啟動(dòng)第三次土地革命　正當(dāng)其時(shí)

　　“近日，媒體上不斷傳來要在中國大地上刮一次‘土地暴風(fēng)雨’的消息，在這場(chǎng)暴風(fēng)雨未到來之前，房地產(chǎn)發(fā)展商的心都提起來了。也許這場(chǎng)暴風(fēng)雨之后，大地會(huì)更清潔，為那些健康成長的企業(yè)創(chuàng)造更大的空間。”
　　——SOHO中國有限公司董事長潘石屹近日談到房地產(chǎn)情況時(shí)如是說。（新加坡《聯(lián)合早報(bào)》）
　　盡管政府早就提出要建立“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”，但是中國房地產(chǎn)無論市場(chǎng)化也罷，房地產(chǎn)調(diào)控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度——產(chǎn)權(quán)制度的變革。
　　
　　我們知道，中國革命成功的起點(diǎn)是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點(diǎn)則是分田到戶，對(duì)人民公社運(yùn)動(dòng)撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。
　　而現(xiàn)在，我們顯然是已經(jīng)到了啟動(dòng)第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時(shí)候了
　　盡管政府早就提出要建立“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”，但是中國房地產(chǎn)無論市場(chǎng)化也罷，房地產(chǎn)調(diào)控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度——產(chǎn)權(quán)制度的變革。
　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)如同其他市場(chǎng)一樣，其實(shí)是一個(gè)制度體系，而產(chǎn)權(quán)乃市場(chǎng)的基礎(chǔ)和根本。在中國房地產(chǎn)沒有建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度之前，哪怕“房地產(chǎn)市場(chǎng)”叫得震天響，哪怕這樣的市場(chǎng)化已經(jīng)進(jìn)行了近十年，對(duì)不起，我們只能遺憾地發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)產(chǎn)權(quán)缺位的市場(chǎng)，而這樣的“市場(chǎng)化”一定會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。
　　事實(shí)上，從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素市場(chǎng)化的背離上，我們看到的是中國市場(chǎng)化的跛足與艱難。中國雖然已經(jīng)被越來越多的國家承認(rèn)是“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”國家，但人們看到的更多是產(chǎn)品的市場(chǎng)化，而生產(chǎn)要素(土地、資金)的市場(chǎng)化卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上。
　　不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業(yè)化、城市化相關(guān)的土地也仍被政府牢牢控制，其表現(xiàn)就是全國人民要賣地，只能賣給政府，全國人民要買地，只能從政府那里購買。
　　其結(jié)果，中國的工業(yè)化和城市化都完全可以在政府的主導(dǎo)下，以最大程度降低成本，以獲取政府收益的方式來加快進(jìn)行，但是不免以農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的收入與財(cái)富損失為代價(jià)。
　　
　　房價(jià)與地權(quán)
　　
　　各級(jí)地方政府對(duì)城市用地供應(yīng)，致使城市化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化最終在中國蛻化為一場(chǎng)不斷強(qiáng)化和擴(kuò)大政府對(duì)于土地的壟斷。
　　某些地方政府對(duì)于土地暴利的追逐，不僅極大地?fù)p害了政府與公眾的關(guān)系，也破壞了中央的科學(xué)發(fā)展觀與和諧社會(huì)的偉大部署，致使房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，中央與國務(wù)院的公信力為此受到嚴(yán)重?fù)p害。
　　近日，政府又傳出要求依法嚴(yán)格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地、嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅的聲音。這就意味著，此前因北京市國土資源局的一紙叫停，而命運(yùn)難測(cè)的小產(chǎn)權(quán)房，最終以嚴(yán)厲禁止而告終。媒體稱之為“叫停小產(chǎn)權(quán)房”。
