讓房地產走完一個完整周期

宋　丁　楊　江

口述·宋 丁 整理·楊 江（記者）

如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。

這幾個月深圳樓市量價齊跌，成交量回到10年前。就新盤成交量而言，2005年至2008年４年的數字非常有意思，2005年是900萬平方米，2006年700萬平方米，2007年是500萬平方米，而房價在2005年漲了17％，2006年漲了26％，2007年漲了50％以上，今年呢，上半年是100多萬平方米，如果下半年繼續低迷，今年新盤就是300多萬平方米，連續４年，逐年遞減200萬平方米，相當不理性。

按照深圳人口總量、經濟發展水平、人口消費水平，二三級市場一年總得成交1200萬平方米吧，但今年新舊市場到年底可能也就只有700萬平方米成交量。這個成交量是反映這個城市的經濟發展要求與人均消費水平的嗎？！

市場觀望氛圍很濃，此時輿論導向非常重要，但輿論似乎都在講還沒有跌到位，認為開發商要大膽降，我實在看不懂，從深圳的基本面，我看不出“隆冬”跡象。

投資、消費、出口是拉動國民經濟的三架馬車，深圳是出口外向型城市，現在出口受到較大影響，消費內需力度也一直不夠，政府最好操控的就是投資，這當中，房地產占了很大板塊，如果這個市場低調到不能發展，這個城市國民經濟我就看不到前景了。

房地產市場到了今天充塞太多情緒化的觀點。我強烈呼吁房地產市場平穩、健康地發展，這個城市并沒有嚴重到怎樣的程度，為什么一些輿論這么消極。

當然，房價降到目前的水平是正常的，是對過去３年特別是2007年暴漲的理性回歸。

上世紀90年代末的房改是真正推動中國房地產市場化的改革，直到去年，都是爬坡狀態，只是有快慢，去年是暴漲式爬坡，說明房地產到現在連一個完整的成長周期都沒有過去。

我們必須承認我們在這個領域是不成熟的，必須學會通過這次的調整來走完一個完整的周期。所謂周期，就是必須讓它漲透，然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端，在這兩根高壓線中間，市場經濟愛怎么走怎么走，我不管你。

我認為深圳樓市再暴跌不可能了，但市場觀望心理還是比較濃郁，加上后奧運時代已經開始，不排除一定程度比如10％慣性下跌。政府現在還沒有必要出手，如果萬科地產這樣的企業都有危機的時候，那就意味著一個大的轉點，那就不是一個行業、一個企業的倒掉，而是深圳經濟的倒掉。

跡象表明，市場內部正在進行良性調節。部分中小企業扛不住，和大企業協商兼并，這不是很好嘛？我們過去就想要看到這個場面。

斷供潮不會出現，“負資產”不意味著斷供。“千億斷供”已被證實為“劍客”帶頭的炒作，不要讓劍客橫行市場，我們堅決反對5個月暴漲50％讓老百姓買不起房，我們也不希望出現“劍客”讓老百姓跟著他們走，這是另一種非理性。我覺得這也是一種超級誤導。

過去存在的開發商、中介、購房者聯手騙貸、變相零首付，這些問題都得以曝光，不是很好嘛，以后就陽光操作了，讓房地產經歷完整的周期，把所有的問題暴露出來，然后該完善的完善，下一輪肯定會避免。

深圳的警示就是：認真總結這一輪發展過程中的經驗教訓，完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關鍵不在于市場，而在于政府，主要問題還是政府角色的缺失。政府應該承擔保障性住房，然后剩下的由市場解決。現在政府把這部分承擔起來了，所以罵娘的又轉變為夾心層，于是出現了代言人比如牛刀、鄒濤。

我認為，深圳在全國是很具代表性的，深圳暴露的問題在別的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市應該互相學習總結經驗教訓。

如果不看到深圳漲和跌背后的問題，你將步入深圳后塵。

（宋丁，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任）