股價與房價不是“蹺蹺板”

　　有觀點認為當前股市低迷會導致資金流向樓市，擔心未來房價會失控。筆者的看法則完全相反，股市下跌不僅不會導致房價上漲，而且會直接拖累樓市。
　　上述兩種不同的結(jié)論背后是兩個不同的假設(或判斷)：我國的股市與樓市之間是正相關(guān)關(guān)系還是負相關(guān)關(guān)系。
　　國際經(jīng)驗早已表明，股票市場存在財富效應，即股票市值的上漲會刺激消費的增長。股價往往成為樓價的先行指標，當股價大幅度上漲一段時間之后(通常是6個月左右)，樓價就會出現(xiàn)上漲。反之，股價大幅度下跌之后，樓價就會出現(xiàn)下跌。即股市與樓市之間是正相關(guān)關(guān)系。
　　股市與樓市之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系是有內(nèi)在的邏輯的，因為決定股價走勢和樓價走勢的最基本的因素是完全一致的，都是由經(jīng)濟的基本面決定的。當經(jīng)濟發(fā)展狀況良好、老百姓就業(yè)和收入穩(wěn)定增長、物價水平和貨幣購買力基本保持穩(wěn)定時，股價走高，樓市繁榮；當經(jīng)濟狀況不好，收入增長和就業(yè)存在不確定性、物價飛漲、利率飆升時，股價下跌，樓市也不會景氣。
　　在我國，之所以有很多人認為股市與樓市之間是負相關(guān)關(guān)系，最主要的原因是一個曾經(jīng)出現(xiàn)過的歷史事實。在2001年至2005年間，我國曾經(jīng)出現(xiàn)股價不斷下跌而樓價不斷上漲的現(xiàn)象。筆者認為，這純粹是一個特殊歷史時期的一個偶然的巧合，它并不足以說明，我國的房地產(chǎn)市場與股票市場就是“蹺蹺板”的關(guān)系。
　　我國股票市場和房地產(chǎn)市場都是從上世紀90年代初開始起步的，在2001年前后，股票市場的規(guī)模和房地產(chǎn)市場的規(guī)模都比較有限，當時的股市流通市值在1萬億元左右，而房地產(chǎn)的投資及銷售規(guī)模為5000億元左右。二者不僅在規(guī)模上比較小，在價格形成機制上也沒有完全實現(xiàn)市場化，因此股市與樓市之間互相影響不明顯。至2001年中，股票市場的價格已經(jīng)很高，并出現(xiàn)了股價泡沫的破滅。當股票價格從高位難以為繼而下跌時，房地產(chǎn)市場因為住房制度的改革及一系列措施的出臺而逐漸走出低谷，于是，我們看到了股價不斷下跌而房價不斷上漲的一幕。
　　但股市與樓市在2005年之后都發(fā)生了巨大的變化。
　　2005年之前的股票市場對經(jīng)濟及金融的影響可以忽略不計，因為股票市值總量較小。2005年5月，當股票指數(shù)在1000點(指上海股票綜合指數(shù))時，深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右，占GDP的比例不到10％，即使是計算總市值也只有35000億元左右，占GDP的比例為20％左右。但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底，上海綜合指數(shù)超過了5000點，兩市總市值超過30萬億元，占GDP的比例超過100％。更值得關(guān)注的是，在股權(quán)分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當于兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關(guān)鍵還在于，如果這增加的相當于一年的GDP的財富是實物資產(chǎn)的話，它可以吸收過多的貨幣，但事實上，這些增加的財富全部是金融資產(chǎn)，是流動性很高的金融資產(chǎn)!這些資產(chǎn)具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。
　　房地產(chǎn)市場在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出現(xiàn)了根本的變化。個人購房的比重從1998年前的30％左右上升到95％以上，土地的轉(zhuǎn)讓從2003年開始也逐步進入了市場化的軌道，房地產(chǎn)的規(guī)模也開始迅速膨脹。住房不再是單純的消費品，其金融功能開始逐漸被發(fā)揮出來。住房占居民存量財產(chǎn)的比重超過了銀行儲蓄存款，成為老百姓財產(chǎn)的最重要的組成部分。
　　所有這些表明，股市不再是從前的股市，樓市也有別于從前的樓市，它們二者的關(guān)系也出現(xiàn)了明顯的變化。股價的上漲使投資者的賬目資產(chǎn)迅速膨脹，不僅提高了房地產(chǎn)市場的購買力，而且通過上市公司的融資為地產(chǎn)開發(fā)商提供了大量廉價的資金，助推了地價和房價。2007年，當股價大幅度飆升時，深圳、北京等城市的房價也出現(xiàn)了快速的上漲，房價與股價不再是此消彼長的關(guān)系了。
　　可見，簡單地將歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象描述為一般規(guī)律是很容易出現(xiàn)錯誤的，必須深刻認識事物和現(xiàn)象之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系。
　　股價已經(jīng)從年初的高位下降了50％多，股市從制造財富的場所變?yōu)橥淌韶敻坏摹昂诙础保@成為抑制今年房價的最重要因