俯瞰房價最低谷

楊少鋒

一線城市房價至少還要跌10％－15％。

近期來自媒體的稿約很多，大部分都是要求筆者判斷下半年房地產的走勢。筆者是房地產界著名的“空軍”。作為行業的一分子，不景氣同樣對我的公司造成一定的困難，身邊眾多的同行好友也一再建議改口，但是我還是不得不說，房地產整體形勢還將惡化，2008年下半年一線城市房價還將下跌10％－15%。

房價的拐點，實際上在國內絕大部分一線城市由幾大上市房地產公司屯房、屯地帶動的一輪房價暴漲周期中已經埋下禍根。從2007年5月開始，隨著萬科、保利、合生等上市公司在全國瘋狂地屯房屯地，北京、深圳、廣州、武漢等多個中心城市房價在短短幾個月內迅速飆升，這些上市房企所開發的樓盤也成為各個城市房價領漲的“帶頭大哥”。

樓市的定價權在于開發商，所以房價這一不動產特殊商品的價格，并不能反映這種商品當時真正的市場價值。所謂的房價，反映的只是某一特定歷史時期賣方雙方的預期。也就是說，不是房子真的值這么多錢，而是在這個時候開發商認為它可以實現這么多的利潤預期。

然而，在真實的市場，商品的價格不能長期脫離它的實際價值，短期脫離之后必定合理回歸。房價翻番了，老百姓的購買力并沒有增加，價格不合理地上漲，其代價是一定的需求萎縮。以北京為例，2007年是房地產行業最火爆的時候，許多樓盤一度都出現搶購熱潮，然而從全年數據看，2007年北京樓市成交量在12萬套左右，相比2006年同期的16萬套少了四分之一。大量真實的剛性需求在被畸形的房價拒之門外的同時，暴漲之后的暴跌禍根也就種下。

實際上，房價的暴漲根源并非我們通常所認識的供求矛盾，中國這一輪房價上漲的核心問題，不是需求，而是流動性過剩之后資金必須得尋找一種出路。所以，打擊投資投機的第二套房貸和銀根緊縮政策成為打擊房價的殺手锏。

筆者認為，如果沒有因為2007年房企大勢擴張導致的資金壓力，即便樓市需求下跌，房地產企業也可以選擇堅持等待樓市復蘇；然而，資金鏈斷裂的危險迫使開發商在死亡和降價之中作出一個最簡單的選擇。

從宏觀經濟形勢看，在通貨膨脹壓力依然巨大的背景下，即便銀根略微放松，必然也是針對中小民營企業的政策性調整。由此，筆者判斷，房價會在今年年底到底。由于傳統的銷售旺季“金九銀十”即將到來，很多開發商在這個周期的一些回款使它們熬過這段時間，房價大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結算等資金需求的高峰期到來，由于2008年行業整體銷售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠遠超過上半年，大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金。從年底到2009年3月，會是中國房價的最低谷。

中小型開發商由于融資渠道有限、資本積累較少，應對資金壓力較大，年底降價將是不得已的選擇。而上市房地產企業，除了正常的資金壓力之外，還將面臨另外一個巨大的問題，那就是如何向廣大的股東股民交代。如果年內業績大幅下滑，第二年的融資計劃將面臨巨大的市場壓力。從這個層面，上市房地產公司降價銷售的壓力或許比普通房企還大。

筆者認為，在當前市場形勢下，幾個點的折扣對消費者已經毫無吸引力。在需求短期不可能回暖的情況下，要實現銷售業績的大幅提升，一線城市大部分房企降價幅度年內至少要達到10％－15％，部分城市可能出現更大幅度的降價。

（作者為聯達四方房地產經紀公司董事總經理）