搭建一座堅固“平臺”

吳德俊

房地產(chǎn)企業(yè)既要使各個下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團總部避免失控的風(fēng)險，經(jīng)營分析決策平臺是企業(yè)把握平衡的關(guān)鍵。

經(jīng)過了20年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)整合已成大勢所趨，逐步由區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變成為集團化的跨地區(qū)綜合開發(fā)。地產(chǎn)商們因勢所趨，快速實現(xiàn)規(guī)模擴張已成為他們的必由之路。然而，對于處在超常規(guī)速度發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其面臨的挑戰(zhàn)也是超常規(guī)的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要在有限的資金和人力條件下，同一時間，對全國區(qū)域范圍內(nèi)的多個項目做出科學(xué)的決策，以及進行合理的資源平衡。這是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。另外，由單個區(qū)域開發(fā)到全國跨地區(qū)開發(fā)所帶來的管理上的復(fù)雜程度也是呈幾何級數(shù)增長的。這就對企業(yè)在項目進度控制、現(xiàn)金流管理等方面提出了更加精細的要求。因此對于正處于快速擴張中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，能否建立一套以資源配置有效性、決策科學(xué)性為核心的經(jīng)營分析決策平臺，有效進行集團管控成為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展至關(guān)重要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)既要使各個區(qū)域的下屬公司快速發(fā)展，又要讓集團總部避免失控的風(fēng)險，這個經(jīng)營分析決策平臺是企業(yè)能否取得成功的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)需要堅固的“平臺”

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的主要內(nèi)容是通過對企業(yè)一定時期內(nèi)全部或部分的經(jīng)營活動進行調(diào)查、總結(jié)、分析、評價和研究企業(yè)完成計劃的情況。企業(yè)還要分析研究影響企業(yè)計劃完成情況的因素以及影響的程度，揭示企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題，預(yù)測企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，協(xié)調(diào)平衡資源，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和綜合管理水平。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，決策分析需要的數(shù)據(jù)信息主要來源于：成本、財務(wù)、銷售、投資、進度、客戶等。經(jīng)營分析決策平臺能夠通過深入挖掘數(shù)據(jù)，分析財務(wù)、項目、客戶的多個指標，并提供靈活的多維度分析功能，以支撐管理者經(jīng)營分析工作的開展。經(jīng)營分析決策平臺的作用主要體現(xiàn)在以下三個層面：

對業(yè)務(wù)決策的支持

經(jīng)營分析決策平臺能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目從開始立項、可行性研究、投資評價到最后的投資決策及項目實施提供全過程的科學(xué)預(yù)測及動態(tài)分析。經(jīng)營分析決策平臺能夠?qū)ν顿Y項目進行事前分析、事中追蹤、事后評估，如進行多因素的敏感性分析、項目資金計劃等，為項目的投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

經(jīng)營分析決策平臺還會根據(jù)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略目標，同時匯總相關(guān)部門和下屬公司的年度投資計劃，結(jié)合企業(yè)的資金狀況，編制年度出投資計劃。

平臺還可以分析企業(yè)范圍內(nèi)或分公司的資源需求狀態(tài)，保證恰當?shù)馁Y源分配到恰當?shù)捻椖恐腥ァ?/p>

經(jīng)營分析決策平臺能對企業(yè)的情報信息和投資信息進行全生命周期管理。

經(jīng)營分析決策平臺能適應(yīng)房地產(chǎn)集團的集中式管理，為集團提供多賬套縱向和橫向的分析功能。

對于銷售的房產(chǎn)建設(shè)項目，平臺會根據(jù)項目的實際投入、產(chǎn)出情況，進行企業(yè)的利潤結(jié)算分析。

進行商業(yè)智能分析

企業(yè)經(jīng)營分析決策平臺具備數(shù)據(jù)挖掘（DM）技術(shù)，可以利用數(shù)據(jù)倉庫（DW）管理歷史信息，并在已有信息的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的進度計劃、現(xiàn)金流等做出預(yù)測。

