舊城中心區改造與更新模式探討

　　摘要：文章通過對日本東京及其周邊地區改造與更新策略的分析，結合傳統資本主義國家舊城改造與更新的方法進行綜合分析，提出了舊城中心區改造與更新應注重歷史建筑的保護與城市歷史文化保護，加強對人的活動空間的重視，注重商業與旅游開發，開展居住區與社區環境改善等模式進行舊城中心區改造的觀點。
　　關鍵詞：舊城；中心區；改造與更新
　　
　　傳統資本主義國家的城市化進程目前已達到了一個相對較高的階段，城市傳統中心由于受傳統、經濟等各方面原因的影響，城市發展進入到了一個相對衰落的階段。高昂的改造費用以及越來越惡化的交通條件，讓舊城的改造與復興成為了現在發達國家城市發展的一個難題。我國目前正處在城市高速發展的階段，很多城市正在或即將面臨如同歐美、日本等發達國家相同的舊城中心區復興的階段。研究外國舊城中心區的改造與更新模式，對我國的舊城改造與更新具有相當重要的啟發意義。
　　目前日本舊城中心區的改造與更新一般針對不同的地區采用了兩種不同的策略，主要是針對大都市和中小城市發展提出了兩種不同的策略，以下將從這兩個層次分別進行闡述。
　　
　　一、大都市舊城改造經驗
　　
　　東京地鐵站作為歷史超過百年的建筑，是東京歷史文化傳承的重要載體，但由于地處東京市中心，地段商業價值極大，經濟效益與歷史文化傳承之間存在著巨大的矛盾。如果保留東京地鐵站，將對物權所有者造成巨大的經濟利益的損失，不符合市場發展的規律；但如果完全重建，由于該區的容積率控制上限10，傳統建筑改造無法達到這一高值，勢必會使業主方直接推倒現有火車站新建高層建筑，這一情況是城市規劃管理部門所不愿意看到的。因此如何取得雙贏的結果，成為了該地區改造成功與否的關鍵性因素。日本大學在此做出了有益的探索，具體方法為：
　　（一）區域整體開發策略
　　將火車站地塊與周邊地區進行聯合開發，以現有建筑作為區域內景觀及視線的核心，利用傳統建筑給人的親和力及良好景觀感受，作為人們今后的場所記憶，保留人們對于舊建筑及舊地塊是傳統中心的記憶，并通過這種記憶，強化城市中心區的概念，維持人們對于周邊地塊的興趣與信心，繼而推動周邊地區的發展。
　　（二）容積率補償策略
　　傳統歷史性建筑為塑造傳統城市中心做出了相當的貢獻，其自身的利益也應得到城市的保護，因此，該地塊在進行區域開發的時候，日本大學提出了容積率補償的概念，即將現有地塊的剩余容積率作為一種空間商品，出售給相鄰地塊，即保證該區域的整體容積率與規劃控制相符合，又保證火車站地塊的業主在出售容積率指標時獲得足夠的補償，不失為一種優秀的處理方式。
　　（三）地下空間的利用
　　由于火車站地塊的低容積率開發，導致區域內其他地塊的開發容積率會超過10，達到13-15左右。這一容積率數值過高，會導致周邊地塊公共空間過少，過多的人流集中在建筑周邊，對該地塊的交通影響相當大；同時，從火車站下車的人流，即使只在周邊地區進行工作，也會對周邊地區的地上交通造成相當大的影響。因此，在該地塊開發的時候，對于區域的地下空間進行了綜合性的開發，對從火車站到周邊辦公樓及商業空間的人流通過地下
　　通道進行疏導，極大地減少了地面交通的壓力。
　　
　　二、中小城市舊城改造與更新
　　
　　對于中小城市，由于目前人口處于負增長階段，單純地以推動建筑增量來推動區域的復興方法是不合適的。因此，對于中小城市的舊城中心區改造，日本采用了和大都市改造完全不同的策略，具體如下：
　　（一）政府統籌規劃
