樓市不行，買還是不買？

　　21世紀的房地產開發(fā)商，實際上就是要做房地產品牌的制造和供給者。傳統(tǒng)意義的房地產開發(fā)經(jīng)營商提供商品房的使用價值和功能，而現(xiàn)代意義的品牌運營商，不僅要提供使用價值和功能，而且更重要的是提供風格、品位等精神要素為特征的綜合價值。對于“好”和“次”，群眾的眼睛是雪亮的。只有品質高、價格合理的房子，才有真正的剛性需求。
　　
　　11月中旬，央行發(fā)布的報告顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比分別比上季和上年同期下降1.8％和2.8％，創(chuàng)調查以來的新低。報告分析，住宅交易量下降的原因主要是，前期房價上漲過快，市場有調整的內在需求。
　　面對銷售慘淡的近況，各地不少開發(fā)商都祭出了打折這面無奈的大旗。低價在不斷刷新，但也讓不少購房者陷入迷茫——不知道房價究竟什么時候見底?一位在某樓盤看房的28歲公務員向記者表示，“扣”折風似乎愈演愈烈。買，擔心房價會繼續(xù)跌；不買，又怕房價反彈，錯過購房時機。”這位購房者的彷徨也是目前絕大多數(shù)購房者在“買”與“不買”之間躊躇不定的疑問。
　　
　　市場供應量或需關注
　　
　　“資本總是向利益流動”。銷售狀況持續(xù)惡化，一方面打壓了房價中不合理的泡沫部分，另一方面也在客觀上抑制了開發(fā)商的投資沖動。
　　國土資源部土地宏觀調控課題組撰寫的《2008年上半年土地市場運行的經(jīng)濟分析報告》顯示，今年上半年，全國土地供應總量比去年同期減少25.27％。據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當于全年計劃供應住宅供地1700萬平方米的1/3；廣州的比例則更低，僅15％；福州則不及計劃的三成。
　　在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這些城市的供地壓力驟升。上海8月份連續(xù)發(fā)出了10個土地出讓公告，其中在8月20日一天就發(fā)出2個出讓公告，密集程度前所未有。在北京，受資金等因素制約，8月份土地交易依然冷清，住宅用地供應下降明顯。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年8月份，北京土地成交共計9宗，成交面積82萬平方米，規(guī)劃建筑面積90.9萬平方米，成交總價為18.3億元。其中住宅及含住宅項目用地2宗，成交面積共計26.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積35.2萬平方米，成交總價14.3億元。其他公建用地7宗，成交面積55.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積55.7萬平方米，成交總價4億元。出讓土地中，僅1宗為招標出讓，其余8宗均為掛牌方式出讓。
　　與2007年同期土地出讓情況相比較可以發(fā)現(xiàn)，2008年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅項目用地下降更是相當明顯。數(shù)據(jù)顯示，同比2007年8月，住宅項目用地成交宗數(shù)下降了71.4％，成交面積下降了70％，規(guī)劃建筑面積下降了77.4％。各項降幅都非常大。
　　近期有媒體披露，萬科、金地、招商、華僑城等多家知名開發(fā)商本來計劃今年動工、明年推出的多個項目，現(xiàn)在都沒有動工的跡象，而有些在之前已經(jīng)動工的項目，現(xiàn)在多已停工。對此，記者咨詢了渤海證券的一位房地產行業(yè)研究員。他表示，這是開發(fā)商根據(jù)市場銷售情況，做出的一些策略調整。
　　根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》相關規(guī)定，開發(fā)商在拿地后2年內必須開工建設，如滿1年未動工，開發(fā)商將向政府繳納一筆數(shù)目不小的開工滯納金，滿2年未動工的地塊將被政府無償收回。但政府只規(guī)定了不開工的項目會被罰款或無償收回，并沒有規(guī)定已施工的項目何時建成。因此，開發(fā)商只要施工，就不在上述規(guī)定的處罰之列。所以，在市場銷售黯淡的情況下，開發(fā)商采用這種延緩開工或開工后停建的策略就不難理解了。他進一步解釋道。
　　
　　房地產或將進入品牌時代
　　
　　11月17日，上海易居房地產研究院綜合研究部課題組發(fā)布的《2008-2009年中國房地產市場趨勢研究報告》稱，從今年1月－10月的全國新建商品房的銷售情況來看，全年新房銷售量將比2007年萎縮三到四成。不過值得注意的是，雖然市場低迷，但知名開發(fā)商卻借降價成功地擴大了市場份額。報告顯示，今年萬科的市場占有率已從去年的2.07％上升到今年的2.7％左右。恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤的銷售也是逆市飄紅，市場份額大增。
