地產泡沫中的民生問責

邢少文

只要企業靈活地調整市場策略，房價適度回落，市場仍有消費的剛性需求在支撐，政府的土地供應也保持合理穩定，風險將會是慢慢釋放的過程，不至于出現崩潰，政府不需要救市。而如何改變政府既做市場參與者，又當規則制定者的角色定位，才是地產市場能否真正走上健康發展的關鍵。

對于32歲的王金泉而言，今年是一個有些困難的年份。他在一家軟件公司當咨詢顧問，客戶大部分是中小型企業，但去年以來，中小企業普遍不景氣，單越來越難做了，項目提成下降，月收入從原來的8000元降至5000元。收入下降，但物價卻在漲。

一個更大的難題是，結婚兩年他還沒有買房。原本計算2007年中買房，但年初正碰上股市火爆，房價又漲得厲害，十幾萬元的存款都不夠買一套二手房的首付，干脆投資股市。去年從股市E掙得幾萬塊錢，盤算著差不多夠首付了，但沒想到風云變幻，原先掙的錢現在又全部被套回去了。

王金泉只不過是2007年以來經濟通脹大環境下中國居民所處境況的一個例子而已。并不是他這樣的購房者才在通脹之下承受著高房價的壓力。房地產商，這個在過去十年中被稱為“暴利”獲得者的群體也正品嘗煎熬。

過去的兩年，是房地產行業富有戲劇性變化的兩年，在經歷了2007年的一輪瘋狂之后，從開發商到消費者，大家都在盤算著今明兩年的日子該怎么過。

地產瘋狂

“我們在辦公室里經常叫，瘋了，瘋了。”一位去年在廣東省佛山市南海區從事房地產投資的開發商人士對記者說，作為小開發商，他們的樓盤去年初的時候以3000元／平方米開盤，但毗鄰的時代地產的樓盤卻在短短的幾個月之內就賣到了1萬元／平方米，水漲船高，他們的盤也跟著調整到4500元／平方米、6000元，平方米。“很難想象，像我們這種爛盤，以前1900元／平方米的時候都賣過。”他說。

得益于政府“廣佛一體化”的規劃，很多廣州人涌向南海購房，而這些人里，大部分是投資者。南海房價的瘋狂因此緊隨著廣州而起。隨著廣州的房價飆升，這類投資者如蝗蟲一般，橫掃珠三角樓市。來自廣州市房管局的數字統計顯示，去年10月，廣州一手商品住宅的均價達到了歷史最高點11500元／平方米。

這樣突飛猛進的樓價在近幾年未曾停歇，2005年廣州商品房均價比2004年漲了18％，2006年同比漲了24％，2007年同比漲了36％。深圳的漲幅更為驚人，2007年同比增長達到了51％。

在全國其他地區，同樣的情況也在上演。中國指數研究院發布的經過通脹調整后的全國主要城市商品房價格指數顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，北京2007年的漲幅更高達48.4％，即使二類城市武漢和南京的漲幅也超過了30％。

大量的資金涌入房地產行業，推高了投資和房價。據央行統計，2007年，全國完成房地產開發投資2.5萬億元，增長30.2％，增速比上年提高8.4個百分點，高于固定資產投資增速5.4個百分點。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，增長32.1％，占開發投資總量的71.2％，占比較上年增加1個百分點。

在這一輪的瘋狂之中，房地產企業的高利潤也到達頂點，據Wind統計數據，109家房地產上市公司2008年上半年共實現凈利潤132.02億元，較去年同期的80.62億元增長64％。(由于大部分商品住宅采取期房銷售模式，按10～12個月的交房期，2008年上半年的報表正好可以反映2007年的利潤狀況)

“這是一種非理性的市場行為，是正常的供需所不能解釋的”，合富輝煌首席分析師黎文江對本刊記者說。在大幅度增長的銷售量之中，大部分是投資客所為。雖然沒有準確的數據來說明這個比例到底有多大，但在過去的一年里，售樓處經常出現的一種情況是，一個人一次性地訂下了十幾二十套房子。

