小心“接盤”二手經濟適用房

同樣是已滿五年的二手經濟適用房，只因“新”“舊”有別，卻造成土地收益價款懸殊巨大，如何購買此類二手經濟適用房才能做到心里有數？

4月8日，北京市建委正式下發了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》和《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》（以下簡稱《通知》）。新辦法出臺后，很大程度上解決了經濟適用房在低成本購買價與市場溢價之間的巨大利潤空間問題。但政策的“從嚴”，也使得經濟適用房處境尷尬。

經濟適用房成“燙手山芋”

根據政策規定，新老經濟適用房的區別取決于《通知》的下發日期，即4月8日。以4月8日為臨界點，客戶取得房屋的完稅憑證或產權證的日期在此之前的為“老經濟適用房”，在此之后的為“新經濟適用房”。其中，滿五年的“老經濟適用房”上市出售時補交10%的土地收益價款即可。而新政策中嚴控滿五年“新經濟適用房”上市操作，規定業主確有需求出售時需要補齊差價70%的土地收益價款。

而且，根據《通知》規定，4月8日政策出臺前的滿五年老經濟適用房仍遵從以前的經濟適用房政策規定，銀行方面應該對這樣的經濟適用房進行貸款支持。

“新房新辦法、老房老對待”也許真能夠從根本上解決困擾政府多年的經濟適用房分配制度不到位的問題。但從貸款角度而言，銀行方面是否也支持這種政策做法，還是一個未知數。目前情況是，北京絕大多數銀行不愿碰觸經濟適用房這塊“燙手山芋”，不論是否“滿五年”也不論是“新房”還是“老房”，對于經濟適用房這種“特殊群體”，多數銀行采取不予貸款的態度。如今，只有個別商業銀行對4月8月政策出臺前的滿五年老經濟適用房給予放貸。

其實銀行的這種做法可以理解。現在房地產個貸金融市場已經進入政策調整的多變與高發時期，政策“此一時彼一時”也會經常變幻，銀行為了控制放貸流量、保障放貸質量，對借款人所要貸款的房屋進行嚴格篩選也有其一定理由。

如何購買？

滿五年經濟適用房的貸款交易流程與二手商品房的交易流程一樣，即：買賣雙方簽署合同－→評估房產－→銀行面簽－→銀行審批合格后進行批貸－→買賣雙方過戶－→銀行放貸－→業主拿尾款。

同時，因為滿五年經濟適用房的房屋性質等同于商品房性質，所以外地籍購房人也可以申請購買這樣的房屋。在購買流程上需要提供暫住證，其它與本地購房人一樣。

滿五年經濟適用房所要繳納的稅費，根據政策規定應該為：第一類，4月8日《通知》下發之前購買的滿五年經濟適用房。契稅：總價款×1.5%；印花稅：總價款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價款：總價款×10%；第二類，4月8日《通知》下發之后購買的滿五年經濟適用房。契稅：總價款×1.5%；印花稅：總價款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；土地收益價款：（出售價格－原購房價格）×70%。

值得注意的是，根據新規定，無論新房、舊房，只要產權未滿5年的經濟適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經濟適用房時要慎重。

（殷麗娟偉嘉安捷市場經理）