　　由于中小城市的商業市場有限，如果依靠大量增加建筑的絕對數量來挽救日益落敗的舊城商業企業，無異于雪上加霜。因此，日本大學的建議是采用依靠政策行政力，引導商業集中改造及發展，策劃城市中心的原商業氛圍較濃的地區作為今后發展的中心，逐步對該街區進行發展引導，最終在不增加大量建筑量的情況下，提升商業氣氛，使商業企業受益，同時也獲得較為繁榮的城市商業中心區形象。
　　（二）商業建筑改造
　　對于原商業街區和大型商業建筑，采用連廊等設施形成整體感，以使人群在使用原有設施的時候，也能獲得進入新的大型商業街區的感覺。這一感覺對于激發人們對于商業街區的熱情具有重要意義。
　　同時，由于劃定商業中心區，不采用連續線狀的平均主義進行發展，而是利用原來大型商業設施作為核心，形成多個節點，既利用現有資源，又可以兼顧遠期，形成以點帶面的發展趨勢，具有很強的彈性，不失為一種可持續發展的模式。
　　
　　三、舊城改造與更新應對策略
　　
　　通過對日本東京及周邊地區的改造與更新策略的研究，可以了解日本在近些年舊城中心區復興方面（特別是商業中心區方面）的探索，對此，本文提出以下方法及策略。
　　（一）保護歷史建筑與城市歷史文化
　　大部分城市中心都存在大量有吸引力的優秀古建筑，歷史保護作為復興中心區的策略在許多城市得以采用。人們重新認識到歷史建筑的價值，采取城市保護性更新活動，確定文物建筑保護等級，維修歷史文物建筑。同時有節制地進行城市骨架和街道網絡的改造，使大多數新建筑在尺度和形式上尋求與原有建筑的協調，達到視覺上的連續性。再結合步行區建設保護歷史建筑，維護原有的商業服務設施和舊建筑傳統風格外貌，進行內部更新，滿足現代使用要求。這種做法既維修、保護了歷史建筑，又增加了中心地區的吸引力。具體辦法為：
　　1、充分利用和改造舊建筑。為了保護城市歷史文化，許多國家采取鼓勵措施支持改造、利用老建筑，將銀行改成飯館，小學校改成技術辦公室，老別墅改成文化中心，廢棄的監獄改成酒吧，甚至賦予無用的煤氣站以新的內容，將其改成高質量的旅店。
　　2、積極保護城市歷史文化。城市中心區的復興是建立在對歷史城市的整體保護的基礎之上的，國外尤其是歐洲許多古城的新區開發建設，為了減少對舊城的破壞，普遍采取與舊城脫離的發展政策。
　　（二）重視與開發人的活動空間
　　復興城市中心區的一個重要措施是積極營造以人為中心的環境和空間，以人性化的街道景觀增加城市中心區公共空間的魅力，提高城市中心區的吸引力和活力。具體辦法為：
　　1、設置步行街區。二次大戰后，由于城市中心區逐漸轉變為金融業、零售業和其他服務業的商業區，私人小汽車大大增加，因而那些缺少足夠路網的中心區變得異常擁擠。規劃者逐漸認識到需要創造以人為中心的高質量步行空間，提高步行街的質量和舒適性，步行街區的建設成為20世紀70年代初期環境整治的主要內容，曾經一度為汽車交通所破壞的老城傳統的城市生活空間——城市的“客廳”重新得到恢復，真正成為親切宜人、充滿活力的城市心臟。
　　2、提供公共活動空間。規劃者重新認識到公共空間的作用和吸引力，在環境整治中為人們提供步行街、露天廣場、有頂街道、中庭等一系列公共空間，希望重新振興城市公共空間、聚集人流、增強城市活力。他們重視建筑與人的相互聯系和步行空間的連續性，轉變沿街建筑底層的功能，對社會和街道開放，營造環境舒適的公共活動場所，為社會交往和活動的開展提供便利，同時借助公共空間吸引足夠的客流獲得商業效益。
　　3、整治綠色開放空間。通過整治綠化和水等開放空間，設置多樣的休息、綠化和美化設施，創造舒適宜人的空間環境。從20世紀70年代初日本城市規劃開始制定加強改善地區環境的戰略，通過形成綠色的開放空間等途徑進行環境整治，實現公共空間的美化，注重景觀塑造。