正在王金泉還在考慮本金加上股市掙的錢夠不夠買個二手房之時，許多在股市里實現了增值的個人和企業的資金，已經著手進行第二套乃至第幾十套的房產投資了。

“投機越來越嚴重”，黎文江說。而泡沫與否，與這些投資者緊密相關。否則，2007年10月，就不會成為房地產市場的一個重大“拐點”了。

削減泡沫

投資者的望風而遁，轉折點在2007年9月27日，這一天，中國人民銀行、銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，通知規定，無論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統中有按揭貸款記錄的家庭，在買第二套房時最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10％。

時代地產戰略發展部經理徐友明計算了一下，如果以一套100萬元的房子計，貸款年限是30年，那么，每月多支出的利息是325元，一年就是3250元，30年就要多支出近10萬元。“與第一套同樣面積的住房相比，要多支付10萬元，當然不劃算了。”徐對記者說。而如果是購買的第一套房子，銀行是有優惠政策的，比同期同檔次基準利率還要優惠10～15％，這么一算就更不劃算了。

自2007年10月開始實施第二套房貸新政之后，政策的效果立竿見影，當月，樓市的成交量立即下跌。徐友明說，在廣州，2007年9月的成交量還接近90萬平方米，到了10月份，成交量便一下下滑到57萬平方米。這也印證了2007年的這一輪瘋狂行情主要是由投資客推動的事實。

自此之后，成交量便一路下滑，今年一度滑落到40萬平方米／月。不僅廣州，全國皆如此。國家統計局數據顯示，今年1-7月，全國住房銷售面積同比下降10.8％，其中，現房銷售面積同比下降128％，期房銷售面積同比下降8.2％，增幅同比下降42％。

DTZ戴德梁行對上海、北京、廣州、深圳、天津、成都、廈門、沈陽、武漢、長沙十個重點城市的成交數據監測顯示，2008年上半年，上述十個城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武漢、廈門成交量降幅超過50％。

雖然2007年最后兩個月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整體銷售面積，但到了2008年，樓市終于從上年末的量跌價升轉變為量價齊跌，根據廣州市房管局的統計，現在廣州的均價是9050元／平方米，比2007年高峰時跌了2000元。

在地產界，萬科首領降價之風，其他開發商也明升暗降。一位開發商人士告訴記者，恒大地產的一個新盤已從原來的6000元／平方米調低到了現在的2800元／平方米。

投資需求引發的泡沫在消除之后，真實的消費需求便顯現出來了。“這只能說明，房地產市場過去幾年的投資需求遠遠旺盛于消費需求，大部分的人對商品房作為居住的消費需求被高房價給壓抑住了。”中國

社科院金融研究所研究員易憲容對記者說。畸形的供求

宏觀經濟向好、人均收入提高、投資渠道單一、城鎮化進程，都可以成為推動中國房價在過去十年中不斷上漲的理由。然而，真實的需求到底有多大?供需平衡的價格點在哪里?由于統計數據的水分和統計口徑的不統一，誰也無法完全說明白。

“拿人均GDP來衡量是不準確的，GDP更多是投資拉動而不是消費拉動，拿人均國民收入分配來衡量，也不準確，問題是國民收入分配中更多的是流向了企業和政府。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對本刊記者說。

一個被廣為認可的指標，是房價與居民可支配收入比，在發達國家如美國，這一比例是5～6倍，在發展中國家，是8倍，在中國，這一比例2007年是7.4倍，但在一線城市，這一比例高達14～15倍。而世界銀行給中國計算的合理比例是3—6倍。

國家統計局的數據顯示，2007年，全國城鎮居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價格為3655元／平方米，“房價收入比”已遠遠超過泡沫全盛時期的日本。而今年上半年，由于通脹，扣除價格上漲因素，城鎮居民人均可支配收入增長更是大幅回落。

