關證明材料，到物業管理公司進行核查并登記，然后由專項維修資金管理辦公室辦理專項維修資金剩余款額退還手續。
　　9.利用物業公用部位、共用設施設備進行經營的，應征得專項維修資金管理辦公室同意后，按規定辦理有關手續，所得收益應當主要用于補充專項維修資金。
　　
　　三、住房“養老院”的監管體系
　　
　　為確保專項維修資金的正確使用，集團公司和職工居民作為業主有權對其工作進行監督。
　　（一）定期例行審計
　　集團公司審計機構定期對專項維修資金的使用和管理進行審計，并向集團公司提交審計報告。
　　（二）針對性審計
　　對業主提出質疑的問題，經集團公司主管部門研究決定后，由審計機構進行針對性審計，并提交和公布審計報告。
　　專項維修資金系統、有序管理，解決了住房的“養老”問題，消除了后勤改制的后顧之憂，融洽了物業與居民之間的關系，改觀了小區的環境面貌，為企業物業管理社會化的接軌奠定了基礎。