關于開征物業稅的思考

羅柳依　王春暉

摘 要：我國正處于試點開征物業稅的階段，從試點到全國統一實施，物業稅真正面向普通市民，可能還有相當一段路要走。但無論是與國際接軌，還是完善我國城鎮建設與房地產開發，開征物業稅都將是大勢所趨，勢在必行。必須以公平和效率為原則，不斷的完善我國房地產業的稅制結構，將稅收工具合理運用到房地產業當中，與市場機制相結合，有效發揮國家的宏觀調控職能，指引房地產業健康繁榮發展，進而縮小整個社會的貧富差距，為我過最終實現構建社會主義和諧社會奠定基礎。

關鍵詞：財產稅；物業稅；貧富差距；社會公平

1 現行我國房地產業的稅收狀況分析

財產稅又稱物業稅或不動產稅，是歷史上最早出現的稅種之一。我國現行屬于財產稅的稅種主要有：城市房地產稅，房產稅，耕地占用稅，城鎮土地使用稅，契稅。在實際的經濟運行中的缺陷主要表現在：

(1)課稅體系不健全，調控功能嚴重缺位。例如稅種設置覆蓋面窄；稅收減免過多，征稅范圍小，稅基過窄；

(2)稅制設計不合理，滯于經濟形式發展；

(3)內外稅制不統一，立法層次低，不符合WTO規則要求；

(4)主體地位不突出，稅種屬性作用的發揮受到了限制。

運用稅收手段調控房地產市場，頡制房價過快增長，縮小社會貧富差距，對財產稅類稅制進行改革，勢在必行。

2 開征物業稅將對物業公平分配起到調節和促進作用

首先，物業稅的出臺，一個直接的預期就是抑制投機客的炒房行為，從而以供求關系來降低房價。國家以前已經出臺了向低收入者傾斜的一系列金融，貨幣，轉移支付等政策以調節房地產業分配不公的問題，它們起到了一定作用，但實效并不大。而物業稅是物業法的“雙生”，對房地產市場具有強制調節功能，它直接針對房地產行業本身進行調節，提高投機者炒房的成本，降低其收益預期，從而有效減少投機需求。

其次，物業稅的出臺，對社會貧富差距的擴大產生緩解中和的作用。一方面，不動產擁有多者，必然是社會富裕階層，對其擁有的房地產征收高稅率的稅費，并且是持續不斷地年年課稅，就必然遏制其財富的膨脹；另一方面，稅收所得豐富地方公共事業，特別是公共福利事業的發展，通過財政轉移支付手段，調節社會公平。

然后，從政策性的功能來講，物業稅對資源占用具有長遠調控功能。那是因為：第一，物業稅的征收，是政府根據每年的評估價在持有環節按年征收，也就是說政府直接進入了收益環節獲取物業增值部分的紅利，一年一收，年年調控。第二，物業稅的計征稅額大小等于持有物業的當年估價和公布稅率的乘積，每年都有根據市場價格評估，稅率每年都有調整公布，與市場掛鉤，計征稅額大小具有時效性，能夠實現其長遠的調控功能。

綜上所述，物業稅從宏觀角度影響房地產市場的供需總量、供需結構，同時對市場微觀經濟行為的選擇方面也起到調控作用。

3 關于我國開征物業稅稅制建設的建議

對于構建我國的物業稅稅制，我們認為，一方面應借鑒其他國家和地區的成功經驗，避免走彎路；另一方面應結合我國的國情，考慮我國現實情況，不能照搬照套。具體來說在構建我國物業稅制模型中，應該注意到以下幾點：

(1)稅制應盡量簡化以便于征管。將土地價值與房產價值合并為課稅對象，統一征收物業稅；統一內外資企業房地產稅制，實現平等國民待遇；將土地價值與房產價值合并為課稅對象，統一征收物業稅；實行稅率“雙軌制”(所謂房地產稅的“雙軌制”稅率體系，是指對土地和房屋建筑物施以不同的稅率，土地適用較高稅率，房屋建筑物適用較低稅率)。

(2)全面課稅，賦稅從輕。現行財產稅制中，房產稅和城鎮土地使用稅均只在城市，縣城，建制鎮和工礦區征收，廣大農村被排除在征收范圍之外；同時，房產稅和城鎮土地使用稅都把國家機關，人民團體，軍隊，由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象。如果能擴大征稅范圍，即將物業稅征稅范圍擴大為中華人民共和國境內所有物業，但對農村等地區采取較低稅賦，則不但可以避免逃稅漏稅，而且可以促進財產公平分配。

(3)利益兼顧，穩定收入。權衡中央，地方財政分配問題。

(4)構建與物業稅制的配套改革。例如構建相關法制，資產評估制，財產實名制等，共同促進房地產業的發展，進而調節社會的兩極分化。

參考文獻

[1] 李實.社會公平與和諧社會[J].中國特色社會主義研究，2006，(1).