浙江老市場升級換代擺脫處境尷尬

　　
　　“專業市場商場化在浙江已經成為一種趨勢。”浙江省工商局副局長徐志祥在浙江省市場協會二屆五次理事大會上，這樣評價浙江市場的變化。
　　這是現實。對一個零售業競爭趨向激烈的社會來說，專業市場的改造提升不可能仍停留在刷墻裝修那樣簡單。但現在，管理者們遇到了新的問題。
　　由于城市規模的擴大，以批發功能為核心的新市場多半會擇地興建、整體搬遷、留下舊殼。普遍情形是：新市場在規模上堪稱大手筆，建筑美觀，處于新區；舊市場規模小，物業舊，但通常都在傳統黃金商圈。
　　將來新市場建設一畢，舊市場何去何從？尤其是那些距離最近一次裝修不過數年的舊城，棄之可惜，但如果重新租給別人做同類市場，會不會對新市場造成惡性競爭？
　　海寧皮革城的升級是典型案例，由于沒有合適出路，舊城空置長達兩年以上，其間接觸過的合作者不下30余家，“其過程之復雜，前后之反復，外人難以想象，主要焦點是新舊市場必須是一種互補關系。”一位熟悉海寧皮革城的人士告訴記者。
　　在專業市場新一輪的改造提升時代，舊城處置注定是隱藏著的關鍵問題。
　　
　　盛極的過往
　　
　　它們曾經盛極一時，至少各據一方。
　　路橋中國日用品商城，在鼎盛時期曾以服裝、羊毛衫、塑料制品聞名，年交易額達200多億元。長長數年中，國內只有義烏小商品市場和紹興中國輕紡城能居其之上。
　　寧波輕紡城，10多年里被評價為在“繁榮寧波商貿、吸納下崗工人再就業”等方面作出很大貢獻，連續多年名列全國百強市場，2005年曾躋身全國商品專業市場最具競爭力50強。
　　嵊州中國領帶城，創辦于1992年，在提升產業與嵊州的區域經濟知名度上，發揮了不可估量的作用。
　　還有蕭山商業城、瑞安商城、溫州商貿城等眾多老市場，都曾有相似輝煌的經歷。在它們的鼎盛時期，沒有人發現逐漸衰落的跡象，但蛛絲馬跡已經存在。1995年，周成建在溫州妙果寺市場做得風生水起，忽然從商場中撤出了自己的攤位。這代表專業市場的傳統銷售方式固然還算有效，但已經很難跟上溫州企業家們當時的發展需要。而溫州市成交額最高的瑞安商城，近年來的成交額不過徘徊在50億元上下。
　　這是先行者的煩惱。在產業配套缺乏、后繼空間不足、功能布局不合理等因素掣肘下，它們的地位岌岌可危。升級換代是唯一的選擇。
　　
　　舊城處境尷尬
　　
　　從2006年開始，寧波輕紡城計劃利用3年時間進行整體改造。全部工程改造竣工后，市場營業面積將從目前的7.5萬平方米擴大到12萬平方米。
　　這是相對幸運的解決辦法，另一些市區內的老牌專業批發市場處境仍然尷尬。有一年，寧波市取消營運三輪車，具19年歷史的寧波望湖市場當即面臨著運貨不暢的問題。當時的市場管理者表示，雖然這是極小的事情，但是基本可以看出城市發展和市區內的老市場之間是一組矛盾。
　　
　　路橋中國日用品商城，已經先后將2.2萬平方米交易場地分別租給了超市、家電商場、婚慶用品店。目前，當地準備開設華東塑料城，原來在商城二、三樓經營塑料制品生意的700多個經營戶面臨挪窩；與此同時，還在為引進全球零售連鎖巨頭沃爾瑪作努力，一旦敲定，商城內做羊毛衫生意的經營戶同樣面臨搬家的可能。
　　嵊州中國領帶城已經于2007年冬天通過了新的改造提升規劃。“也是另擇地方新建，同樣會遇到舊城的處理問題。”浙江省市場協會秘書長呂振華說。
　　即使在市場整體搬遷順利的地方，舊城的處置問題依然尷尬。一位市場管理人士告訴導報記者，為了讓經營戶相信新市場將來的地位，老市場必須全部騰空。“但之后我們發現，老市場的物業如何處置呢？”