“如果房價支付超過可支配收入的30％以上，買房和供房就會比較困難了，以美國6倍的房價和收入比計，家庭負債便已超過100％。”曹建海說。

以廣州為例，2007年人均可支配收入為19851元，同比增幅為8.5％左右，而一手房均價為11500元／平方米，上漲幅度高達30％。這意味著，如果房價的增幅繼續高于收入增幅，要買一套面積在80平方米的房子，要花去40年以上的積蓄；要用12年的時間，才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更為艱難的人，被排擠在樓市之外。

相對于有效需求，樓市供過于求已是事實，國土資源部統計顯示，截至今年7月末，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1％。其中，空置商品住宅6538萬平方米，增長4.6％。在廣州，市場消化率(銷售面積／批準預售面積)已從去年10月之前的149％下降到目前的30—40％。

“從來沒有哪一個市場像房地產市場一樣，十年里只漲不跌的。”易憲容認為。按照正常的經濟學原理，供過于求，房價下跌，供不應求，房價上漲。而當房價偏離了居民收入的基本面，支撐房價的剛性需求也將失去。

如此看來，解決的方法只有兩條：一是房價穩定不變，讓居民收入提高，二是房價回調，與居民收入相適應。

“如果還有第三條路，那就是政府和開發商拿槍逼著消費者購房。”曹建海戲稱。他指出，房子的根本屬性說到底是消費品，而不是投資品，如果只是投資品，即所謂泡沫化，投資投機過剩，價格嚴重偏離，最終沒人消費，泡沫即宣告破滅。

“在投資過盛的情況下，也會影響消費者的判斷，大家都以為以后只會漲不會跌，所以晚買不如早買，借錢也要買。但最終還是有一個支付能力的界限和心理的界限，去年的價格確實有點離譜。”時代地產戰略發展部經理徐友明說。

透支的后果已然呈現，“二套房貸新政讓投資者望而卻步，消費者對高房價也望而卻步，變成雙方的心理預期相同，都等著房價下跌，而且誰都不知道底在哪里，都在觀望，這對開發商來說是最要命的。”徐說。

資金鏈問題

自從房地產市場出現回調以來，關于要求政府救市的論調一再出現，多家房地產商在公開場合或網絡上，大談目前房地產商面臨的所謂資金危險以及房市崩潰的風險。“百日巨變”、“對賭論”、“捆綁論”不絕于耳。

對于資金鏈緊張論，莫衷一是。由于商業銀行在過去幾年對房地產業的貸款過度集聚，去年以來，房地產業被列入控制通脹的重點調控行業之一后，銀監會及央行多次下達文件，要求收緊對房地產開發貸款的審批。央行的數字顯示，銀行對房地產企業的貸款今年上半年比2007年同比下降30％，減至3990億元人民幣。

而由北京師范大學金融研究中心出具的一份報告顯示，到2008年上半年，開發商手中的土地儲備規模也已超過3.2億平方米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元／平方米以上，2008年上半年土地購置費則超過2100億元，2007年全年超過4000億元。

“從房地產商的資金結構來看，有75％的資產來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產商重要的資金支出項。”報告還指出，房地產商在經營中的稅收支出也是一部分重要的支出，“到2007年稅收支出接近2500億元。”

按照房地產業的慣常操作手法，自有資金一般占開發資金的10～20％，先交付土地訂金，再利用土地進行抵押貸款，然后再由建筑商進行墊資建設，再利用預售款進行營銷和還貸。許多企業正是利用土地的政府擔保和期房銷售的方式，進行滾雪球式的項目操作。由于低成本，高房價，造就了開發商的暴利。而在此過程中，風險被轉移到了金融機構身上。

