上海：借力民生住房

金　姬

從政策可以看出，上海不排除政府出錢購買開發(fā)商閑置房作為保障性住房房源的可能性。

就在財政部10月22日晚7點發(fā)布10條“樓市新政”幾小時后，上海也趁熱打鐵推出了14條針對民生住房保障的救市政策。

作為中國的經(jīng)濟金融中心，上海的樓市對于上海乃至全國有著舉足輕重的作用，新政不僅僅關(guān)乎房地產(chǎn)界。事實上，在財政部公開給低迷的樓市打“強心針”前，上海已經(jīng)行動起來。

暴跌不是理性調(diào)整

10月13日，上海市發(fā)改委召集滬上大型地產(chǎn)開發(fā)商、中介以及專家商討，聽取各方對救市的具體意見。10月14日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于再次調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，從10月15日起上調(diào)補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸款60萬元。２２日頒布的政策又將這一限額調(diào)高至８０萬元。２２日頒布的政策又將這一限額調(diào)高至８０萬元。

對于上海近期的這些舉動，交通銀行研究部的吳建環(huán)對《新民周刊》的解釋是：在國內(nèi)經(jīng)濟增長預(yù)期下行和國際外部風(fēng)險急劇上升的大背景下，上海經(jīng)濟保持高速增長的壓力較大。而今年上半年，上海GDP漲幅罕見地低于全國平均水平0.1個百分點。作為上海支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)和證券業(yè)增長減緩，則是上半年上海GDP落后于全國的重要原因之一。今年上半年，上海證券業(yè)的增長貢獻率為零，房地產(chǎn)業(yè)的增長貢獻率為負數(shù)，導(dǎo)致GDP少增0.4個百分點。

目前上海房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在不斷上升，主要表現(xiàn)是市場交易量持續(xù)萎縮，交易價格下降。上半年，全市實現(xiàn)商品房銷售面積共1228.91萬平方米，比去年同期下降18.5%，其中，新建商品住宅銷售面積1070.32萬平方米，下降22.4%。9月份，全市新建住房成交面積較上月減少19.25萬平方米，環(huán)比成交面積降幅為17.4%，與去年同期相比降幅為70.1%；在141個調(diào)查樣本中，住樓市場中有32%的公寓樓盤出現(xiàn)價格下降。二手房價格同樣走低。

吳建環(huán)認為，為防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過大波動，現(xiàn)在政府出臺調(diào)控政策是十分必要的。房地產(chǎn)市場衰退一般可以分為三個階段：一是交易量明顯下降；二是地價回落，局部區(qū)域房價出現(xiàn)調(diào)整；三是房價由局部調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)槿嫦陆怠哪壳暗那闆r看，上海房地產(chǎn)市場處在第二個階段，即價格局部調(diào)整的階段，但有向第三個階段發(fā)展，即出現(xiàn)房價全面下降的可能性。

救市似乎已經(jīng)不容拖延。在前期國家一系列從緊調(diào)控政策的影響下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈條繃得很緊，加上新房銷售量急劇下降，資金回籠困難，面臨嚴峻的流動性困難。更要命的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一系列壓力正在急劇上升：年底時，房地產(chǎn)公司要公布業(yè)績，尤其是一些上市的房地產(chǎn)公司，此外還有上繳稅收的壓力，歸還銀行貸款的壓力，償還建筑商、供應(yīng)商欠款的壓力，支付農(nóng)民工工資的壓力……如果政策環(huán)境和市場形勢沒有明顯改善，許多房地產(chǎn)企業(yè)可能難以邁過這道“年關(guān)坎”。

當(dāng)然，防止樓市大跌也有利于維護廣大公眾的利益。近幾年上海房價上漲幅度過大，超出了大部分消費者的購買能力，房價理應(yīng)走上回歸之路。但只能適度調(diào)整，不能出現(xiàn)暴跌局面。房地產(chǎn)業(yè)是上海的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是影響面很廣的龍頭產(chǎn)業(yè)。一旦上海房價大跌或市場崩潰，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資大幅下降，并影響建筑、建材、家電、設(shè)計裝潢、金融保險等行業(yè)，造成經(jīng)濟萎縮、稅收減少、失業(yè)增多、老百姓生活水平下降。

冬天還長

針對上海“樓市新政”的十月效果，專家意見不一。上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心印堃華教授認為這只是為了“修復(fù)老百姓的信心”，而上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則向《新民周刊》坦承“市場對政策的反應(yīng)有一定滯后性”，因此上海樓市的冬天不會馬上過去。

吳建環(huán)則對本刊表示，從目前已出臺政策看，這些政策在一定程度上會緩解房地產(chǎn)市場的低迷氣氛，但效果有限。因為這些政策能夠啟動的住房購買力有限，或者說，能夠真正利用這些政策的人有限。

例如，上海上調(diào)住房公積金貸款的額度，能夠享受此政策的對象限于第一次購買自住住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭。對于二次置業(yè)的改善型買家而言沒有實質(zhì)性的受益，而初次置業(yè)的購房者的經(jīng)濟水平相對有限，能夠滿足其具體規(guī)定、貸足80萬元的人只占少數(shù)，所以實質(zhì)影響不大。

從10月22日公布的14條看，無論房貸還是稅收，樓市新政重點依然向首次購買新房、且是普通住宅的群體傾斜。根據(jù)上海現(xiàn)有政策，同時滿足以下３個條件的視為普通住房（否則為非普通住房）：１、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；２、單套建筑面積在140平方米以下；３、坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。結(jié)合目前上海的房價來看，14條真正能夠啟動的有效需求不大。

值得注意的是，上海市政府22日出臺的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的第12條明確指出：“建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，解決低收入家庭的住房困難。”從該條政策可以看出，上海不排除政府出錢購買開發(fā)商閑置房作為保障性住房房源的可能性。

吳建環(huán)表示，若無力度更大更有效的政策出臺，今后一兩年內(nèi)樓市仍將低迷。“在我國，樓市的走勢主要受政府政策和經(jīng)濟周期的影響，也受其他很多因素的影響。整體上看，我國經(jīng)濟和樓市有可能都在步入一個下調(diào)周期，今明兩年我國經(jīng)濟增長將繼續(xù)放緩，前幾年房地產(chǎn)投資增長過快，房價上漲過猛，存在較多泡沫。”楊紅旭認為上海房價至少還應(yīng)下跌15％-20%才算合理。

一些專家希望上海政府在防止樓市增添新泡沫的同時，應(yīng)采取更有力的調(diào)控措施，重點要刺激有效需求和增加有效供給。例如，在防止投機的前提條件下，進一步放松原有的“二套房政策”，激活“改善居住型”的需求；加快廉租房建設(shè)，加大實物配租力度，規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟適用住房保障的資格認定行為等。

寒意之中，上海樓市還是存在少有的樂觀情緒。這是上海房市特點所決定的：在上海置業(yè)的人分別來自于海外、外地和本地，目前本地人購房量占成交量七成。那些房價下跌嚴重的城市，大多以外來人口為主要購房者，而上海本地的購房需求一直十分旺盛。一些業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前房價走低，很多人持觀望態(tài)度，一旦房價穩(wěn)定下來，成交量自然會回暖。