正確地判斷當前的房地產形勢

易憲容

最近，對房地產市場形勢判斷，爭論得十分激烈，特別是房地產是否出現拐點，更是各種理由羅列一一，有人甚至出來說，房地產市場拐點論根本不要爭論了，房價就是不能下跌，房價下跌會造成中國經濟的災難。

實際上，無論拐點論爭論如何多，無論多少人不喜歡房價下跌，房價該跌的地方還是下跌了，這是不與任何人的意志為轉移的。市場是無數個主體意志合成的東西，任何個人意志在其中都是渺小的。這里不舉太多的例子，僅用深圳最近發生的一個例子及一些數據就可以顯示出目前國內房地產市場拐點論的爭論是多么蒼白無力。

深圳世聯地產公司的統計數據顯示，今年1至3月，深圳住房交易量分別為5200套、2200套和6600套，與去年同期的1.38萬套、1.34萬套和1.81萬套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。

深圳市國土房產局日前發布的《房地產市場發展分析報告》也顯示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面積達66.37萬平方米，與去年同期相比，空置面積增加了67.47%。報告同時顯示，今年一季度深圳住宅均價呈現大幅下降的走勢，其中，3月份的房價住宅均價為每平米13618.42元，環比2月份，僅僅一個月的時間，深圳樓市價格的降幅就達到了16.53%。

這些數據說明了什么，無非是說明了，深圳房價的下跌已經是不爭的事實，房價都已經下跌近40%，一個城市的房價一個月已經下跌了近17%。這種房價的下跌還不算下跌嗎？這種房價下跌還不算拐點了嗎？還有，這些數據表明，不僅在于房價已經大幅下跌，而且在于房價銷售量也急劇下降。銷售量下降了70%。如果銷售量急劇下降，房價大幅下跌，那么這個市場豈能不發生根本性變化？

現在的問題是，深圳房價為什么會大幅調整？這種調整或價格的理性回歸是局部性還是全國性的？

這個問題我談了許多次了，深圳房價大幅的調整就在于從2007年下半年起中國房地產市場政策發生了根本性改變，即24號文件、359號文件明確規定了中國的房地產市場是民生的市場，是住房消費的市場。房地產市場生產的產品就是如何來改善全國每一個居民的基本居住條件，就是如何來改善每一個居民的基本住房福利。而且，不僅僅這幾個文件，還有今年的政府工作報告、2008年國務院工作要點都明確表明了嚴厲遏制房地產市場不合理的需求，要對房地產市場的炒作進行嚴厲打擊。

因此，凡是房地產炒作嚴厲的地區，或是房地產投資比重過高的地方，政府房地產政策就要把這些房地產投資炒作擠出。這個地方的房價還不迅速下降？因此不少地方的房地產市場價格迅速下跌，就在于這些地方房地產市場炒作嚴重，就在于政府的房地產政策對這種房地產市場不合理的需求嚴厲的遏制與打擊。

但是，從全國的情況來看，僅僅是因為深圳房地產投資炒作嚴重嗎？比如上海、浙江、北京等地房地產投資炒作，其比重也會不低于廣東深圳。但是為什么廣東及深圳的房價最先動起來，最先大幅下降呢？其重要的原因是廣東及深圳的房地產市場的發展，早就經歷過一次房地產市場的周期，早就經歷過房價快速上漲及下跌的激烈波動。因此，廣東的居民及企業一看到房地產大勢的變化，就比其他地方反映要快，比其他地方變化要早。

總之，中國房地產市場已經發生了根本性變化，誰想改變是不可能的。特別是政府房地產的政策落實，住房消費者覺醒，房地產企業想來左右這些估計并非易事。