　　政府禁止小產(chǎn)權(quán)房的理由是保護(hù)耕地，但這樣保護(hù)耕地值得商榷。
　　
　　中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)為國家發(fā)改委“十一五”規(guī)劃所做的另一項(xiàng)研究也表明，從土地資源條件看，如果到2030年中國的糧食進(jìn)口規(guī)模保持在5000萬噸，國內(nèi)耕地的單產(chǎn)提高速度保持在改革開放以來的水平，則在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，平均到25年中每年約600萬畝，這比改革開放以來年均耕地轉(zhuǎn)移規(guī)模還要高，也比過去幾年的用地高峰還要高，因此土地供應(yīng)其實(shí)是有一定保障的。
　　另據(jù)國土資源部公布的數(shù)字，全國城市用地現(xiàn)在大概是5600萬畝，相當(dāng)于全國國土面積的0.3%；相比之下，農(nóng)民占2.6億畝，為城市現(xiàn)在所占用土地的五倍。
　　顯然，如果城市化將7億農(nóng)民都轉(zhuǎn)移出來的話，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問題，那我們?yōu)槭裁催€要擔(dān)心土地會(huì)日益緊張而不是樂觀地相信大量的土地將會(huì)被釋放出來呢？
　　有些學(xué)者還經(jīng)常談農(nóng)民的土地如果買賣，農(nóng)民會(huì)變窮。這是全世界最奇怪的產(chǎn)權(quán)理論，其意思是說，你剝奪了人的產(chǎn)權(quán)，反而對(duì)人有好處。
　　十七大上提出的非常重要的一點(diǎn)，就是要增長居民的財(cái)產(chǎn)性收入。然而，迄今中國農(nóng)民的人均財(cái)產(chǎn)性收入只有幾十塊錢。如果農(nóng)民缺乏土地權(quán)利，他們的財(cái)產(chǎn)性收入的增加將很難實(shí)現(xiàn)。
　　所以，非常清楚的一點(diǎn)就是，要穩(wěn)定房價(jià)的增長，要實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和和諧社會(huì)，必須盡快啟動(dòng)土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度變革，必須使得土地有多元的供應(yīng)。
　　
　　土地供給影響下的房價(jià)
　　
　　最近，筆者所帶領(lǐng)的課題組對(duì)中國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的實(shí)證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，我國的土地價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈正相關(guān)。
　　緊收的土地政策必然會(huì)加速土地價(jià)格的增加，控制土地價(jià)格的政策，將抑制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的上漲，合理控制土地價(jià)格的土地政策可以影響土地價(jià)格，繼而影響房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。所以，可以認(rèn)為我國土地供給的松緊政策明顯地影響著房地產(chǎn)均價(jià)。
　　而我國目前的基本土地制度及政策就是，即便在流動(dòng)性已經(jīng)嚴(yán)重過剩從而對(duì)房地產(chǎn)需求暴漲的時(shí)候，政府依然將所有的城市開發(fā)土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點(diǎn)、一小點(diǎn)來，而擠出來的地就是走進(jìn)招拍掛市場(chǎng)。
　　我們知道，獲得最高收益的最佳方式，就是通過拍賣來投放到二級(jí)市場(chǎng)，這是想讓地價(jià)房價(jià)漲多高，就可以漲多高。如此一來，土地價(jià)格不狂漲進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)狂漲才怪。
　　所以，當(dāng)前房價(jià)上漲的原因其實(shí)非常清楚。一方面是流動(dòng)性過剩背景下的過旺需求，另一方面則是政府壟斷土地下的人為地減少了供應(yīng)。
　　的確，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度不慢，改革開放以來近30年的增速超過9.5%，而近年來甚至表現(xiàn)出越來越快的趨勢(shì)。比如，過去四年平均增長速度超過了10%，而2007年前三季度的增速達(dá)到了11.5%。
　　然而，在許多地方房價(jià)的增長速度大大超過了GDP增長速度，也超過了居民收入的增長速度。
　　特別是今年開春以來，很多城市的樓盤的價(jià)格增長超過了一倍，如此一來的結(jié)果必然就是，普通老百姓越來越買不起好房子、大房子，越來越?jīng)]有辦法實(shí)現(xiàn)美好的人居理想。長期以往，中國國民的幸福感何在？
