談“救市”為時過早

楊少鋒

貿然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調控政策以及近年為抑制房地產投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調控政策，都將功虧一簣。

前不久美國金融市場發生了兩大爆炸性事件，一是7月11日美國IndyMac銀行被美國儲蓄管理局宣布關閉，二是美國的兩大政府資助企業房利美和房地美爆出巨額虧損，面臨倒閉危機。

早在2007年8月，筆者就曾在樓市如火如荼的時候警告業界，美國次貸危機將對中國樓市產生根本性影響，而央行一定會采用提高房貸首付的政策防范風險，其根本原因就在于房價飆升和樓市過熱，很可能造成巨大的金融風險。如今美國政府采取擴張性貨幣政策、并借助房地產拉動內需的短視行為終于遭到了經濟規律的嚴厲懲罰。

與此同時，國內不少專家和學者也發出呼吁，要求政府重視中國房價下跌的危機，呼吁政府針對房地產行業出臺“救市”政策。

房地產到底需要不需要救市？筆者認為，如果房地產已經面臨巨大的危機，房價暴跌，房地產公司大規模倒閉，銀行呆賬壞賬大規模發生，政府自然需要救市。但需要注意的是，美國次貸危機的根本原因不是因為房價下跌，而是房價上漲帶動的虛假需求增加，在金融機構忽視風險前提下對房地產行業的過度放貸。也就是說，危機的根源是此前的房價暴漲，房價下跌只是泡沫破滅的必然結局和危機的導火索。

可以這么理解，房價暴漲同時意味著金融資產相對固定資產的大幅貶值。同樣的房子，一百萬一套時，銀行貸一個億的款，獲得抵押品是100套房，如果房價翻番，同樣的貸款，銀行獲得的抵押品就只有50套房。

截至2008年3月末，5萬億元全國商業性房地產貸款余額，如果再加上公積金貸款、通過房地產開發公司股東母體進入房地產公司的銀行資金，以及個人支付房貸首付中從銀行提取的個人存款，個人從其他渠道獲取的貸款，中國商業性房地產貸款余額將超過5.5萬億元！

從這個角度看，房價如果下跌，毫無疑問將造成金融資產的部分貶值。然而，僅僅憑借這點就認為房價下跌將帶來金融風險爆發就大錯特錯。根據央行2007年發布的數據，2006年12 月末，全國商業性房地產貸款余額尚且不到3.5萬億元，僅僅過了一年半時間,房貸余額增長了1.5萬億元。可以說，銀行房貸的快速增長是被動的。央行房貸余額的快速增長，是伴隨房價飆升同步而行的,正是房價的飆升導致銀行房貸規模的急劇擴大。

從目前看，中國房價依然高挺，降價的只是個別城市，而且普遍降幅不大。南北兩大核心城市北京上海，也僅僅是成交低迷，僅有部分樓盤進行價格調整，所調整的也只是去年底以來虛高的部分，房價依然高位運行，房價并沒有真實下跌。以北京為例，筆者調研近期打折及降價的項目，這些項目，大部分價格依然高于2007年11月，而自2007年11月到降價之前，成交量極小，也就是說，房價所調整的，僅僅是開發商的報價，而并非真實的價格。

當然，個別城市房價的下跌是比較明顯的，比如說廣州和深圳。但個別城市的房價回落并不能代表中國整個樓市的降價。眼下樓市需求依然旺盛，這種小范圍房價一定幅度的回落，是有利于消除潛在的金融風險的，這是市場在自然消化前段時間房價飆升所造成的泡沫。只要開發商愿意降低利潤，房地產行業完全能夠自救。

筆者認為，在宏觀經濟形勢依然嚴峻，通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時，貿然出臺救市措施，不但將導致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調控政策以及近年為抑制房地產投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調控政策，都將功虧一簣。當前經濟形勢下，政府出臺針對樓市的“救市”政策還為時過早。

（作者為聯達四方房地產經紀公司董事總經理）