商鋪投資找準“餡餅”

　　今年以來，面對全線飄綠的股市，門檻頗高的期貨，連連貶值的基金，以及高不可攀的住宅，什么樣的投資方式、什么樣的投資產品才能保值增值、潛力可期，是每位手中握有可用資金的投資者所共同關心的焦點話題。比如投資商鋪，如何才能吃到餡餅而不入陷阱呢？
　　
　　面對上百萬或者上千萬的投資，如何進行理性的投資決策，使投資變得從容、理性，特別是針對北京目前商鋪投資的環境，是不是有最簡單的定性決策的要素和定性決策的過程，在最短的時間內判斷這個商鋪投資值得還是不值得的投資。
　　我的理解，商鋪投資的投資過程是一個知己知彼的過程，在很多時候我們犯了一個嚴重的投資錯誤，歸根結底的問題，應該說還是在這兩個方面出了問題。
　　
　　首先，知己，也就是要了解我們自己。包括三個方面的內容，第一方面，你到底有多大的投資能力，以你的投資能力計劃你整個商鋪投資資金的分配。
　　根據資金實力，確定你可以拿出多少錢來進行投資，這項投資在整個你的投資組合中商鋪投資占到了多大比重，比如你在股票市場、在基金，中國有一句俗語“雞蛋不能放在一個籃子里面”。
　　還要充分考慮到商鋪的抗風險能力和商鋪損失帶來的風險，因為這期間你要考慮到你每年的租金收入，或者營業的凈收入，是否能支付銀行的還款。要充分考慮到利率的變化，尤其是這個利率的上調，與商鋪每年凈收入之間的關系。
　　大家都知道，尤其這一年多以來，利率的上調幅度是非常快的，現在已經8%點多了。這個與你銀行的按揭還款，與你整個營業凈收入之間關系處理不好，就會面臨很大的風險。
　　第二方面，要有一個你自己投資的理念。您是要做一個激進的投資者，還是要做一個保守的投資者。你是要以長期的投資獲得租金收益為目的，還是通過短期投資實現你的投資收益。有的人可能為了炒鋪，拿下一年或者半年以后就賣出去。
　　因為你的投資理念不同，決定了你的投資商鋪的市場類型。比如對于一個激進性的投資者來講，他可能會選擇商務區的商鋪進行投資，這些區域的商鋪價格比較高，但是租金收益也是非常高的。相比而言，風險也是非常大。對于保守型投資來講，可能投資普通商鋪是比較好的方法，第一個，單價是比較低的，當然相對收益也是比較低的，它的特點，投資是比較穩定的。
　　
　　第三方面，要有一個基本的投資目標升值空間。根據當前的市場狀況，或者商鋪投資市場的狀況，來確定你平均的投資目標收益率，應該確定在一個什么樣的空間。對于目標收益的空間，不僅有一個現在的認識，還要有一個長期的評估和了解。對目標收益空間不僅有一個橫向的對比，也有一個縱向的對比，比如橫向的對比，可能要跟其他的投資品種進行比較，也要跟其他的，比如說不同區域的商鋪投資，不同區域的商鋪投資收益率是不一樣的，然后進行對比。
　　前面三個方面，我講的主要是知己的一個過程。好多人可能對這個方面不太重視，但我覺得，這一點很關鍵。
　　第二個方面，我們來講講知彼的過程。也包括三個方面的內容。
　　第一方面，這個商鋪能不能投資。能不能投資其實是一個風險防范的判斷，核心層面的內容無非也是以下幾點。
　　首先，判斷一個項目的性質，到底是獨立門面的商鋪，還是室內的產權式商鋪。就是哪些風險是自己可以接受的風險，比如說這個商鋪買完以后有可能達到半年或者一年的空置，或者說現在的租金收益不足以支付銀行的還款，前期養商培育市場的時間比較長，這些風險是可以接受的風險。就是說哪些風險是絕對不可能接受的風險，比如說室內產權商鋪，不論是虛擬的商鋪，還是實實在在的，如果說這個項目不能經營成功，將導致致命的風險，我對這種風險的理解叫本質的風險。當然還有像本身開發手續的合法性，相關的證照是否齊全，這方面的風險我們也叫項目的風險。就是這些東西決定了這個項目能不能投資。
　　第二方面，如果說確定這個項目值得投資，能投資的話，那就是值不值得投資，可能對這個項目你要做整體定性的一個價值評估的過程。這里面需要了解整個區域的城市規劃，包括對這個區域城市功能的定位，是在文教區、商務區，還是居住區，它的市政條件，交通，尤其是投資項目周邊的一個詳細的狀況。
　　第二點，要判斷這個項目是否會形成核心商圈，從這個項目的規模、體量、定位、交通、規劃，綜合因素來判斷，這個項目現在或者未來能不能形成一個商圈，當然一提商圈很多人理解就是大的商業街或者購物中心，其實這是一個比較狹義的認識，其實即使在社區商鋪也有可能形成商圈，只不過說這個商圈是一個相對小型的商圈。