“有些甚至是自有資金為零，只是利用政府信用擔保就能撬動一個項目。”曾負責過開發貸審批的建設銀行廣東分行營業部經理聶永祥對記者說。

現在的情況有了改變，自去年以來，各大銀行被要求嚴格執行2003年212號文規定的開發商自有資金必須達到35％才能放貸的規定，同時要求開發商不得利用未開發的土地進行抵押貸款，土地閑置一年不滿兩年，加征閑置土地費，兩年不開發，政府便收回。

由于銀行放貸和土地管理開始規范，如果不能及時賣掉房子，預售款拿不到，資金不能回籠，市場競爭力不強的地產商很快便會四面楚歌。以恒大地產為典型代表的地產商由于在過去兩年中大量囤積土地，并且上市申請最終未獲通過，資金鏈緊繃已成行業共知。

“大開發商的資金壓力相對不會那么大，可以通過去年的上市融資、地產信托、股權出讓等一系列方式獲得一部分資金，但中小開發商就比較緊張，銀行對他們的貸款審批也少很多。”聶永祥說。

然而，奇怪的是，廣州從去年10月份90多萬平方米銷售面積下滑到現在的40多萬平方米，但大部分開發商仍然堅持不降價，或者只肯小幅降。“現在的問題在于，房地產行業的市場化程度比較低，開發商在定價上具有壟斷性。過去獲得的暴利使得他們具有了短期對抗市場的能力。”易憲容說。

易憲容認為，雖然成交量比去年同期出現萎縮，但由于去年是高位運行，所以現在不論是銷售量還是房價，和前年相比仍處在高位。現在開發商一邊在喊房市危險，資金鏈緊張，一邊卻不愿意下調房價，正是房地產市場不符合市場發展規律的一種做法。“按理說，成交量萎縮，資金鏈緊張，只要下調房價，把手里的房子賣出去，現金流就會好轉。但開發商偏偏不這樣做，而是采取了對賭心理。”

對賭心理

有地產商公開放言，如果政府任由房

價跌下去，仍然勒緊放貸的口子，房地產企業還沒死，銀行就先死了。

對此，聶永祥認為，銀行的風險肯定有，按照目前的統計，商業銀行增量貸款中30％投向了開發貸，在一些一級城市這個比例可能更高。

中誠信國際評級有限公司的報告稱，截至2008年6月末，中資金融機構房地產類人民幣貸款質量有所下降，不良貸款率為2.56％，比去年末微升0.19個百分點。其中，商業性個人住房貸款不良貸款率為4.32％，較去年年底提高0.37個百分點。

“不過8月份后，商業銀行有10％的新增貸款額度，會沖淡原來余額的不良貸款率，今年的數據總體還不會很難看。”聶說。

“開發貸一般要兩到三年以上，對于開發商而言，還貸的壓力還是次要的。一方面，最主要的是如果政府為了收回土地出讓金，嚴格地執行閑置土地回收規定，將迫使開發商加快建設開工時間。”聶永祥說。

在地產市場的博弈之中，土地出讓金作為地方政府滿足財政開支缺口的重要來源，與地產商的利益捆綁到了一起，“土地出讓金占了地方財政收人的比例至少在50％以上”，曹建海說。來自國土資源部的數據，去年全年全國土地出讓收入達到近1萬億元，同比增長約六成左右。

在某南部城市，今年上半年土地出讓金收入約為60億元，而去年全年這項收入卻高達207億元。在地產市場瘋狂之時，地方政府也有推波助瀾的嫌疑，“地王”屢屢產生，開發商樓面地價甚至高于房價。時過境遷，在今年上半年該市公開拍賣的五塊商業用地中，就有三塊以底價成交，一塊流拍。

但廣州市房管局副局長黃文波認為，只要企業靈活地調整市場策略，房價適度回落，市場仍有消費的剛性需求在支撐，政府的土地供應也保持合理穩定，風險將會是慢慢釋放的過程，不至于出現崩潰，政府不需要救市。

這即是“捆綁論”與“救市論”的由來。

而在多方博弈之中，像王金泉這樣的消費者則采取了用腳投票的方式——9月22日，央行公布的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年開始此項調查以來的最低水平。