　　房地產品牌化的發(fā)展趨勢來源于全球經(jīng)濟品牌化的深刻歷史背景。國外品牌運營的發(fā)展與研究大致可分為標記時期、商標時期、品牌時期和名牌時期四個階段。中國房地產業(yè)經(jīng)歷了20世紀的“短缺”、“膨脹”到“迷惘”，進入21世紀則是一種野性、無序、短缺時代的終結。一種文明、秩序、信息、智慧、以“品牌競爭”為特征的房地產新時代正在孕育。
　　在大量空置、滯銷樓盤的堆積中，最耀眼的不是滯銷產品，而是暢銷的品牌。換句話說，正是在這些耀眼品牌明亮的光芒下，才使人們看清了其他房地產產品的過剩和多余。如今的中國民眾在這些年的房產大潮中學會了理性和鑒別。
　　一些富有遠見的開發(fā)商已經(jīng)意識到，21世紀的房地產開發(fā)商，實際上就是要做房地產品牌的制造和供給者。傳統(tǒng)意義的房地產開發(fā)經(jīng)營商提供商品房的使用價值和功能，而現(xiàn)代意義的品牌運營商，不僅要提供使用價值和功能，而且更重要的是提供風格、品位等精神要素為特征的綜合價值。對于“好”和“次”，群眾的眼睛是雪亮的。只有品質高、價格合理的房子，才有真正的剛性需求。11月中旬，北京西四環(huán)附近的某樓盤開盤當日就幾乎售完，或可算是一個現(xiàn)成的佐證。
　　房地產品牌競爭，作為一種時代性現(xiàn)象，在中國房地產經(jīng)濟中已經(jīng)或者正在從一般商品房消費轉向品牌商品房消費。
　　
　　“另眼”看待剛性需求
　　
　　房地產商品有別于一般商品，因為它不僅是一種消費品，還是一種投資品。作為投資品，它具有保值增值與虛幻泡沫的雙重屬性，而房地產價格是房地產市場運行的集中體現(xiàn)。我國從2003年開始進入房地產市場快速發(fā)展階段，房價也隨之飛漲，不論是上漲幅度還是平均房價，都達到歷史上的最高水平。
　　如今，房價終究開始向理性回歸，但回過頭來看一看這輪從2003年開始，一直持續(xù)到2008年上半年的房價猛漲背后的有力“推手”，想必是有意義也有意思的一個話題。
　　有很多人認為，此輪房價上漲是由真實的剛性需求拉動的。他們認為真實剛性需求比較大的理由，其一是我國城市化水平的不斷提高，大批農民進城變?yōu)槌鞘芯用瘢黄涠俏覈用袷杖胨教岣撸鄳木幼…h(huán)境需要改善，于是便擴大住宅面積；其三是我國進入新一輪婚育高峰期，從而也會帶來對住宅的需求。
　　但從目前來看，真實剛性需求是房價上漲的原因之一，但不是主要原因。本輪房價上漲與投機性需求的關系比較大。投機性需求與房價是相互作用、共同推高的。
　　我國現(xiàn)階段的剛性需求會有一定程度的擴大，但并不是如市場所體現(xiàn)出來的需求量那么大。因為，真正的剛性需求要求消費者不僅有購買欲望還要有購買能力。我國貧富差距比較大，大多數(shù)缺房者是買不起如今的商品房的，購房者有較大一部分是那些已有房子的中高收入人群。他們出于投資、投機的目的，一個人購買幾套甚至幾十套房產。投機性需求拉動了房價的上漲。房價上漲越快，房地產投機收益越大，這又會加大房地產的投機性需求。因此，房價與房地產投機性需求是相互影響的。
　　此外，人們普遍存在一種觀念，認為我國經(jīng)濟的快速增長加快了城市化進程，城市化進程推動了房價的上漲。因此，本輪房價的上漲很大一部分是由城市化推動的。
　　這種觀點在西方國家可能成立，而在我國卻可能并非如此。我國城市化的特點與其他國家不同。我國城市化是國家的一個產業(yè)政策，是政府單方面的行為，是政府的制度安排。因此，國外城市化所帶來的現(xiàn)象并不一定會在中國出現(xiàn)。
　　我國的城市化一般是通過兩種方式推進的。一種是通過移民建鎮(zhèn)的方式，即國家把移民政策和城市化政策結合起來考慮。這種城市化形成的房價和住宅需求純屬政府安排，是一種有價無市的市場，無法有力地推動房價上漲。
　　城市化的另一種方式是政府設立開發(fā)區(qū)招商引資。在政府政策、資金的引導下，各個城市都大興土木，開發(fā)商在開發(fā)區(qū)內跑馬圈地。原來的開發(fā)區(qū)內主要是工業(yè)廠房及其他配套設施，但是這部分需求有限，在商品房價格不斷上漲的情況下，各地開發(fā)區(qū)紛紛修改開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，大量投建商品房。因此，這種形式的城市化是由房價的上漲拉動的，而不是由其推動房價的上漲。
　　總的來說，近年我國房價持續(xù)上漲的主要原因是：土地制度變遷導致土地成本在房地產開發(fā)總成本中的比重陡然上升，土地投機現(xiàn)象嚴重；地方政府的利益驅動導致宏觀調控得不到落實，房價上漲有恃無恐；流動性過剩使房地產購買行為有了堅強的資金后盾；利率過低導致居民儲蓄欲望不高、開發(fā)商資金成本低廉，房地產市場超速發(fā)展；預收房款的制度缺陷加大房地產市場的投機成分；房地產供需結構失衡使房地產市場供求總量失