　　第三點，要考慮投資這個商鋪區域商圈的變動。就是說這個商圈有可能變好還是變壞，這就好比商圈變動過程中你投資商鋪就如同你買股票，看大市一樣，成長性是很重要的考慮因素。比如2006年，那個時候投資股票的時候，可能對股票投資任何經驗都沒有的人，都可能賺大錢，如果今年開始你再去做股票投資，即使再好的操盤手都可能被套了，就是因為大市場不太好。在已經成熟的商圈投資商鋪，本身成長的空間是比較小的，因為這些區域土地成本已經很高了，開發成本也比較高，開發商的售價也不低，它的售價基本上是根據目前整個區域的租金水平來確定的，投資的價值可能已經不是特別的大，好比現在的CBD、現在的三里屯，很多商鋪都賣到五六萬一平方米，這些區域的商鋪投資已經沒有什么太大的價值了。
　　選擇正在發展中的商圈，也許你前兩三年投資回報不理想，隨著商圈的發展，這個商鋪的發展性是非常好的。就拿剛才談到的，像商務中心區的商鋪來講，如果現在一平方米賣6萬，如果5年以后出租出去，賣到12萬的可能性，幾乎沒有。但是如果選擇一些發展中的商圈，目前的售價可能不太高，買的時候可能2萬多，但是過5年賣4萬的時候，你覺得完全可以實現了。
　　如果說你所選擇的商鋪所處的商圈正在面臨著拆遷，可能面臨著衰敗，如同股市頂峰買股票一樣，這個風險就很大了。比如很多老城區，比如東四，很多商圈基本上快不存在了，這些商鋪的投資價值已經不是很大了。
　　
　　第四點，所謂主力店的效應，不論是大的商業中心區，還是一些小的社區，或者鄰里性的商業區都有主力店，比如大的商業區，主力店有可能是百貨店、大賣場、購物中心，但是對小的鄰里商業或者小的社區商業來講，它的主力店有可能是便超、綜合超市，這樣與主力店相臨的價格將大大好于比較遠的商鋪。
　　第五點，要考慮這個項目的利弊條件。利弊條件決定了商圈周圍環境和本身的因素，對未來整個出租以后商家經營力的影響。中國有一句俗語“一步三勢”，就是相差毫厘導致利益差距是很多的。
　　商鋪利弊的因素，主要包括了門前道路的類別、顧客的來度、人群的動向，當然還涉及這個門朝哪開，比如在北方的商鋪，門朝北開的時候，冬天北風會灌到里面來，很多人就不愿意來，很多細小的因素都會影響到商鋪的收益。
　　第三個大的方面，該花多少錢來投資。如果說前面能不能投資、值不值得投資，是一個定性的判斷過程，第三個過程，該花多少錢，就是定量的評估，就是這個商鋪應該值多少錢。主要通過資本的數據測算，這個商鋪的收益空間有多大，是否符合自己前期測定的目標收益空間。
　　這里面首先要調查周邊商鋪的租金水平，周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪未來的租金收益，是否支撐你的購買價格。這個價格要考慮到它的面積大小、樓層、位置的均好性，包括也要考慮到承租的業態的特點，把這些因素要加權的平均，比如商鋪越小租金會越高，做零售店的租金是比較高的，可能出租做餐飲租金就是比較低的，一定要把這些樣本進行綜合的加權平均考察。還要考察周邊項目近兩年商鋪銷售價格的趨勢，通過價格變動的趨勢，可以測算或者對比投資價格的高低。第三，要調查周邊整個商圈里面商鋪整體的出租率，空置率是什么狀況。
　　通過以上取得加工處理，我給大家介紹兩種最簡單的方法，測算你投資的商鋪應該花多少錢。
　　第一，銷售比較法。主要是確定一下與近期市場上售出的物業，還有相似可比性物業的投資價值，在給定的購買價格之下，投資者可以使用銷售比較法確定商鋪每平方米的價格，然后計算得出平方米的價格在市場上出售的可比物業價格的比較。方法很簡單，一對比，市場上近半年以來或者近期出租的價格高還是低，沒有考慮到商鋪的租金收入會是多少錢，這個區域商鋪控制水平是什么狀況，沒有考慮這些因素。
　　第二，租金還原法。通過對周邊類似或者相似物業的調查，知道他的租金水平，基本的租金狀況，租金的遞增幅度，可以大致測算一下收回總投資的年限，比如我希望8年收回，那每年的收益率就是12%，還是說10年收回，這樣收益率大概在10%，可以對未來整個十年期的租金收益做一個測算或者做一個預測。為什么呢？目前這個商鋪的出租價格是多少錢，這個收入的遞增是怎么個遞增法，是每年遞增5%，還是兩年遞增5%，通過這個測算出未來10年租金收入的現金流平均水平是多少錢。
　　假設得出物業的租金水平，比如十年的平均租金水平大概10元，可以10元×365天×10年×0.95，這樣得到的價格，比如這個商鋪投資的價格大概是34675元，這樣你目標的收益率，就設定到10%。為什么×0.95呢，這里面要考慮房產稅的問題。比如10×365×12年×0.95，這樣得出的價格大概是34671塊，這樣的收益率大概每年8.3%的狀況，因為收益率的目標不一樣，將會導致商鋪的價格是不一樣的，然后通過得出價格，與開發商實際出售的價格之間做一個比較。
　　以上兩種方法是最直接、最簡單的定量的計算方法，可以最短的時間內確定這個物業值多少錢，而不是聽銷售人員在那兒瞎忽悠。（來源：焦點房地產網2008年7月1日 編輯／劉麗琴）