經(jīng)營分析決策平臺會在數(shù)據(jù)倉庫的基礎(chǔ)上進行數(shù)據(jù)挖掘，針對多個項目的運營狀況和未來發(fā)展趨勢做出完整、合理、準確的分析和預(yù)測。

經(jīng)營分析決策平臺能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)運營信息的ETL（數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)載、轉(zhuǎn)換過程）。平臺將實現(xiàn)企業(yè)數(shù)據(jù)抽取、完成包含業(yè)務(wù)系統(tǒng)在內(nèi)的各種數(shù)據(jù)源的訪問、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，并對數(shù)據(jù)進行清理匯總和整合，然后分析數(shù)據(jù)分布，并對結(jié)果數(shù)據(jù)存儲進行分配等。

經(jīng)營分析決策平臺還能夠?qū)崿F(xiàn)在線事務(wù)分析（OLAP）。企業(yè)通過平臺，可實現(xiàn)對報表進行預(yù)定義，發(fā)布信息，并能夠進行多維度分析、動態(tài)分析，實現(xiàn)靈活查詢等功能。經(jīng)營分析決策平臺能通過應(yīng)用多維分析、動態(tài)分析對不同項目中同一階段的數(shù)據(jù)進行縱向或橫向比較，讓數(shù)據(jù)實時更新到分析結(jié)果中，進而支撐房地產(chǎn)企業(yè)高層的決策。

對經(jīng)營報表進行分析

經(jīng)營分析決策平臺具備多種數(shù)據(jù)源采集分析的功能，可對所有關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行收集、分析。從一定程度上簡化了企業(yè)決策者收集數(shù)據(jù)資料途徑，同時也提高了數(shù)據(jù)收集的準確性。

經(jīng)營分析決策平臺能為企業(yè)的決策者提供多種分析指標，如投資收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部報酬率、盈虧平衡點、單方造價等，企業(yè)決策者可以通過這些指標多維度地進行綜合考量，以便做出更為精準的判斷。

經(jīng)營分析決策平臺還可以為決策者提供多種數(shù)據(jù)分析方法，常用的如結(jié)構(gòu)分析法、對比分析法、比率分析法、趨勢分析法、因素分析法等。決策者可以根據(jù)實際情況選擇合適的分析方法。

經(jīng)營分析平臺會根據(jù)決策分析的需要，自定義指標取值及數(shù)據(jù)間的邏輯公式，自由建模，并出具各種業(yè)務(wù)報表：客戶分析報表、業(yè)務(wù)發(fā)展分析報表、項目執(zhí)行情況分析報表、收益情況分析報表、財務(wù)分析報表、客戶服務(wù)質(zhì)量分析報表及銷售管理分析報表等。平臺系統(tǒng)為決策者提供了多維度展示界面的報表工具，并定制客戶化報表，直觀地展示了企業(yè)重要績效指標的達成狀況。系統(tǒng)將這些信息形成管理層看板，以圖形的形式呈現(xiàn)給決策者。

平臺系統(tǒng)會按照需求的不同，將報表和圖表提供給不同管理層人員使用。平臺系統(tǒng)還能夠支持報表和圖表模版的上傳，并支持多種格式輸出，如PDF、Excel、XML、HTML、RTF、CSV等。

BI是搭建“平臺”的工具

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析決策平臺的實現(xiàn)需要對企業(yè)大量信息進行整合和運算，并能進行多維度的展示，這些都需要一套完整的BI（商業(yè)智能）信息系統(tǒng)來實現(xiàn)。目前，BI正在從簡單的報表工具逐漸過渡為可以通過數(shù)據(jù)挖掘和分析解決客戶關(guān)鍵業(yè)務(wù)問題的綜合解決方案，雖然BI本身還處在初期階段，但就目前房地產(chǎn)行業(yè)的基本需求來看，大多數(shù)廠商提供的軟件功能都是可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求的。企業(yè)選擇BI系統(tǒng)軟件時，可以主要從一下四個因素進行考慮：