　　
　　切莫走向怪胎模式
　　
　　中國內(nèi)地現(xiàn)在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手從老百姓口袋中掏錢，右手建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。
　　
　　香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷于港英政府手里，港英政府用拍賣的方式來獲得最高的地價(jià)，直到目前，整個(gè)香港的土地開發(fā)率才只有23%，大量的土地處于未開發(fā)狀態(tài)。
　　而與這種擠牙膏式的土地供應(yīng)相對(duì)應(yīng)的，是香港居民極其惡劣的居住環(huán)境——這種惡劣環(huán)境在全世界都是罕見。
　　新加坡的情況同樣特殊。它是一個(gè)海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式同樣是畸形的，因?yàn)樗荒懿捎么笳淖》抗?yīng)方式，采用類似于“共產(chǎn)主義”平均分配的方式來保證居民的住房供應(yīng)，否則就會(huì)有人住不上房。
　　然而，內(nèi)地與香港、新加坡的情況完全不同，內(nèi)地是一個(gè)正常的完全可以走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的大陸國家。它應(yīng)該學(xué)習(xí)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)模式，來保證土地的正常流轉(zhuǎn)和有效供應(yīng)，以保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公民福利的同步長進(jìn)，而不應(yīng)該學(xué)習(xí)香港、新加坡的怪胎模式。
　　至于住房保障體系，它只能作為補(bǔ)充手段，而不能作為主流手段。如果反客為主，那么，所導(dǎo)致的結(jié)果是中產(chǎn)階級(jí)日益貧困化，全國人民都得靠政府住房保障體系來實(shí)解決住房總量，這樣政府就又回到大政府時(shí)段，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)再次回潮，左手把大家的土地財(cái)產(chǎn)全拿走，右手再給大家分房，而其結(jié)果，上一代人已經(jīng)經(jīng)歷過，無復(fù)多言。
　　土地從來都是這個(gè)國家的命根子。我們知道，中國革命成功的起點(diǎn)是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點(diǎn)則是分田到戶，對(duì)人民公社運(yùn)動(dòng)撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。
　　而現(xiàn)在，中國已經(jīng)到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”)之后，啟動(dòng)第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時(shí)候了。
　　這意味著在物權(quán)法頒布之后，中國的土地制度終將發(fā)生根本性的變化。
　　
　　點(diǎn)評(píng)：
　　“土地從來都是這個(gè)國家的命根子”——趙曉先生一語中的，每當(dāng)巨大的時(shí)代變革來臨，與之相伴隨的必然是關(guān)于土地的變革。土地革命時(shí)期，人民政府將農(nóng)民的命根子發(fā)到他們手里，莊稼漢為保衛(wèi)勝利果實(shí)涌現(xiàn)出了無數(shù)拋頭顱灑熱血的烈士；改革開放實(shí)行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，久旱逢甘雨的農(nóng)民雖只獲得50年的土地使用權(quán)，仍釋放出巨大的生產(chǎn)能量；如今，高速增長的經(jīng)濟(jì)卻對(duì)產(chǎn)權(quán)制度提出了更深刻也是更基本的要求——沒人愿為不真正屬于自己的土地操勞和投資。即使農(nóng)民費(fèi)盡心血，一紙政令就能使其付之東流，因?yàn)槊舆€不在自己手里。而城市化進(jìn)程的加劇更凸現(xiàn)了地權(quán)的利益，那么，何時(shí)才能真正的“還地于民”不“與民爭(zhēng)利”呢？海峽對(duì)面的故事也許能給我們啟迪：1950年至1960年的十年間，蔣經(jīng)國在臺(tái)灣進(jìn)行了土地改革，將地權(quán)從地主手中贖買過來，再全部分配給農(nóng)民。由此，國民黨獲得了空前強(qiáng)大的政治支持，為臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)起飛鋪平了道路。而在半個(gè)世紀(jì)之后的海峽這面，原既得利益集團(tuán)能否邁出這關(guān)鍵性的一步，為中國經(jīng)濟(jì)的高飛再度奮舉起雙翼，啟動(dòng)第三次土地革命的呼聲仍在回蕩……
　　
　　（摘自：《中國新聞周刊》2008年1月7日 編輯：李毅）