我向深圳人民道歉

徐滇慶

在2007年7月我說過。如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年已經過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉。

我說這句話錯就錯在簡單地預測了房價，很容易被人搞成娛樂性新聞，助長浮躁的學風，有可能轉移視線，忽略了房地產市場急需解決的根本問題。

我說的話還錯在沒有估計到美國次級債的沖擊會產生如此嚴重的信心危機。今年上半年，資本市場動蕩不安，投資者趨于觀望。深圳由于2007年上半年出現過度投機性炒作，房價上升了50％左右，當投機風退卻之后必然出現一段時間的房價理性回歸，再加上全球資本市場的信心危機。房價焉能不跌?

房價如同其他所有的價格一樣，潮起潮落，有漲有跌。中國經濟高速增長，基本面很好，對住房的真實需求非常旺盛，投機需求隨時可能卷土重來，在相當長時間內尚且不能改變供不應求的狀況。因此，房價上升是一個長期趨勢，盡管在資本市場全面低迷的情況下部分地區房價下跌，并不能改變這個趨勢。

當前推動房價上升的力量不僅來自于供求關系，更重要的是國內流動性過剩，海外資金還大量涌入境內，帶來很大的通貨膨脹壓力。由于海外資本市場動蕩不安，大量資金尋求避難所，不斷流入中國。目前，這些資金受到資本市場信心低迷的影響，或者存入銀行，或者持幣觀望。銀行中居民儲蓄存款從2007年10月的16．3萬億元急劇上升，到2008年5月已經突破了19萬億元。當前銀行基準利率為4．14％，而2008年5月的CPI為7．8％。在負利率的驅使下，一旦市場信心恢復，這些資金遲早要尋找保值、升值的渠道。如果這些資金流入商品市場，有可能推高物價；如果流入證券市場，可能導致股市大起大落；如果流入房地產市場，有可能導致房價暴漲。

2007年全國商品房銷售總額為27萬億元，平均每個月2500億元左右。除去廉租房、經濟適用房和小戶型房，在北京、上海、廣州、深圳等大都市中每個月可以提供的商品房總量不過幾百億元。可是，2008年第一季度屬于不可解釋的流入資金超過6000億元人民幣，4月份一個月就高達3500億元。

已經流入國內的海外資金就像地震災區的堰塞湖高懸在我們頭上，不知道堰塞湖什么時候決堤，也不知道還要不要下雨，下多大的雨，但是，我們確切地知道堰塞湖中有多少水，一旦決堤會造成什么樣的危害。

資本市場的信心變化具有很高的不確定性。從理論和實踐上我們知道資本市場的信心變化非常迅速，說變就變。目前我們不可能預測什么時候資本市場的信心能夠恢復，也不知道還有多少海外資金要流入中國，但是，我們確切地知道已經有數萬億資金在資本市場上蓄勢待發，而可以提供的房源和外來資金總額不在一個數量級上，這是我們必須認真應對的挑戰。我們必須來雨綢繆，防范在房地產市場上出現惡性炒作最終導致的泡沫經濟。房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，而銀行危機才是心頭大患。如果放松警惕，就可能遭遇金融危機。

其實，即使深圳的房價下跌，依然遠遠超出了一般老百姓的購房能力。由于貧富差距過大，大部分工薪階層早就買不起房了。討論住房問題理應把注意力集中在保障性住房上，這才是當前急需解決的核心問題。

我們應當關注各級政府是否將土地出讓金的10％用于廉租房建設，各級政府從財政預算中拿出多大的比例來幫助廉租房建設和經濟適用房?是否嚴格執行用70％以上的面積蓋90平方米以下的小戶型住宅?是否能夠做到讓老百姓“買不起大的，買小的；買不起貴的，買便宜的；買不起新的，買舊的；買不起，租得起；租不起，白給你”?是否能夠通過制度創新完善房地產稅收政策，制止囤房投機?

當前特別要關注，為什么國務院和銀監會三令五申要求房地產企業的自有資金不得低于項目投資的35％，可是迄今為止還有那么多的房地產企業不能達標?有些房地產企業空手套白狼，資本回報率非常高，卻將風險轉嫁給了銀行和廣大儲戶。這嚴重違背了廣大民眾的根本利益，也是金融紀律不能容許的。

一年前，我說深圳的房價要漲，錯在把時間段說得太絕對。但是總的趨勢判斷并沒有錯，所依托的理論也沒有錯。2007年上半年深圳房價暴漲是因為過度投機，把房價炒了上去，目前出現一些調整也在意料之中，但是，絕對不等于今后不會再度出現炒作。

在流動性嚴重過剩的情況下，金融危機正在我們四周徘徊，朋友們，要警惕啊!

博主簡介：著名經濟學家，北京大學教授