　　他們原先的設想是，只要把這個物業作為國有資產處置掉即可。曾經有買家以外資名義和當地談妥意向，計劃打造一個同類的進口產品市場。“當時說好兩億多買下，而且已經付了一千萬訂金，但最后地方政府認為這會導致和新市場造成競爭，最終沒有達成一致。”
　　“主要是一旦賣出，就沒有辦法防范‘李鬼’搬進老市場和新市場競爭。”無論是原址擴建，還是賣掉，老城的處置辦法始終棘手。
　　
　　范本方案
　　
　　“實際上，我為紹興做整體商業規劃的時候，曾經建議在新市場搬到柯北區后，把舊城改造為以零售為主的大賣場。”浙江省工商大學教授鄭勇軍表示，海寧皮革城將舊城引進購物中心的做法，對浙江許多市場都有借鑒作用。
　　“想一想海寧的情形，我們有很多類似的例子。”鄭勇軍說。這些老市場往往帶動了一方的塊狀經濟，原先地處城市中心，地方政府愿意拿出土地，在未來城市發展的中心區，同時目前還是城市偏遠地帶的部分，建成氣勢恢宏的新建筑。于是舊城的業態改變，成為一個必需的選擇，只有做成零售，才能體現老牌商圈的價值。
　　浙江大學城市規劃教授周復多表示，從規劃基本原理上來講，城市要有一個中心商業區，并考慮便民。原先在交通樞紐附近的舊市場，作為商業服務用地的項目是可以采納的。“因為即使從交通上來講，購物中心也可以對人流起到疏散作用。并且這個地方的業態，經營的主要商品和服務，最好是相對空白，與周圍其他業態形成錯位發展。”
　　零售業細分的趨勢將會越來越顯著。“這也是龍城的巨大機遇和商業模式的靈感來源。”海寧龍城商業廣場總經理王紅暉說，零售業細分的開始在國內已經有七八年的時間，比如家電細分、大型超市細分、酒類連鎖、化妝品連鎖、工藝品連鎖、鞋的連鎖等。“我們把這些已經細分的形態整合在一起，構成若干板塊，比如時尚折扣板塊、3C板塊等，形成龍城的購物中心模式。專業市場的老城由于處于傳統核心商圈，是理想的購物中心所在地。”
　　于是，在龍城商業廣場里，就出現了創新的業態布局和零售模式，如飾品連鎖板塊，整合眾多風格現代、貼近生活的飾品品牌商家，形成“淘寶城”式的購物體驗；如3C連鎖板塊，整合包括數碼廣場（頤高)、電器商場(國美、永樂、五星等）和手機賣場(話機世界、迪信通、協亨、天際通等)，打造一個全新的電子消費品類購物體驗中心。這種模式能充分整合各品牌商家的資源，積聚所有品牌商家的競爭力，進行協同營銷和競爭，同時能為消費者提供擁有極其寬泛和廣度的系列產品，滿足消費者的一站式體驗消費需求。同時，龍城模式為老市場向外擴展提供了理想的載體。“舉例來說，比如我們知道海寧皮革城希望能在省外開拓，但作為整體走出去并不現實。”海寧皮革城管理委員會主任任有法正著力于整合經營戶資源，形成一個比較系統的、以直營零售為主的連鎖企業，并考慮融入龍城在外的連鎖戰略。
　　“我們認為海寧的資源整合很有希望，因為這種雛形實際上已經存在了。”在新市場中，王紅暉觀察到個別經營戶的規模已經相當不錯，獨立展廳達上千平方米，對產品多樣性的開發能力和環境營造的理念也相當不錯。“我們相信作為物業的擁有方和經營方，海寧皮革城有實力從泱泱16萬平方米的市場里，尋找到一些互補的產品和商戶。”
　　海寧皮革城舊城引入龍城商業廣場的嘗試，可以看作是浙江專業市場在改造升級時代，處理舊城問題時的一種全新的解決方案。鄭勇軍表示龍城這種新的商業模式這可能會沖擊地方的商業格局，但具有相當的積極意義。“十多年以前，國美起步不久，全天津有八大商場在報紙上聯名抵制。但是你要知道，商業形態的發展趨向，始終是往效率更高的方向走。”
　　新的商業序幕已經揭開，龍城模式能否實現舊城的突破？走出藩籬，或許能成就另一個商業春天。
　　（來源：浙商網 2008年3月18日 編輯/王