“不退房”的法與理

葉　檀

理解契約與嚴格執行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴格執行則需要市場與法治環境的長期熏陶。

萬科在長三角杭州、上海、南京等地的公開、大幅度的降價行為，受到兩方面夾擊，一是老客戶不滿意，形成退房潮。在杭州，激動的客戶砸了萬科售樓處；二是一些房地產開發商不滿意，表示萬科這條鯰魚破壞規則。

萬科受到許多希望房價繼續下降的待購者的支持。許多網友表示，退房者沒有起碼的契約精神，而一些開發商對萬科的指責，被這些網友指責為開發商的陰謀。萬科則旗幟鮮明，聲稱對于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，作為一家上市公司，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

萬科在長三角地區的降價已經演變成為一個社會事件，房地產波動可能對社會產生的影響開始顯現。在企業策略選擇與社會個體在市場交易行為的利益沖突中，如何正確地理解契約，理解契約精神變得特別重要。

就萬科退房事件而言，各方必須遵守一個前提。房地產企業與購房者都應守法，只要正式簽訂的契約，并且契約沒有故意隱瞞等顯失公平的條款，雙方必須遵守。雙方協商不成，可以訴諸法律。

萬科并沒有違法。雖然萬科早在2007年就承諾，自2007年6月13日起，上海萬科所有項目銷售現場都踐行“陽光宣言”，設定了“客戶冷靜期”，首創“3天無理由退訂”。但此處所指的“無理由退訂”指的只是無理由退還定金，而不是指購房合同簽訂之后，因此萬科在法理上站得住腳。

萬科行為雖然不違法，但此舉虧欠老客戶，對信譽有損，于情于理不合。

8月初，王石表示“萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場”，萬科執行副總裁肖莉宣稱“我們不會打價格戰”，但20天不到就發生了180度逆轉。老牌房地產商萬科理應考慮到如此降價會給老業主帶來損失，而萬科一聲不吭，降價之前仍然高價出售，明顯是想把成本轉嫁給客戶。

契約在購萬科住房者與萬科之間發生，嚴格來說，只有利益關聯方才是契約的主體，其他人的意見僅供參考，旁人無從置喙，因為這些人的利益并不牽涉其中。無利益關聯者的意見，除了法律授權機構，不能成為判決契約合理與否的依據。

由于萬科降價，導致原業主有巨大財產損失，此時，萬科有必要盡到告知義務。房地產屬于大宗消費品，消費者往往傾一生積蓄購得一房，因此，房價的漲落直接影響到購房者長期生活品質。房價被人為控制，大幅波動，或者轉嫁風險，是大部分消費者無法承受的經濟壓力。25％左右的降幅，與首付持平，已經超過消費者的忍耐力。隱性的受損者包括那些正在還按揭貸款的人，因為房地產價格下降，他們的支出增加，而收益減少。

許多人往往以李嘉誠在東南亞金融危機時拒絕補償房價差價為理由，但這與萬科的情況有所區別，因為萬科是主動降價，試圖求得先機，成為房地產行業的并購者，而東南亞金融危機時，則是外部環境突然逆轉，屬于不可抗力。

萬科此前一直悄悄降價，奉行“打槍的不要”的低調原則，現在轉而大張旗鼓，無非想給競爭對手強大的壓力，希望市場加快轉變，加快并購過程，以免萬科率先降價在堅挺的房價面前，成為實際的虧損。

消費者的過激行為，只是對自己所受經濟損失的不滿。他們知道自己得尊重契約，即使最后訴諸法律，也只是想找出契約中的漏洞，比如無理由退房的適用時段，等等。但理解契約與嚴格執行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴格執行則需要市場與法治環境的長期熏陶，從這方面來說，中國的企業與消費者都有非常漫長的路要走。

風險從來不是某一方的專利，當消費者的利益受到大面積侵害時，一定會影響市場基礎；責權利是對等的，當消費者沒有獲得充足的權利時，他們的責任感通常很差，當企業常常面臨不確定的經商環境，它們很難形成長期的責任與義務意識，而轉向投機與實用哲學。

在健康、正常的市場中，一樁交易各取所需，雙方共贏。生產者提供合格產品，消費者支付價款，雙方既有責任，也有義務、權利。這里，離不開最后的仲裁者——公平的法律。