數(shù)據(jù)倉庫（DW）

從數(shù)據(jù)倉庫的管理層來看，內(nèi)容主要包括：元數(shù)據(jù)(Metadata)管理、操作、管理與維護、數(shù)據(jù)字典、邏輯數(shù)據(jù)模型、物理數(shù)據(jù)模型、網(wǎng)絡(luò)管理、系統(tǒng)管理與數(shù)據(jù)管理。由于房地產(chǎn)企業(yè)對檔案管理工作的要求比較高，而且單個文件數(shù)據(jù)量較大，所以要求系統(tǒng)的邏輯數(shù)據(jù)模型要比較為靈活，而且對系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護的要求也較高。

根據(jù)這些要求來看，目前BI廠商的主要情況是：Cognos支持數(shù)據(jù)挖掘工具、統(tǒng)計分析工具配合使用能夠較好的滿足企業(yè)的數(shù)據(jù)管理需求，而Hyperion則缺少數(shù)據(jù)挖掘功能。 MicroStrategy具有后端數(shù)據(jù)分析與挖掘功能，并能提供集成化的方案。對于房地產(chǎn)企業(yè)的一般性的數(shù)據(jù)管理需求，基本上各個產(chǎn)品都能夠滿足。

數(shù)據(jù)抽取、轉(zhuǎn)換和加載（ETL）

ETL功能的強弱可以從以下幾個方面來評價：支持平臺、支持數(shù)據(jù)源、流程設(shè)計、可擴展性、API、數(shù)據(jù)驗證、數(shù)據(jù)質(zhì)量管理等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，各種數(shù)據(jù)種類繁多，數(shù)據(jù)的形式轉(zhuǎn)換頁也較為多樣，因此要求系統(tǒng)必須能夠支持多種文件輸入輸出格式，并可方便地進行多種格式之間的轉(zhuǎn)化。對于集團性的房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營分析數(shù)據(jù)來源于各個分子系統(tǒng)，這就對數(shù)據(jù)有較高的要求，需要能快速實現(xiàn)多種路徑數(shù)據(jù)抽取的系統(tǒng)功能。

而目前主要的BI廠商中，Hyperion支持封存在客戶交易系統(tǒng)內(nèi)的有價值信息的抽取，可以做到直接存取、分析績效管理的數(shù)據(jù)。例如預(yù)算、預(yù)測、財務(wù)報表合并、平衡記分卡的KPI等。BusinessObjects是通過集成工具包來從企業(yè)應(yīng)用程序中訪問 BI 信息。SAS主要是通過將數(shù)據(jù)整合（DI，Data Integration）、可升級智能平臺(SIS，Scalable Intelligence Sever）、分析智能(AI，Analytic Intelligence)和傳統(tǒng)的商業(yè)智能(BI，Business Intelligence)四個部分集成在一起，推出了SAS企業(yè)級智能平臺EIP(Enterprise Intelligence Platform)，可實現(xiàn)統(tǒng)一元數(shù)據(jù)管理。

聯(lián)機分析處理（OLAP）

聯(lián)機分析處理可以構(gòu)造用于分析的多維數(shù)據(jù)集，預(yù)先計算聚合數(shù)據(jù)。系統(tǒng)可以根據(jù)業(yè)務(wù)人員所選的分析角度進行功能豐富、響應(yīng)快速的多維分析。集團組織結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的特定需要：多角度統(tǒng)計分析、靈活的預(yù)定義查詢與動態(tài)查詢、數(shù)據(jù)安全監(jiān)控和多種預(yù)測分析功能等，需要特別對待。

目前主要的BI廠商中，Congos采用OLAP分析工具PowerPlay，報表制作工具Report NET以及門戶工具 Upfront支持B/S 構(gòu)架，客戶端無須安裝任何控件便可以在瀏覽器里面進行報表定義、Drill-Up、Drill-Down 等操作，并且其服務(wù)器軟件支持 NET 和J2EE 兩個版本，在大數(shù)據(jù)量處理方面表現(xiàn)出色，在OLAP Server 上具有一定優(yōu)勢。MicroStrategy則提供Web接口以及拖拽式操作，采用直觀的、所見即所得的報表設(shè)計與編輯能力，可以為企業(yè)提供自助式BI服務(wù)。BusinessObjects 由于無OLAP Server，所以其數(shù)據(jù)監(jiān)控功能較弱。