政府的角色和責任

其實，長久以來，政府在房地產市場中所扮演的角色一直存在錯位的現象。

1999年，住房需求被全面推向市場。由于土地的公有性質，決定了土地出讓的政府壟斷，也決定了居民商品住宅需求的民生性質，“居有其屋”，是公民在公有土地上的一項基本權利。

2000年之后，在住房消費釋放的推動下，房地產開始了第二輪的繁榮。在2002年之后，由于投資的拉動，一些一級城市的房價開始出現大幅度的上漲。房地產行業也在當時被列為國民經濟發展的支柱產業，被作為拉動GDP增長的主力軍來扶持。

然而，由于相關政策和監管法規落后于地產市場的發展，房地產的暴利模式形成。土地的非公開低廉出讓，銀行貸款的低門檻和漠視風險，使得大量的開發商涌入市場，并滋生大量的權錢交易和腐敗。

而正是這種利益捆綁式的發展模式，導致房地產市場的市場化程度很低，地域壟斷色彩濃重，不管規模大小，產品好壞，只要能夠通過種種不規范的手段拿到土地和貸款，便可以獲取暴利。這也導致地產市場的淘汰率極低，特別是在城鎮化進程比較快的一二級城市，淘汰率幾乎為零，缺乏一個公平、公開的競爭市場。

在這個過程之中，土地資源產生的財富大量被開發商和政府官員瓜分，財富分配流向不合理，民眾被迫承受高房價。而銀行形成的大量呆壞賬最后又由納稅人支撐的國家財政買單。這無疑都是小利益集團對國家資源和民生權利的剝奪。

1994年實行分稅制改革之后，土地出讓金漸漸成為地方政府彌補開支缺口的主要財政收入來源。

針對地產市場的種種不規范問題，中央政府有關部門先后針對土地協議黑箱式出讓、金融風險過高、房價泡沫等出臺了一系列的措施，“招、拍、掛”、“國六條”、“國八條”、“31號文”等。但在利益團體的博弈之中，房價仍然沒有改變其迅猛上漲的勢頭。

其中原因，既由于地產市場定價權的半壟斷機制，也由于權力出租導致的市場扭曲，沒有優勝劣汰的環境。一系列的刺激“消費”措施，后來僅僅褪變成了刺激“需求”，而且其中很大的一部分便是投機需求。

如何改變政府既作為市場交易中一員參與交易，又充當規則制定者的角色定位，是地產市場能否真正走上健康發展的一個關鍵。

應該看到，目前，政府已經逐漸地作出調整和改變，在市場調控和監管上，土地出讓漸趨公開化、透明化，開始通過信貸管理投機過熱和限制地產商“空手套白狼”的暴利模式，完善公平的市場交易規則，減少對市場交易的直接干預和參與。

在民生照顧上，各級政府則已經表態要利用好土地出讓金，初步建立起一個基本的住房保障體系——針對低收入人群的廉租房和經濟適用房，針對中等收入人群的限價房。

但實際情況是，一直以來，廉租屋和經濟適用房的供應有限，據有關統計顯示，2004年經濟適用房投資占房地產投資的比例只有4.5％。2005年5月之后，進一步減少到只有3％。

近年的經濟適用房建設的地段差、配套交通生活措施沒有一起跟進規劃、建設，反而造成了經濟適用房的滯銷。在一些城市，也出現了利用限價房來滿足中低收入人群需求的舉措，但由于限價房的另一個目的是希望形成對高房價的緩沖，并且有操作過程不規范等等原因，最后又演變為開發商與地方政府的另一種博弈，成效不大。

對此，2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，提出廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型(90平米以下)普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。

這被認為是民生住房新模式的轉折點。在眼下的經濟形勢下，讓它在復雜的利益格局中盡量不走樣地被執行，遠比主動出手托市、救市，更是政府部門應盡之責。王金泉們也就多了一份希望可以寄托。

責編郭凱