　　
　　4、創造城市濱水景觀。許多城市選擇濱水區作為環境整治的重點，建設濱水散步道等公共空間；改造海軍、造船業廢棄的碼頭，開發假日購物廣場等商業娛樂設施；或者結合飯店、公寓、療養院和歷史資源，創造娛樂、休閑的公共空間，利用水濱的舒適性吸引更多的人光顧。日本進行的“河川和綠色自然環境”調查，通過“水和綠色的城市建設”的整治政策，對城市資源中的水環境加以保護和利用。
　　5、改建基礎設施。城市交通問題，特別是公共交通的改善是城市中心區復興的契機和關鍵，是改善空間環境的基礎保障。資本主義國家在整治中利用城市地下鐵道和市郊快速列車的建設，緩解道路緊張狀況和停車場的壓力，同時結合城市公共汽車、有軌電車，組成覆蓋全城的高效快速的公共服務體系，提高中心區的可接近度，大大緩和了城市中心的交通矛盾，為老城中心區的步行商業街改造建設創造了條件。
　　（三）大力發展商業與旅游產業
　　日本許多城市從20世紀60～70年代起，結合具有良好環境設計和設施完善的購物中心建設，對舊有街道型商業街進行步行化的環境整治，形成集購物、休閑、娛樂、辦公于一體的中心商業區，通過提供舒適宜人的空間環境，復興城市中心區。商業建筑與公共空間結合使用，形成城市空間中最有活力的地方，環境整治使中心區的商業得到很大發展，促進了環境更新和旅游發展。具體的整治措施中常常通過增加沿街的商業用房，創造街道的生活氣氛，積極引導舊建筑的改建，將不適用的辦公樓改造為旅館、商業和娛樂等三產服務業設施或住宅，改變了舊城缺乏城市活力的景象。具體辦法為：
　　1、調整功能，發展三產。隨著產業結構的調整，西方城市出現“后工業化”趨勢，大量工業制造業外遷至城市邊緣和郊區，以金融、商業、服務業為代表的第三產業占據城市經濟主導地位和城市中心區。整治中將已經廢棄的工業運輸碼頭、工廠拆除或者重新開發成新的用途，改造成博物館、展覽館、商業綜合體等，將其被賦予新的功能并加以再利用。
　　2、發展旅游業。環境整治的一個重要措施是通過塑造城市景觀和特色環境，發掘旅游資源，保護歷史性建筑和充分利用舊建筑，建立區域性休閑旅游中心，通過發展旅游復興中心區的活力。
　　3、舉辦博覽會。利用城市中心區的集會中心、競技場和體育場等大型活動設施，吸引大量的參觀者和游客，創造更多的利潤，同時通過舉辦博覽會實施城市整治，更新基礎設施，擴大城市旅游。
　　（四）改善居住區與社區條件
　　城市中心區失去活力，很大一部分原因在于中心區居民的減少。戰后隨著郊區化的出現，城市中心區人口外遷，造成內城衰敗。為了增強城市活力，許多城市采取積極的整治措施進行城市中心區的社區改善。西德戰后采取新的保護性整治政策，住宅發展轉向加強對中心區舊建筑的改造利用，城市規劃設計重新轉向19世紀城市規劃中注重空間構圖，實現城市景觀目標。美國在社區改善中，通常由政府出資改建低層、多層單元式住宅，使居民歸屬感增強，有助于促成良好的鄰里關系，改善社區環境和恢復城市中心區活力。
　　
　　四、結束語
　　
　　通過對國外舊城改造及更新的成功經驗的總結，我們獲得了很多感性的認識和理性的經驗，在我國今后的舊城中心區環境改造與更新項目中，應該遵循循序漸進的中心區環境改造與更新的思路，兼顧保護與發展，采用市場和規劃并舉的城市改造策略，兼顧效益與公平，促進我國城市和諧高效的發展。
　　
　　參考文獻：
　　1、徐康.論舊城改造與城市土地資源利用[J].資源與人