報表管理

房地產(chǎn)企業(yè)的特點之一就是報表種類繁多，報表使用的頻率較高，且報表關(guān)系復(fù)雜，這很容易造成數(shù)據(jù)混亂。另外，對于同一數(shù)據(jù)，報表使用者要求報表展示的形式也是千差萬別，這就造成了報表查詢的困難，及報表展示的復(fù)雜性。因此系統(tǒng)需要在查詢條件確定后，能夠訪問后端數(shù)據(jù)倉庫執(zhí)行多維分析、查詢（隨即查詢、條件查詢、模糊查詢、關(guān)聯(lián)查詢和組合查詢等），并生成各種形式的復(fù)雜報表，以多種方式展現(xiàn)（打印輸出、文件輸出、E-mail輸出、Web發(fā)布等。）

目前主要的BI廠商中，Congos采的是用Web界面使用方式，用戶可以在瀏覽器中自定義報表。報表的格式靈活、元素豐富，并可通過Query Studio進行開放式查詢。BusinessObjects在用戶展現(xiàn)和界面方面的表現(xiàn)比較突出，它可以提供顯著簡化的用戶界面，支持以直觀的方式提出問題，并且支持在經(jīng)過驗證、可擴展、面向開放式服務(wù)的結(jié)構(gòu)管理和安全部署報表、查詢和分析。Microstratagy支持基于Web的所見即所得的文檔設(shè)計與編輯，用戶可以直接通過Web設(shè)計與優(yōu)化報表，并可以直接將OLAP特性整合到諸如計分卡和儀表盤的企業(yè)級報表中，無需其他的編程和切換接口，操作方便。

總體來說，商業(yè)智能軟件市場在國內(nèi)正經(jīng)歷著從提供工具到提供行業(yè)解決方案的轉(zhuǎn)變。由于傳統(tǒng)的商業(yè)智能都集中于金融、電信、政府等行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用較少，因此，對應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)智能軟件相對不夠成熟。雖然SAP（收購BusinessObjects）和Oracle（收購Hyperion）都具有完整的房地產(chǎn)解決方案，而且金蝶與Hyperion、用友與BusinessObjects也分別合作完善自己在商業(yè)智能領(lǐng)域的空缺，但仍處于初始階段，在房地產(chǎn)行業(yè)特征上表現(xiàn)還不夠明顯。SAS雖然可以深入到業(yè)務(wù)層面，但也沒有完整的房地產(chǎn)解決方案。此外，國內(nèi)中小型的BI廠商居多，如菲奈特BI Office、和勤商業(yè)智能（Hinge BI）、深圳思樂OLAP、藍葵商業(yè)智能BQ3000、商業(yè)指南針(BusinessCompass)、MAtriX BI、清華同方EZBI2.0、明基逐鹿Analyzer2005、富基BI 3.0、ESG商業(yè)智能系統(tǒng)、普科ProClarity等。這些與國外大型軟件相比，在系統(tǒng)集成性、報表生成和展示方式和數(shù)據(jù)挖掘方面的差距還比較大。

從經(jīng)營決策分析平臺的功能來看，房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)據(jù)處理方面的需求還處于一個相對初級的層面，在報表方面的功能需求也不是很復(fù)雜，大部分國內(nèi)外的軟件都可以滿足。在業(yè)務(wù)決策支持方面，由于房地產(chǎn)公司運作模式差異較大，而且很多地產(chǎn)公司在信息化建設(shè)方面都處于發(fā)展變化階段，因此如何前瞻性地挖掘業(yè)務(wù)需求，思考系統(tǒng)之間的集成關(guān)系是在系統(tǒng)選擇方面所應(yīng)考慮的最主要問題。總而言之，在行業(yè)整合加速，集中成為趨勢的新階段，以擴展規(guī)模為目標的房地產(chǎn)企業(yè)借助BI系統(tǒng)建立經(jīng)營決策分析平臺來降低決策風(fēng)險只是一個開始，并將逐漸會轉(zhuǎn)化成為一個熱潮。