房價下跌還未真正開始

國世平　楊　江

口述·國世平 整理·楊 江（記者）

我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。

深圳的房價自去年11月開始下跌，至今年8月尚未見底，特區外大幅下挫，幅度可能已有40％，但我們一般觀察深圳樓市，主要看特區內的房價，我們把它視為指標性價格。這樣看好像沒怎么跌，我認為，下一步跌的應該是指標性價格。

大家有一個普遍的誤區，連專門研究房地產的人都認為因為剛性需求的存在，房價不會跌。其實對房地產的需求有兩種，一是生理性需求，一是支付性需求。經濟學不研究生理性需求，經濟學研究有沒有支付力的需求。如果房價超過人們的支付力需求，我們便認為不屬于需求。

造成深圳房價高漲與暴跌主要有兩個因素，我一直認為2008年是中國經濟發展的低點；其次是支付力需求，原來3000元每平方米，大家都買得起，供給就會有限，價格就會漲，到8000元每平方米，25％的支付人群就會退出，上升至14000元，有支付力的需求又會退出25％，再到20000元，又有25％退出。

但是供給還在不斷增加，鏈條肯定要斷，房價必降。深圳房價去年到18000元每平方米時，實際只有25％的支付性需求的人能承擔，其余主要是炒客。

我認為，房產商要收縮戰場，減少投資，現金為王，準備過冬。今年是房地產的秋天，明年是冬天，后年就是隆冬。如果房產商現在不把籌碼交出來，到2010年就要把帶血的籌碼交出來。

房產商說我句句話兒都帶血。當然我不希望跌得太猛。所以，我對萬人團購是不肯定的，因為房價不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位，那樣對房地產市場是有害的，再說，買房也不能搞群眾運動。

斷供潮是不可能出現的，斷供逼宮政府救市，肯定有，樹大了什么鳥都有。我覺得政府沒必要救市，股市跌這么厲害都沒救，樓市真正的跌還沒開始，你救干嗎？ 盡管由市場調整吧，每一次調整都是優勝劣汰，對房地產業長期發展有好處。

房產商要自救，原來是從農村走向城市，現在應該是從城市走向農村，一線城市的房價會大幅下挫，二線省會城市會微微下調，三線城市房價還會上升。

深圳樓市的底在哪里，我認為關內是8000元到11000元左右的單價，關外是4000元到6000元左右，現在還遠遠沒有到。但是現在房產商不愿意降價，盡管我們也在勸，實際上他們送裝修，甚至還有送寶馬，還是等于降價，怕說降，可能是怕面臨更大的壓力。

這兩天萬科在長三角地區帶頭降價，引發退房潮。我認為萬科是比較明智的，去年房價到達高點時，萬科就在珠三角帶頭降價。王石現在的做法和以前一樣，他也不希望到后年把帶血的籌碼交出來。

我一直說，奧運后，北京的房價可能會像雪崩一樣掉下來，很觸目驚心。必須認識到這個現實。2007年9月，深圳房價漲到最高時，我說要跌，我的學生還勸我：老師，你是有名的經濟學家，萬一沒有跌你怎么收場。我說你怎么這么不信任你的老師？

當時，我像孤雁一樣，很多人覺得我神經不正常，現在大家恍然大悟。現在我又提出“帶血的代價”，“隆冬論”，有些人很惱火。

我認為要有正確的思考，我們不是對哪個人有意見，我們搞經濟學研究的，要冷靜思考。

我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結束，2011年房價會大幅上升，但是，別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。（國世平，深圳大學國際金融研究所所長）