房地產業：冬天剛剛開始

楊少鋒

面對消費者，成熟的企業必須明白，生存比面子重要。

日前，中國人民銀行行長周小川在美國紐約表示，為了對付上調燃油價格可能會加劇通貨膨脹的局面，央行可能會制定“更有力”的政策。還在寄希望于政府救市的房地產行業再次遭受沉重打擊，地產股也應聲下跌。

就在前不久，曾經有業內人士認為CPI可能下行對地產業是利好消息，并由此得出銀行可能放松銀根的結論，認為地產業的冬天很快即將過去。話音未落，央行就搶在5月CPI數據公布之前宣布提高存款準備金率，而且一下子提高1個百分點，從金融機構回籠2100億元左右的流動資金，再一次給寄望宏觀調控政策放松的地產界以沉重打擊。

自2007年1月以來，不到17個月內，央行連續15次提高存款準備金率，從2007年初的9％到歷史高位17.5％，相當于從金融機構回籠資金將近1.8萬億元。如此頻繁地大幅提高存款準備金率，在世界金融史上都極為罕見。

何謂反通脹政策？說到底，無非兩個手段，一是繼續緊縮銀根，二是提高利率。不管采取哪個，結果只有一個，就是錢越來越少，房地產需求將進一步萎縮，房價還將繼續下跌。

筆者判斷，在全球性的物價上漲、人民幣對外升值和對內貶值的多重因素作用下，央行從緊的貨幣政策還將持續不短的時間，房地產行業整體的資金鏈還將面臨更加嚴峻的挑戰。

截至2007 年末，全國商業性房地產貸款余額為4.8 萬億元，比年初增加11261 億元，增長30.6%。2008年受到銀根緊縮政策的影響，預計新增商業性房地產貸款增幅將控制在9000億元以內，縮減至少2000億元。而從公布數據上看，2007年前10個月房企從股市融資額不過1700億元。由此可以看出2008年中國房地產行業資金缺口到底有多大了。

由于開發慣性和囤積的土地入市，房地產總投資比2007年至少增長7000億元；

受銀根緊縮影響，銀行貸款將減少2000億元；

2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資全年至少減少1000億元。

2007年全年全國土地出讓金收入約1.2萬億，考慮到去年拍賣的土地，余下的大量的土地出讓金需要在今年交齊，這部分資金需求雖然沒有公開數據，但至少也是數千億的規模。

由此可見，2008年中國整個房地產行業，資金缺口至少達到1萬億元。

房地產行業歸根到底是資金密集型企業，整個行業的發展狀況最終歸結于金融形勢。與其說房價是由供求關系來決定，不如說房價最終由社會資金情況來決定——沒有錢，拿什么買房？

客觀地說，目前針對房地產行業的宏觀調控目標遠未達到政府預期，指望政府出臺對房地產行業的利好政策更是不可能。

銀根緊縮短期不會改變，注定了樓市需求還將繼續萎縮。寄希望于政府救市，不如自救。當前的房地產并不缺少需求，而是虛高的房價將真實需求拒之門外。讓虛漲的房價回落一些，對消費者是好事，對房地產行業也是好事。面對消費者，成熟的企業必須明白，生存比面子重要。偶爾，向我們的上帝低個頭，其實無關面子問題。

（作者為聯達四方房地產經紀公司董事總經理）