投資商鋪謹防忽悠

　　投資商鋪成為不少市民置業理財的一種方式，但是商鋪投資在目前是一種高風險的投資品種。市民在商鋪投資、租賃、轉租等過程中應當注意防范哪些法律風險?遇到糾紛又該如何處理?希望您可以從下面的狀況中吸取教訓，正確解決。
　　
　　廣告承諾不兌現怎樣維權
　　
　　朝陽區芳菁園小區附近的瑞祥百貨商場的欠款事件可以說是時下投資商業中炒得最火的事件。3年前，業主們購買了這家商場的商鋪。當時業主們被告知，投資3年內，每年可拿到購房款10%的利潤，3年后如不愿繼續投資，可取回房款。去年9月，3年合同到期，460名業主沒有拿回他們的購房款——總計約2.2億元資金。開發商表示，資金緊張無力還款。這個事件在投資中并不少見，開發商當初“宣傳廣告”中承諾的投資回報不能兌現時，投資者能夠采取哪些補救措施?
　　律師解答：關于商業廣告，根據《合同法》第15條第1款，它一般屬于邀約邀請，但同時該條第1款也規定了，商業廣告的內容符合邀約規定的，視為邀約，即內容具體確定，表明經受邀約人承諾，邀約人即受該意思表示的約束。具體到商鋪類似“每年可拿到購房款10%的利息，還有一些比如售后包租”的說法，其內容具體確定自不必說，并且投資者之所以購買，主要是被其高收益回報所吸引。所以，可以認為此廣告宣傳屬于邀約，它也仍然屬于合同的內容。一旦合同的目的無法實現，投資者可以根據《合同法》第五十四條第二款“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”的規定主張撤銷，并根據第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，要求開發商返還購房款，并要求賠償相應的能夠舉證的損失。
　　
　　包租商鋪收不到租金能否退房
　　
　　市民王先生購買了一間商鋪，買房合同中約定五年內開發商替業主將商鋪出租，每年一月份和七月份向王先生支付約定數額的租金，五年后可以選擇退房或自行出租，現在合同已經執行兩年，但合同中并未約定相應的違約責任。王先生擔心，生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金，現在有退房想法。
　　律師解答：由于購房人購買的房屋的期限不到五年，才兩年，退房條件尚未達到。另外購房合同中并沒有約定相應的違約責任作保障，但你可以根據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。要求開發商支付租金，并主張逾期支付的銀行同期貸款利率計算的損失。
　　
　　開發、經營方若為一體能否主張共同擔責
　　
　　馬先生在購買商鋪時，開發商承諾包租，但是開發商要求他與另一家房產經營管理公司簽訂出租協議，但不知道可以采取什么辦法，讓有支付能力的開發商也一起共同承擔將來的租金支付義務？
　　律師解答：房產經營管理公司與開發商雖然是兩個不同的法律主體，而實質上房產經營管理公司經常是開發商臺前的“代理人”。開發商在背后操控著經營管理公司與投資人之間的民事活動，并且是這些活動導致法律后果的最終承受者。但是如何揭開開發商的面紗，證明其與投資者確實存在著售后返租的行為，卻是實踐中的一大難題。只要房產開發公司與房產經營管理公司在工商管理部門登記的股東名冊不完全一致，就很難證明他們兩者是同一法律實體，而售后返租的說法就無從談起。因此，股東通過絕對控股、間接投資、隱名投資等多種投資策略，就可以輕易地做到房產開發公司與房產經營管理公司實質上的“一套班子、兩塊牌子”。因此，可以委托律師對開發商和承租的這家公司的檔案進行調查，以確定他們之間是否有牽連關系。（來源：《北京青年報》2008年4月24日編輯／劉麗琴）