丹耀商場破產案

　　
　　雖然地處中國最繁華的商業黃金地帶之一，但由于產權分散、經營混亂，最終致使整個商場不得不關門歇業。丹耀商場的例子給了我們哪些啟示？
　　
　　記者近日從北京產權交易所了解到，北京丹耀房地產有限公司擁有的丹耀大廈部分房產將被公開拍賣，其中，商業部分面積為8945.18平方米，占整個丹耀商場面積的47.08%。自此，中國新《破產法》實施后的第一例破產案——北京丹耀房地產有限公司(下稱“丹耀公司”)破產案終于進入清盤收尾階段。
　　
　　破產始末
　　
　　北京產權交易所的拍賣公告稱，2008年7月18日，北京亞特蘭國際拍賣有限公司對丹耀大廈部分房地產進行公開拍賣，建筑面積為2.35萬平方米，其中商業8945平方米，公寓10345平方米，地下車庫4218平方米。其拍賣保證金為4000萬元，起拍價3.2億元。
　　位于王府井商業街的丹耀大廈，1~5層為商場，6層以上是公寓，其對面為北京市百貨大樓，北邊是東安市場。雖然占據了黃金位置，但丹耀商場經營遠不及周邊的商場，經營比較混亂，食品、眼鏡、茶葉、工藝品、服裝等都囊括其中，缺乏一個明確的市場定位。據了解，丹耀商場擁有30多個產權業主，其靠臨街的優質商鋪基本都為個人所有。
　　王府井商業街建設管理委員會宣傳部副部長李軍告訴記者，丹耀商場的最大癥結是產權分散，除非產權整體得到統一，否則很難改變其經營混亂的現狀。
　　“分散的小商戶經營使丹耀商場的整體形象和定位無法統一”，李軍表示，如果商場產權能夠整體拍賣、實現產權統一，將非常有利于商場的整體定位和經營。
　　提到丹耀大廈，就不能不提到已故的香港女首富龔如心，1995年，龔如心以私人持有23.1%股權的香港上市公司丹楓控股開始在北京涉足地產，分別投資了綠屋百貨、丹耀大廈、吉祥大廈等。
　　丹耀公司成立于1993年，投資總額3500萬美元，注冊資本1167萬美元，經營期限50年。1996年公司變更名稱為北京丹耀房地產有限公司。丹楓控股持有85%股權。法定代表人趙勝利。
　　丹耀大廈于2001年開業，地下一層至地上五層為丹耀商場，六層以上為公寓。大廈公寓出售率不高，以出租為主。與王府井眾多紅紅火火的商業相比，丹耀大廈的商業也顯得頗為冷清。
　　2003年始，丹耀公司因未能協助業主辦理房產證、欠付工程款等原因而被提起訴訟，結果多次敗訴。
　　作為丹耀大廈的開發商，丹耀公司是由香港丹楓控股控制的中外合作企業。而丹楓公司似乎對丹耀大廈再無接手興趣，根據丹楓控股2007年年報顯示，2007年2月其全資子公司多寶龍以1.3億元將吉祥大廈股權出售予中國銀泰集團；西單項目亦出售給中國聯通等公司。加上正在拍賣清算當中的丹耀大廈，丹楓控股已經撤出其在內地的大部分地產投資項目。
　　2004年年底，丹耀公司申請破產。經過近3年的審定，2007年6月，法院宣告丹耀公司破產，指定北京市企業清算事務所和北京市煒衡律師事務所為公司破產管理人，兩家事務所隨之開始對丹耀大廈進行經營調整。
　　據中逸會計師事務所的審計報告，截至2005年6月30日，丹耀公司企業資產總額2.72億，負債總額2.77億元，賬面凈資產-500萬元，資產負債率為101.84%。
　　丹耀公司最大的債權人丹楓控股此前發布的2007年公司年報顯示：公司于2008年4月16日召開清盤后第一次債權人會議。破產管理人已向丹耀大廈公寓的所有租戶發出通知，要求退租。
　　2008年丹耀公司將繼續配合破產管理人做好破產清算工作及大廈的經營管理工作，保持大廈營運上的穩定和安全，并配合破產管理人爭取在年內完成丹耀公司的財產處置工作。
　　對于丹耀商場，東城區以及王府井商業街相關管理部門也迫切希望其改變產權分散局面，配合王府井商業街的升級改造。東城區副區長王佩立表示，通過丹耀大廈等商場的店鋪調整和品牌專業店的置換，形成王府井商業街的特色專業店區域。
　　
　　給業內的啟示
　　
　　丹耀商場的失敗一直被業內認為是產權式商鋪銷售模式的典型案例，但其由于商業位置的優越，商場勉強生存至今，而更多地采取產權商鋪經營不力的案例證明此種模式難逃失敗的命運。
　　
　　如今北京新街口商圈的天美時尚名店、萬特購物中心也出現類似狀況，一個經營欠佳、商鋪出租率只有一半左右，另一個招商不足屢屢延遲開業。莊勝崇光百貨二期也曾由于產權問題麻煩連連，只是靠著莊勝崇光百貨的實力和管理水平，對其進行了重新定位和調整。
　　在開發商看來，分割產權、出售商鋪無疑是回收投資的快速方法，投資者在開發商高回報的宣傳下，為了獲取利益也一頭扎進去，可商場經營不是簡單的行為，商場的管理需要專業的運營商來保證，才能保證投資者的收益。
　　實際上，產權商鋪關系著開發商、運營商、投資者、租戶等多方面的利益。開發商銷售商鋪后，往往請來的是一些非商業運作專業人士或實力較弱的經營者，產權的分散也使開發商或者運營商喪失了對整個商場的控制，業主各自為戰，轉租、自營，商戶經營商品種類混亂，整個商場吸引不到目標客戶群。不少案例也表明，采取產權商鋪銷售的開發商大多實力不強，沒有能力進行后續投資。
　　眾多專家提醒消費者，不要被開發商商鋪投資高回報的“美妙宣傳”所迷惑，應多關注開發商有沒有實現“美妙宣傳”的能力和條件，認清一些開發商“謊言”的本質。（綜合來源：《北京商報》2008年7月7日、《第一財經日報》2008年7月4日 編輯／劉麗琴）